孫華良

以客觀而論，樓市限購(gòu)確實(shí)是扼殺房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度交易的“殺手锏”，其結(jié)果是導(dǎo)致了今年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量整體下滑，并逼近樓市“僵死”的冰點(diǎn)。樓市限購(gòu)的發(fā)酵作用終于威猛顯現(xiàn)，今年全國(guó)房?jī)r(jià)猛漲的勢(shì)頭終于得到遏制。

不管樓市限購(gòu)的過(guò)程，是開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷商倍受煎熬，還是政府和老百姓享受快樂(lè)，現(xiàn)在再作樓市是不是要實(shí)行“限購(gòu)”政策的評(píng)論已毫無(wú)意義，業(yè)內(nèi)外人士關(guān)注的是，樓市限購(gòu)取消會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到什么作用？上海何時(shí)會(huì)取消或松綁樓市限購(gòu)限貸？

去年底至今年上半年，我一直是一個(gè)市場(chǎng)悲觀看多者，時(shí)至今日，我堅(jiān)定自己是一個(gè)市場(chǎng)謹(jǐn)慎看多者。我認(rèn)為，大多數(shù)“樓市限購(gòu)”城市取消或松綁限購(gòu)政策，至少表明是一種政策“托底”的標(biāo)志，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有更壞的趨勢(shì)。至于會(huì)好到什么程度？仍然會(huì)受到各種因素的制約，目前依然不能對(duì)樓市的發(fā)展趨勢(shì)盲目樂(lè)觀。而對(duì)于上海的限購(gòu)政策是否會(huì)取消，我認(rèn)為肯定會(huì)取消，只是一個(gè)時(shí)間的猜測(cè)懸念。而最讓人擔(dān)憂，或者抱有幻想的是，上海“樓市限購(gòu)”取消前的房?jī)r(jià)底部會(huì)出現(xiàn)在何時(shí)？上海“樓市限購(gòu)”取消后上海房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)多大的漲幅？

猜測(cè)？懸念？預(yù)判？各種巨大的問(wèn)號(hào)，艱難地左右搖曳著上海樓市今年的走勢(shì)。

出乎意料！全國(guó)取消“樓市限購(gòu)”的大多數(shù)城市仍然沒(méi)有很大起色，是否會(huì)“松綁限貸”，將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇起到至關(guān)重要的作用

截至8月16日的今年約四個(gè)月的時(shí)限里，全國(guó)原來(lái)實(shí)行“樓市限購(gòu)”的47個(gè)城市，已有38個(gè)城市或明或暗出現(xiàn)不同程度的“限購(gòu)松綁”，即全部取消“樓市限購(gòu)”和部分取消“樓市限購(gòu)”。目前，尚在服役“樓市限購(gòu)”的城市是北京、上海、廣州、南京等。我估計(jì)站崗“限購(gòu)”到最后的是北京、上海、深圳、廣州，其余城市應(yīng)該馬上會(huì)解放“限購(gòu)”政策。

全國(guó)大范圍地取消“樓市限購(gòu)”政策，但除個(gè)別城市之外，“松綁樓市限購(gòu)”效果有限。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年7月份全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市新建住宅合計(jì)成交1690萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比上升7%，但同比降幅仍達(dá)到13%，而較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。

而在全國(guó)“樓市限購(gòu)”逐步取消之時(shí)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，其取消限購(gòu)無(wú)助房?jī)r(jià)反彈的結(jié)論顯而易見(jiàn)。8月18日，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了7月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，價(jià)格出現(xiàn)下跌的城市數(shù)量較6月明顯增多，跌幅也出現(xiàn)了進(jìn)一步擴(kuò)大。

于是乎，業(yè)內(nèi)不少人認(rèn)為，取消或松綁“樓市限購(gòu)”不是救市的底牌。甚至有人認(rèn)為，松綁限購(gòu)不是核武器，松綁限貸才是核武器。

