不同屬性背景下的房地產價格芻議

　　【摘要】根據國家統計局統計數據，對普通商品屬性和投資品屬性的住宅房地產價格狀態進行研究后發現，住宅房地產市場價格能夠適應市場供需，但其價格卻是不合理的；作為投資品，住宅房地產市場價格受到居民消費物價指數、利率和上一期房價的影響，投資屬性突出，但并不是非理性波動，而后者是使房價不斷高企的重要原因。
　　【關鍵詞】住宅房地產價格 物質屬性 投資屬性 房價收入比
　　
　　1998年實行住房分配貨幣化以來，我國房地產市場價格一直受到學術界的廣泛關注和持續研究。尤其進入20世紀90年代以來，研究者不再僅考慮單一因素的影響，而開始綜合考慮各種宏觀因素對房地產價格的影響，其理論依據為存量—流量模型或典型代理人模型。國外的研究均表明宏觀經濟基本面的波動可以解釋房地產價格的波動。但我國學者沈悅、劉洪玉（2004）在參照這些國外研究的基礎上利用我國1994～2002年的數據做了比較詳盡的實證研究，結果顯示，1998年后經濟基本面對我國房地產價格的解釋能力越來越弱，特別是2001年后，我國眾多城市房地產價格的變化己經難用經濟基本面因素加以解釋。2007年，位志宇、楊忠直、王愛民從房地產市場羊群行為的角度探討房地產價格與宏觀經濟基本面的關系，并用上海房地產市場數據進行實證。結果表明，羊群行為存在時，宏觀經濟基本面與房地產價格的關系發生扭曲，同時，房地產價格彈性（分別關于城鎮居民家庭人均可支配收入以及人口增長）大于羊群行為不存在時的情形。此外，研究者關注分析房地產的財富效應。
　　住宅房地產具有雙重屬性，可分別滿足人們居住的基本需求和資產保值增值需求。盡管有學者對房地產市場價格進行實證研究，但未能考慮投資品房地產市場價格與物質產品房地產價格應有的區別。因此，本文將物質產品標準的住宅房地產市場價格析出，著力解析物質屬性和投資屬性對于住宅房地產市場價格變動的影響。
　　從普通商品標準分析住宅房地產市場價格
　　本文引用中國統計局網站1998～2008年數據，從而避免數據時距過短、不規則變動難以消去、數據之間的規律性難以體現等問題。房地產市場價格采用如下模型進行分析：
　　PH=f（INT，POP，UNCANCY，UNEMP，COST，L（PH），g）
　　其中，左邊因變量為房地產價格指數，右邊自變量為各種宏觀經濟指標，主要包括可支配收入（INC）、城鎮人口（POP）、住宅空置率（UACANCY）、失業率（UNEMP）、建筑成本（COST）和價格指數滯后項L（PH）等。
　　因變量分析。依然使用住宅房地產市場價格，但是由于直接使用會將投資特性造成的市場價格累加進去，所以，需要消除投資屬性的那部分價格。作為投資產品，其功能是保值增值，它受到通脹水平和基準收益率的影響，其中：通脹水平指標使用城市居民消費物價指數（CPI），基準收益率由銀行存款利率加上適當風險收益率獲得（在這里簡化計算，取市場均值，5％）。通常，通脹水平越高，住宅房地產市場價格越高；基準收益率越高，則投資品市場價格越低。可以使用下式處理住宅房地產市場價格：
　　Pt＇=Pt×Ct/（1+r）
　　其中，Pt和Pt＇分別表示第t期處理前和處理后的住宅房地產市場價格，Ct表示第t期城鎮居民消費物價指數，r表示基準收益率。
　　自變量分析。一、由于城鎮化進城的加快，大量人口涌入城市，大大推動了房地產業的發展，所以，模型中的城鎮人口指標不可或缺；二、可支配收入對于住宅房地產市場價格的波動起著重要作用；三、由于我國空置率數據和失業率數據的統計口徑與國際標準存在非常大的差異，所以該兩項可略去；建筑成本舍棄，因為在我國房地產業成本當中，建筑成本僅占比較小的比例；價格指數滯后項表示前期價格對本期價格產生的影響，更多用于反映投資產品標準的住宅房地產市場價格，也舍棄。
　　根據上述分析，我們可以建立基于物質屬性的住宅商品房市場價格的實證檢驗模型：
　　Pt＇=α+β1INCt+β2POPt+ε
　　其中，INC為城鎮居民人均可支配收入、POP為城鎮人口。將所有數據帶入SPSS10.0軟件得到以下實證結果：
　　Pt＇=1930.983+0.172INCt+（-2.2E-2）POPt+ε
　　（0.041） （0.000） （0.310）
　　R2＝0.977，Adj-R2＝0.971，F＝171.150
