戴德梁行：青島商業地產趨好

雖然業內對青島商業地產的現狀各執一詞，但DTZ戴德梁行從青島商業地產2013年供應及成交狀況分析其未來發展趨勢，認為商業地產的價格存在小幅波動區間，但總體價格走高。各區域商圈近年發展勢頭迅猛，宏觀經濟發展態勢良好，機會與挑戰并存。投資者仍有較為理想的投資回報空間，應抓住機遇，謹慎規避風險。

DTZ戴德梁行青島分公司助理董事林秀華認為，從2013年青島商業物業的供應及成交狀況可以看出，青島商業地產明顯供大于求，存在價格波動區間。盡管如此，各區域商圈近年發展勢頭依然保持良好，市區商業已入市總量超過220萬平方米。從體量、成熟度和輻射范圍三個維度考量，在中山路、臺東、市北CBD、香港路、嶗山、李村六大商圈中，以香港中路和李村商圈影響力最大，構成青島一南一北兩大市級商圈格局。其中香港路商圈已形成為目前青島市體量最大、銷售最好的商圈。然而各大商圈的未來商業物業供應均超過或接近原有供應，未來5年新增供應量將超過300萬平方米，商圈檔次進一步升級，競爭也將愈來愈激烈，機會與挑戰并存。

從商業地產投資回報來看，林秀華分析了部分寫字樓和商業街的投資回報佳績。目前商業地產價格總體走高，投資回報空間不斷被擠壓，總體投資回報率下降，但較住宅仍然有可觀的利潤空間。與同時期、同地段的住宅地產相比較，商業地產的回報周期更短，投資價值更高。其次，時間對商業地產投資回報率影響明顯。據統計數據資料顯示，建設年份較早的商業地產，投資回報率比較高，這說明良好的市場投資環境需要長足的培育期，投資者應該允許市場有一個發展的時間。

從宏觀經濟背景來看，青島市經濟發展有幾個良好的數據，為商業地產發展創造了有利條件：第一，青島市2013年GDP總量在全國百大城市中位列第13；在環渤海經濟區主要城市中位列第3，僅次于北京和天津。第二，2013年青島市第三產業比重突破50%，服務業的迅速發展，意味著商業地產的需求量在未來還將不斷擴大。第三，居民消費力不斷提高，近年社會消費品零售總額的年增長率一直保持在10%以上，2013年達到2900億元。由此可見，青島市人均可支配收入及消費支出均不斷增長，穩定的經濟狀況足以支撐商業地產持續向好發展。

因此，青島商業地產將會繼續保持較穩定的投資回報，但投資者也要謹慎規避風險。林秀華建議道：“對于商業地產來說，前期定位和后期運營管理是商業地產能否獲得成功的關鍵要素，商業項目的每個環節都需要高資金和高智力人才的投入，二者缺一不可。開發商容易存在的一個典型問題是：對高資金投入有預期，但未足夠重視高智力人才的投入，缺乏專業的商業操作團隊，由此導致項目定位模糊，后期運營管理不到位，無形中使項目風險加劇。”

（本刊記者）endprint