我認(rèn)為，“限購(gòu)限貸”形成封殺樓市交易量的雙劍合刃之力，而“限貸”之劍足以封喉。其理由之一，今年的銀根仍處于偏緊狀態(tài)，市場(chǎng)現(xiàn)金流是有限的。但我國(guó)居民貸款購(gòu)房的貸款總額并不高，仍是一個(gè)合理的范圍。放寬居民購(gòu)房貸款，不僅有理論依據(jù)，同時(shí)，也存在實(shí)際的市場(chǎng)需求。

其理由之二，據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海乃至全國(guó)庫(kù)存的新建商品房超過(guò)60%是140平方米以上的“大戶型”，這種戶型的市場(chǎng)購(gòu)買需求一般都是兩套房貸款的對(duì)象，他們只能貸款總房?jī)r(jià)的40%（上海是30%）。而今年絕大多數(shù)銀行“趁火打劫”提高了兩套房貸款利率。這不僅提高了銀行貸款的門檻，也提高了貸款購(gòu)房者的購(gòu)房成本，極大地挫傷了購(gòu)房者的購(gòu)房積極性。同時(shí)，也扼殺了“大戶型”的市場(chǎng)交易量。因此，要實(shí)現(xiàn)樓市“去庫(kù)存”的政策目標(biāo)，銀行應(yīng)該“松綁限貸”和降低貸款的利率。

其理由之三，目前受“樓市限貸”之苦最深的是兩套房貸款，而兩套房購(gòu)買都是改善型需求。所謂“改善型”購(gòu)買需求是一種健康的購(gòu)買需求，是人們安居樂(lè)業(yè)實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的基本標(biāo)準(zhǔn)。而且，從專業(yè)角度而論，改善型購(gòu)房需求者基本上是社會(huì)的中堅(jiān)力量，有穩(wěn)定的職業(yè)和穩(wěn)定的收入，本身就是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶資源，而這一群體也并非是國(guó)家政策遏制投機(jī)和投資的購(gòu)房行為。松綁兩套房限貸不僅有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更有利于社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展。

我的分析理由肯定是具有理論和市場(chǎng)基礎(chǔ)的，但銀行是否敢挑戰(zhàn)銀監(jiān)會(huì)的限貸底線？這已不是什么懸念，也僅僅是時(shí)間的問(wèn)題。

“上海松綁限貸”的一日傳言，我看不會(huì)是什么空穴來(lái)風(fēng)和天方夜譚。或許是一種信號(hào)風(fēng)向標(biāo)，一種試探底線之舉。而事實(shí)上，松綁限貸、降低利率，不少城市已經(jīng)在試探和沖擊限貸的底線。

江西省出臺(tái)20條措施穩(wěn)增長(zhǎng)，其中包括：落實(shí)首套房貸優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低兩套房首付比例。四川實(shí)行首套房貸利率補(bǔ)貼……福建要求大幅放松房貸政策……

“樹(shù)欲靜而風(fēng)不止”，銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限貸政策處于風(fēng)雨搖曳之中。

翹首以盼，上海何時(shí)會(huì)取消或松綁限購(gòu)限貸？上海的房?jī)r(jià)底谷在哪里？

全國(guó)取消或松綁“樓市限購(gòu)”以摧枯拉朽之勢(shì)“攻城掠寨”，攜“宜將剩勇追窮寇”大兵壓境之勢(shì)，上海“樓市限購(gòu)”還能堅(jiān)守到何時(shí)？

堅(jiān)守是要有資本的，是需要市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐的。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)近期的各項(xiàng)數(shù)據(jù)“顏面盡失”。同時(shí)，也足以證明，上海樓市限購(gòu)限貸調(diào)控政策已顯示出強(qiáng)大的威力，收獲了豐碩的成果。此時(shí)鳴金息鼓，不失為合適之時(shí)。