　　各個變量的t統計量結果及顯著性水平顯示，城鎮人口變量以在95%的置信度水平上拒絕原假設，即住宅房地產價格水平與城鎮人口變量之間不存在顯著的相關關系，而城鎮就業人員平均收入則與住宅房地產價格存在顯著的相關關系，但是它對住宅房地產市場價格影響并不大。城鎮人口與住宅房地產市場價格的相關性為負，說明人口規模在增大，但是，人口規模擴大而產生的住宅有效需求不能追上房地產市場價格上漲的速度。R2＝0.977則說明公式的解釋力很強，即從物質產品屬性這個角度來看，住宅房地產市場價格尚處于理性狀態，即是說，房地產市場價格反映了市場的真正供需狀況。
　　從投資產品標準分析住宅房地產市場價格
　　馬克思通過含地租地價的租售比價概念來考察房價和租金的關系，租售比價就是指同一時間、同一區位、同類型房屋租金與房價的比例關系。租售比價是按住宅買賣市場價格計算市場租金的依據，即：租售比=住宅市場租金/住宅市場價格。但房地產市場受多方面因素影響，尤其是同時受到實物產品市場因素及投資品市場因素的影響。租金更多的是從其投資性的角度衡量其價值大小的。可是，當市場未來增值空間很大時將會使得這一性質表現并不突出，以租金衡量房價的投資價值是很難的。但房地產作為投資產品，它的最大作用是保值增值。因此，投資產品的價格會受到以下幾個方面的影響：通貨膨脹水平，上期或者上幾期價格、利率等。
　　因此，本文將從這幾個因素下手，建立模型實證上述內容，并可以形成以下三個命題：第一，通脹水平越高，房地產的投資價值越高，通脹水平與房地產價格之間存在正相關關系；第二，利率越高，房地產的投資價值越低，利率與房地產價格之間存在負相關關系；第三，作為投資產品的住宅房地產市場價格通常具有非理性特點，它會受到前一期市場價格的影響。一般而言，當整體市場價格上漲的時候，會有更多買家進入，共同推高價格；反之，則出現大量賣盤，迅速將市場價格打壓下去。即前一期價值與本期價值之間存在正相關關系。如果房地產價格不偏離投資價值，也就是說繁榮是理性的，那么應該有上述三個命題成立。所以從投資產品標準判斷住宅房地產市場價格是否處于非理性繁榮狀態，可以轉化驗證這三個命題是否成立。根據上述分析，基于投資產品標準的住宅房地產市場非理性繁榮的實證檢驗模型為（其中，通脹水平用居民消費價格指數來表示）：
　　Pt=α+β1r+β2CPIt+β3P（t-1）+ε
　　其中，Pt和P（t-1）分別指住宅商品房售價指數，CPI指居民消費價格指數，r指銀行1年期貸款利率。將所有數據帶入SPSS10.0軟件得到以下實證結果：
　　Pt=1146.208-242.642r+80.239CPIt+1.132P（t-1）
　　（0.094）（0.097）（0.075）（0.000）
　　R2＝0.985，Adj-R2＝0.976，F＝109.468
　　從檢驗結果來看，公式的解釋性很強，R2＝0.985，Pt的變化能夠被幾個變量所解釋。其次，銀行1年期貸款利率、居民消費價格指數以及上一期商品房價格的t統計量數值均在90%的置信度水平下不能拒絕原假設，也就意味著銀行1年期貸款利率、居民消費價格指數以及上一期商品房價格和房地產銷售價格指數之間存在經典投資模型中的相關關系。其中，我們發現，銀行利率與居民消費價格指數對商品房價格具有較大的影響，也就是說，銀行利率每上升1%，商品房價格下降242.642元/㎡；居民消費價格指數CPI每上升1%，商品房價格上升80.239元/㎡；不可忽略的是，上一期房價看似對房價影響小，但房價上漲的幅度通常是成百上千元，故其對房價的影響應該是最大的。因此，可知，房地產市場中，投資屬性突出。這表示，政府政策的調控更多的應從控制住宅的投資屬性入手。
　　結 論
　　通過將住宅房地產的物質屬性及投資屬性分別判斷中國住宅房地產市場價格的狀態分析結果，可以看出，我們采用的將房地產價格中所表現的物質屬性和投資屬性的部分分別析出的方法是比較合理的。同時可知：從滿足人們基本居住需求的角度來看，住宅房地產市場價格能夠適應市場供需，但其價格卻是不合理的，從2000年起就超出了人們承受的范圍；從投資屬性來看，作為投資品的住宅房地產市場價格理性運行，是對銀行利率、通脹水平的充分表現；同時，二者引起的房價上漲使得上一期住房價格對當前價格產生巨大影響，導致房價不斷高企。由于數據收集受限，本文僅能使用中國國家統計局網站給出的年度數據計算，部分數據還需要推算，因此，僅能在數據真實可靠的基礎上說明問題。（作者單位：西華大學管理學院；本文系四川循環經濟研究中心課題“基于循環經濟的房地產可持續發展研究”的成果，課題編號：XHJJ-1030）