胡泊 翠微福地凱德夢

裴超

凱德MALL·翠微路座落于北京市海淀區翠微路，位于公主墳商圈區域，東臨西三環主干道，向南通向長安街西沿線。

地鐵1號線與購物中心咫尺相連。

項目周邊軍隊大院、機關單位及教育機構等高素質人群密布，5公里內高檔社區成群，輻射人口數近177萬。

集“超市、品牌專賣店、美容健身、休閑娛樂、美食廣場和特色餐飲”于一體的購物中心。

由于翠微路地區一直都是地產商家的角逐之地，在這樣一個內外夾擊的不利環境下，是怎樣一個人，用何種方式把曾經的翠微凱德Mall從不斷的危機中拯救出來。帶著這樣的疑問，我走進了翠微路凱德Mall掌門人胡泊總經理的辦公室。聽他訴說著那些你所不知道的奮斗史。

翠微路是一塊福地

在北京城的西邊，自古就是福地。翠微路地區更是這塊福地中的一顆閃耀的明星。這里交通便利，四通八達。周邊小區雖不是高大上的商務公寓或寫字樓，但都是云集高知、賢達和部隊高干的傳統密集型社區。他雖不處于城市中心地帶，但這里確是聚集人氣的代表地區。以至于歷來都是商家的必爭之地。這周邊除了凱德MALL翠微路店之外，不遠處的萬壽路還有凱德商務地產的另一個項目，凱德精品購物中心。這兄弟間的博弈還好說，但加上北邊一公里內，還建有翠微兩個商業中心和一個城鄉，南邊還有金源新燕莎。這縱橫交錯的商業覆蓋，在爭奪客源這一基礎內容上，胡泊肩上的壓力可不小。外人都替他捏把汗。正所謂，蛋糕雖好，但如何吃到嘴里，成了擺在他眼前最棘手的問題。正所謂，蛋糕雖好，但如何吃到嘴里，成了擺在他眼前最棘手的問題。十多年的商戰積累塑造了他臨危受命而不懼的沉著性格，他把這種激烈競爭的危機打造成一種動力。我從他的眼神中看到了一種堅定的信念，好似訴說心聲：翠微是一片福地，而我胡泊，就將成為這片福地中商業奇跡的締造者。

這是一個公共客廳

許多商場老總都會將自己所在的購物中心做各種比喻，有說城市的明珠、未來希望、精英集群等，而胡泊卻把凱德MALL翠微路店比喻成“家的客廳”。這也是我有史以來聽到過最有意思的稱謂。胡泊分析道：在周邊三公里之內，還沒有一家商場像凱德Mall購物中心這么全面。現在的商業地產中的購物中心項目慢慢偏向屬地化發展。人們往往喜歡崇尚于近距離、易方便的購物形式。因此購物中心只有貼近當地人的消費觀念，才能更大范圍的收攏人心，當他考察當地客群的消費能力后，手拿調查結果的胡泊，心中有數了。整個翠微路地區消費水品本質上是很有實力，但他們的消費觀念依然是傳統單一的。不過恰恰這個就是商業空白，做購物中心不僅要迎合消費者，還要起到引導當消費環境作用。這個地區工薪族相對穩定，但很傳統。胡泊講購物方式不能是單一的，所以需要我們來做合理的引導。平時休息或者周末過節去哪里，要先想到凱德MALL翠微路，家里的客廳太小，我就把這里做成現代家庭的公共客廳，來到這里無論是約會、聚餐、休息還是陪孩子，都要有一個可去之處。而在我這個‘客廳就全解決了。

電商并非商場死敵

凱德MALL翠微路店一直在做的，一是打造社區型購物中心，二是營造舒適的具有現代時尚性的購物氛圍。胡泊把這里定位為社區式家庭型購物中心。

當談道給當下很多商業地產造成巨大沖擊的電商問題時，胡泊的臉上露出一絲狡詰的微笑。那個樣子，讓我看到了一個詞——自信。

對于一直以來坊間流傳的關于電商會終結淘汰商業地產的說法，胡泊表示：“電商對零售沖擊很大，但作為地產商來講，商場的盈利收入是租金，而不是商品。購物中心主要是品牌商租賃購物中心的環境，作為購物中心的經營者是把各個業態聯動起來做，在這個平臺上做經營，為經營者提供一個好的環境。關鍵看里面的品牌，好的品牌結構消費者喜歡當然會去。其實商場與電商不是對手，更應是一種盟友。是可以進行有機結合的。“商業地產和電商，誰也不會吃掉誰”，對于人們總是將商業地產和電商放在彼此對立面情況，胡泊闡明了自己的看法，他認為：“商場和電商可以相結合。跟電商相比，商場的優勢主要是在信息管理和客戶管理上。這種管理具體到實處上就是如何在購物中心先做一個平臺，讓消費者與商戶更了解商場的賣點，同時也給商場的經營商戶提供一個便捷的平臺。而電商則是把這些賣點以及商場的各種優惠信息進行定時推動，引導消費者進行體驗消費并且與商場進行線上對話，如果這種結合非常巧妙，結果無疑是有益的！”

胡泊進一步分析說：電商跟商場并不是處于對立面，并不意味著支持更多的商場談電商。商場收的是租金，如果交易都是線上進行的話，那零售商的租金怎么去找？從商場的角度來講，更多的線上交易，一定會減少客流量，二會使營業額不真實。實體店里面的營業額下降了，就是減少了地產商的商場經營環境的收入，如此一來，地產商包括投資人如何提升商場的租金水平就成為一個問題。我認為電商不可能把喝咖啡、吃飯都放在虛擬的平臺上，商場的優勢在于體驗。充分發揮體驗的作用和廣闊的休息空間，誰也不想一整天都呆在家中。

開拓者之路

胡泊是個典型的開拓者，這跟他多年從事的工作有關，他曾從事當時號稱高大上的酒店管理工作，北京的建國飯店、新世紀飯店、賽特飯店都留下過他的足跡，但他覺得酒店業已經沒落了，因為當時招工都是問題。恰逢那時候都說物業是朝陽行業。于是乎胡泊又做起了一段住宅物業管理，后來又轉到寫字樓物業上，聰明的胡泊來到華夏柏欣通過一個契機，他悟出只是做物業還是太單一了，商業物業才是一個非常豐富的行業。帶著這樣的啟示，胡泊最后在商業地產中扎下了根。會想起當初從事物業管理的那段時光，胡總坦言幫助很大。

現在，閑暇之余的胡泊愛一個人坐在咖啡廳里邊喝咖啡邊沉思，他崇尚追求有品質的生活方式。喜歡約上朋友聊天、喝茶。他很憧憬那種早午茶的休閑環境。品質塑造人生，帶著這樣的一種追求美好陽光的生活方式，塑造了胡泊的陽光性格。這也必然讓他的事業旅途更加明媚。就像人們常說的那樣，好的生活方式才能開啟美好未來。由胡泊掌舵的翠微凱德Mall也必將創造出新的輝煌。endprint