數(shù)據(jù)之一：今年7月全國(guó)一線城市土地出讓收入同比下降近七成，上海同比下降38%。我點(diǎn)評(píng)如下：上海土地財(cái)政收入今年前7月至少減少30%以上，此種巨量削減是會(huì)造成一定經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力的。如果要穩(wěn)增長(zhǎng)，土地財(cái)政收入指標(biāo)就有必要改觀，這為取消或松綁樓市限購(gòu)限貸提供了強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)之二：今年7月全國(guó)超九成城市房?jī)r(jià)下跌，上海新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌1.4%，并已連續(xù)三個(gè)月下跌，跌幅創(chuàng)近33個(gè)月新高。我點(diǎn)評(píng)如下：樓市調(diào)控是為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，上海不僅已遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而且還堅(jiān)決徹底地將房?jī)r(jià)打壓得連續(xù)三個(gè)月下跌。其中7月份還是全國(guó)取消或松綁“樓市限購(gòu)”之時(shí)，上海房?jī)r(jià)依然下跌。說(shuō)明取消或松綁限購(gòu)，暫時(shí)不會(huì)讓房?jī)r(jià)快速上漲，因此，上海有理由取消和松綁樓市的限購(gòu)或限貸。

數(shù)據(jù)之三，截至今年7月底，全國(guó)商品房庫(kù)存面積55230萬(wàn)平方米，上海約1200萬(wàn)平方米，是上海庫(kù)存量的制高點(diǎn)。今年7月上海新建商品房成交70萬(wàn)平方米，創(chuàng)近四年同期最低。8月份前17天成交量仍無(wú)起色，僅成交31萬(wàn)平方米。我點(diǎn)評(píng)如下：今年上海樓市成交量一直萎靡不振，如果按今年前7個(gè)月的成交量推算，恐怕要站上800萬(wàn)平方米成交量都困難。那么，與去年相比，上海新建商品房成交量至少要跌30%以上。房?jī)r(jià)要上漲，必須要有交易量支撐。沒(méi)有交易量的迅速擴(kuò)大，房?jī)r(jià)是不可能漲的。因此，上海取消限購(gòu)也不會(huì)使市場(chǎng)立刻火爆起來(lái)，上海只有合理去掉庫(kù)存量，房?jī)r(jià)才有可能上漲。

綜上所述，如果目前上海取消或松綁限購(gòu)政策，是沒(méi)有政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的，整個(gè)市場(chǎng)從去庫(kù)存到復(fù)蘇時(shí)期，至少需要一年時(shí)間。那么，上海今年會(huì)不會(huì)取消或松綁限購(gòu)政策，我認(rèn)為極有可能松綁限購(gòu)，明年局部取消或全部取消樓市限購(gòu)政策。

今年9月和10月份的上海樓市將成為“政策風(fēng)向標(biāo)”，也會(huì)是上海房?jī)r(jià)的底部，或者稱之為房?jī)r(jià)谷底。9、10月份開(kāi)發(fā)商要去庫(kù)存量，就必須降價(jià)出貨，否則，到年底是來(lái)不及拿回現(xiàn)金流。如果這個(gè)銷售時(shí)間窗口不跌，也就不會(huì)再跌了，而選擇堅(jiān)守房?jī)r(jià)等待政策“解放”。因此，我認(rèn)為，不論開(kāi)發(fā)商選擇跌價(jià)或不跌價(jià)，都將構(gòu)成上海房?jī)r(jià)的價(jià)格底部，從而走出一條復(fù)蘇的陽(yáng)線。

而上海樓市的市場(chǎng)購(gòu)買需求，在積壓了將近一年之后，也應(yīng)該有一個(gè)釋放的時(shí)間窗口，這個(gè)“窗口期”就應(yīng)該在未來(lái)的幾個(gè)月里。

上海局部取消和松綁樓市限購(gòu)，會(huì)有兩種選擇方向，其一是外環(huán)外的低價(jià)區(qū)域的房子，但這一選擇會(huì)面臨上海交易量增大的壓力；其二是大戶型的高端房子，但這一選擇會(huì)承受上海整體房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

我認(rèn)為，松綁或取消“限購(gòu)限貸”，是拯救上海樓市的一根“救命稻草”，否則，上海樓市很能進(jìn)入一個(gè)漫長(zhǎng)的價(jià)格筑底時(shí)期。endprint