新型城鎮化促進房地產業的戰略發展

新型城鎮化為房地產業發展帶來機遇與挑戰，如何把握機遇，促進產業轉型與互動，走上戰略發展之路，是我們當前迫切需要解決的課題。

新型城鎮化是經濟發展的增長點和推動力，對社會、經濟、文化的發展和人民生活水平的提高具有促進作用，為房地產業帶來新的發展契機。房地產業的發展為城鎮化建設提供了物質基礎，帶動經濟增長和產業結構轉變，推動城鎮化進程。房地產業如何抓住新型城鎮化這一戰略機遇期，為改善民生和城市建設水平服務，與新型城鎮化和諧共贏，與產業轉型升級良性互動，走上戰略發展之路，是我們當前迫切需要思考和解決的課題。

一、新型城鎮化是房地產業發展的持續動力

伴隨工業化發展、農村人口向城鎮集中、非農產業在城鎮集聚的自然歷史過程，城鎮化吸納了大量農村勞動力轉移就業，擴大城鎮規模，帶來大量新市民的住房需求，未來10年我國住宅需求達20億平方米。我國常住人口城鎮化率為53.7%， 2020年要實現常住人口城鎮化率達到60%左右。城鎮化率每提高一個百分點，將有近一千三百萬農村人口涌入城鎮，而這些居民的住房需求成為了房地產發展的原動力。預計2030年達到15億的人口峰值，按照城鎮化率70%的比例計算，應該有10億多人生活在城市里，現在還有3億沒完成。人口的大量集聚，使得對房地產市場的需求大大增加，給房地產業帶來了巨大的發展空間。

新型城鎮化產生龐大的基礎設施、公共服務設施及住房建設等投資需求。未來三年投融資需求將達25萬億元，有大量的社會閑置資金流入房地產行業。每增加一個城鎮人口，可以帶動至少10萬元固定資產投資。城鎮化水平持續提高，會使更多農民通過轉移就業提高收入，消費潛力也在提高。城市空間形態的優化、產業功能區劃分、配套基礎設施的建設會激發對房地產的需求，勢必帶來城市住宅、商業、休閑、旅游等業態地產的有效需求，引發巨大的房地產開發投資。

二、房地產業是新型城鎮化的堅強后盾

房地產業是一個勞動密集型產業，除行業自身吸納大量人員就業外，還通過對相關產業特別是建筑業的拉動提供了大量就業崗位。大量的農業轉移人口、土地和資金將被納入城鎮化通道。

房地產開發擴大了城市規模，強化了城市功能、改善了環境質量，為城市建設開辟資金渠道，推動城市基礎設施建設，提供生產、居住、休閑場所，改善城市的居住和生活、工作條件，配套環境的改善將增加城鎮對農村人口的吸引力，吸引更多的農村人口向城鎮遷移，從而推進城鎮化進程。

三、新型城鎮化帶來新的機遇

建立在傳統的城市化模式基礎上的房地產發展方式，追求經濟效益和城市規模，未充分做到城市土地的集約利用，重復建設，是粗放型、消耗型的發展。產業擴張、就業增長和經濟發展的速度沒有跟上城市建設速度，發展模式透支資源、污染環境，越來越受到資源、環境等因素影響和制約。

新型城鎮化將重心從土地的城鎮化轉移到人口的城鎮化，這種變化將把房地產市場的結構和未來需求引向更加合理性的區間，是就業方式、人居環境、社會保障由鄉到城的重要轉變。

新型城鎮化要求逐步推進戶籍制度改革，為農村剩余勞動力提供保障，這勢必將大大提升城鎮轉移人口的融入感和歸屬感，吸引更多農業人口進入城鎮，消除農民在后顧之憂，從而釋放大量購房需求，在未來一個時期將形成源源不斷的新增城鎮房地產需求。

中國經濟社會發展方式將由高速發展向均衡發展轉變，將由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉變，將由沿海化、中心城市化的方向朝區域發展和城鄉統籌的方向轉變。城市群內城市要實現協同發展，著力點將落在城市群內中小城市，有重點地發展具有產業優勢的中小城市，帶動這些地區的產業進步和經濟發展，縮小地區之間的差距，使地區間均衡地發展，這必將改變現有的一線和部分二線城市獨大的房地產市場格局。伴隨著中小城鎮的崛起，中國房地產市場容量將進一步提升。

伴隨著我國經濟結構轉型與產業轉型與升級，產業地產在生態園區、智慧城市、旅游地產等投資方面會迎來新一輪的市場發展機會。能否在城鎮化方面走得更快，核心的問題還是要引進產業，以產業為支撐，增強人口的附著力，以產業解決就業，“就地城鎮化”的提法有豐富的想象空間。

數據顯示，到十二五期末，保障性住房覆蓋面要達到20%。國家加大保障性住房力度，加速各類棚戶區改造，形成住房制度“兩條腿走路”，為房地產業健康有序發展提供科學發展模式。

下一步，應逐步完善城鎮土地利用和建設規劃，注重城市的整體布局和功能劃分，城鎮規劃和產業規劃并舉，避免重復建設，嚴格限制未來新城新區規劃，提高城鎮建設區的人口密度。在符合規劃和用途管制的前提下，允許集體經營性建設用地來入市，促進集體建設土地向城鎮建設土地的轉化 。

一二線城市主城區優質資源應創造條件，向周邊中小城市轉移，帶動主城區人口向周邊遷移。發展特色城市產業，強化城市間專分工協作，提高中小城市產業承接能力。避免主城區優質資源過度集中，一方面可緩解房價的過度上漲，另一方面也可帶動周邊中小城市的發展。以區域協調發展戰略為突破口，加強政府監管與政府間合作,構建合理的都市帶。通過城市群的均衡發展，真正做到資源共享。同時，結合有序放開的戶籍管理政策，調整產業結構，加快城鄉一體化進程，實現產城融合。

在此基礎上，住宅產品的設計應注重生態環境的結合，突出居住理念。調整開發模式，推廣符合低碳、綠色標準的新技術、新材料、新設備，大力推行節能環保的建筑產品，減少環境污染。加快既有建筑節能改造，發展綠色建材，提高住宅產業化比例，鼓勵使用可再生能源。

經濟手段方面，實行差別化的住房稅收、信貸政策，抑制投機、投資性需求，形成結構合理、房價與消費能力相適應的住房供需格局。通過商品房和保障房供應供應相結合的雙軌制解決住房問題，消除城鎮化的后顧之憂。

四、結語

新型城鎮化引領著我國房地產業的新格局，并為其轉型和創新創造了新機遇。房地產行業應在抓住本輪城鎮化發展契機的同時，調整自身的行業結構和發展戰略，與城鎮化發展相協調，從而促進我國經濟又好又快的發展。