澳洲商業地產復蘇在即

陳奕沖

境外投資者需求強勁 境內消費者信心恢復

澳大利亞的商業地產存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉而形成拉動經濟增長的重要推動力，實現良性循環。

在2013年年底，曾有澳大利亞房地產機構做出謹慎預測稱，在近年來澳大利亞宏觀經濟增長放緩、后勁乏力的大背景下，澳大利亞商業地產市場很難一枝獨秀，其整體發展很難實現高速增長，其增速將轉而以平穩為主，甚至可能伴隨小幅衰退。

然而與此同時，境外投資者開始在澳大利亞商業地產市場上扮演起重要角色。近年來，外國投資者對于澳大利亞商業地產的投資熱情有增無減，其投資規模一直呈上升趨勢，且有繼續走高的可能。

此外，在經歷了今年長達6個月疲軟的表現后，近期澳大利亞境內投資者對于商業地產的信心，亦開始走高。這些因素，或能幫助澳大利亞商業地產市場實現新一輪增長。

澳專家：澳洲商業地產潛在需求大

澳大利亞商業地產投資和管理領域的資深專家，必思勝集團（Precision Group）首席執行官兼常務董事白尚恩（Shaun Bonett）認為，澳大利亞的商業地產存在潛在的廣泛需求，而這些需求會轉而形成拉動經濟增長的重要推動力，實現良性循環。

白尚恩在接受采訪時表示，盡管自2008年金融危機以來，世界經濟遭受了各種各樣的打擊，但澳大利亞一直保持著穩定的經濟增長，以實際行動向投資者們證明了自己是可以信賴的理想投資地點。

白尚恩指出，澳大利亞的地理位置非常特殊，與亞洲主要國家，如中國、日本、韓國及菲律賓都有著廣泛的貿易往來以及合作；同時，在文化上，它與其他西方國家有著千絲萬縷的聯系。這就使得澳大利亞在外國人眼中，是一個符合其商業利益或文化認同的投資地。

此外，澳大利亞健康、文明、休閑的生活方式，良好的自然環境，以及穩健的金融體系，安全的投資與融資環境，都提高了其在投資者心中的地位。因此，白尚恩對澳大利亞商業地產的復蘇滿懷信心。

自1994年建立必思勝集團以來，白尚恩一直致力于零售和商業房產的投資、開發和管理。他曾被列入2007到2008年 “澳大利亞40歲及以下最富有的人”，目前是澳大利亞最富有的200人之一。過去20年中，必思勝集團運用長效策略，其產業分布于澳大利亞多個州和領地，在商業房產管理和大城市CBD商業地產投資方面頗有建樹。

新加坡投資者是最大境外買家，中國投資者第二

業內人士對澳大利亞商業房地產市場前景的樂觀態度，也可以從數據上得到支持。僅就2014年度前兩個季度的市場情況來看，雖然澳大利亞商業地產市場的表現比較疲軟，本地投資者對市場缺乏信心，多數以觀望為主，但境外投資者依舊表現出了高昂的熱情，頻頻出手，購買澳大利亞境內的商業房地產市場，交易數額屢創新高，成為為數不多的拉動消費者信心的重要力量。

此前，澳大利亞國家銀行曾于2014年6月30日發布了第二季度的商業房地產市場調查。該調查顯示，投資者對于該市場的信心指數由-3跌至-6，低于商業信心指數的平均水平。市場對于其下屬的旅店、辦公樓、工業用地，以及零售業用地四大主要行業均不持樂觀態度。

該調查稱，對于租地的使用率、政府監管、財政赤字以及消費者信心的擔憂，是造成投資者看空澳大利亞商業地產的重要原因。

但這不意味著公眾對于澳大利亞商業地產市場完全失去信心。實際上，對于該市場未來兩年內實現資本回報率增長一事，大多數接受調查的投資者持樂觀態度。

該調查給出的解釋是，盡管現在諸如寫字樓等商業用地存在空置問題，但投資者相信這是用人企業做出經營調整所必須經歷的過程。投資者認為，通過辦公地點的兼并以及人員的調整，企業可以實現成本的高效管理，這段陣痛期之后的投資回報率，還是值得期待的。

而來自《悉尼先驅晨報》的分析，加強了投資者對未來的預期。該報專欄文章稱，在過去的3個月里（今年6—9月），來自境外投資者的購房需求強勁，其在辦公樓、零售業用地以及工業用地等領域內頻頻出手，推動了市場的銷售增長，交易額竟超過了100億澳元。較今年第二季度的91億澳元交易額上漲了18%，并占據了超過五成的交易數量。其中墨爾本的商業地產市場更是早在第一季度就實現了55%的增長，較去年同期水平翻了一番。

文章稱，境外買家中，新加坡投資者是最大的買主，交易額高達28億澳元，其次是來自中國的投資者，為5.8億澳元。

而澳大利亞中央銀行——澳大利亞儲備銀行亦于近期發布一項報告稱，早在20世紀80年代，境外投資者就開始購買澳大利亞的商業地產了，且逐年走高。截至目前，有接近四分之一的商業地產掌握在境外投資者的手里，這種購買行為在今年上半年達到了一個高峰，購買額占總銷售量的近40%，接近2013年的全年水平。

該報告還稱，境外投資者對于辦公樓情有獨鐘，其購買建筑中有三分之一為辦公用地。此外，悉尼所在的新南威爾士州是最受投資者青睞的地方，東北部的昆士蘭州布里斯班市緊隨其后。

而在最令投資者關心的回報率問題上，澳大利亞媒體“房地產觀察”給出了2013年度商業地產投資回報率，為9.10%。該數據為綜合零售業用地（8.8%）、寫字樓（9.4%）、工業園區（9.3%）、旅館（6.3%）以及醫療中心（11.6%）5項數據后所反映的平均水平。

澳大利亞澳新銀行亦對此做了分析，并得出了積極的結論。其在最新發布的一項報告中稱，來自境外的強勢需求以及境內逐漸復蘇的消費者信心，是使商業地產市場走出衰退的主要驅動力量。考慮到目前澳大利亞民用住宅市場仍舊非常火爆，預示著將有更多的人來此學習、工作與生活，拉動消費，提振需求，商業地產的未來勢必大有可為。