樓市跌，股市會漲嗎？

張偉明

眾所周知，預測股市點位其實是一件最不靠譜的事兒，需要天眼通，凡夫俗子如我輩者，不過是盲人摸象而已

近日，看到某著名房地產專家在一次論壇上表示，呼和浩特市樓盤崩盤純屬無稽之談，并大膽預言：2016年呼和浩特市的樓市將呈現出井噴式的發展。筆者一直尊敬這位專家，但這次我和我的小伙伴也為其預言驚呆了。一些顯而易見的數據已經擺在那里：數據一，呼市上半年商品房待售面積245.58萬平方米，同比增長了62.97%，待售一年以上商品房221.17萬平方米，同比增長了70.04%。數據二，截止今年6月26日，呼和浩特可售商品住宅套數12.2萬，同比增長23.8%。按最近一月的銷售套數計算，目前去化周期超過50個月。

最近在呼市，筆者最直觀的感受是高樓林立，但不少樓盤還未完工，有的樓盤周邊的商業配套設施還不健全。現在每個家庭基本上都有兩三套房子，所謂的剛性需求明顯難以消化現有的巨大存量。在一次聚會中，有朋友介紹說某開發商急需以3分錢的月利息融一筆錢，兩個月還，這不僅讓我感到一絲房地產之冬的寒意。根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心的一份報告， 2011年我國城鎮地區整體空置率為20.6%，2013年上漲了1.8個百分點。截至2013年8月，空置住房占據了4.2萬億的住房貸款余額。如果專家們繼續對上述情況視而不見，那樓市崩盤的預言并非危言聳聽。

近幾年，房價上漲最快的是三四線城市，房地產供給最快的也是三四線城市，但這些城市的人口規模和工業化動力根本不足以支撐房地產的過度擴張，一旦固定資產投資和經濟增長放緩，一定會有一批中小房地產商和中小金融機構面臨償付危機，這一點是可以肯定的。所以，各地相繼宣布取消限購政策，是不得已而為之，又是大勢所趨。但房地產降價預期一旦形成，恐怕短期也難以逆轉，房地產市場仍不得不面臨一個3—5年的去庫存調整期。

而我們關心的問題是，如果樓市下跌，是否會利好股市呢？

在歷史上，無論國內外，樓市和股市都出現過共漲共跌，也出現過背道而馳的現象，所以一個較為客觀的結論是，兩者并無必然關系，但是又有千絲萬縷的聯系。這種邏輯關系可從三個層面來理解，一是經濟面，二是資金面，三是大類資產配置層面。

從經濟面來說，如果房地產投資占了固定資產投資較大比重，則房地產投資下滑過快，進而使相關聯的產業部門減少需求，可能使金融部門的不良資產比例增大，形成三角債，企業成本上升、盈利下降，最終會導致經濟減速，被動推高股市估值，對股市不利。從資金面來說，如果貨幣寬松，流動性泛濫，則樓市和股市都會上漲，反之，如果貨幣緊縮，流動性收緊，則樓市和股市都會下跌。最后，從大類資產配置的層面來說，如果樓市跌，資產撤出樓市，則可能會增加股市投資，形成資產配置的替代效應。但這個論斷的前提是，市場對樓市和股市這兩類資產的風險收益預期是相對明確的，而且沒有其他的資產可替代。事實上，大類資產配置可能是全球化配置、全產業鏈配置，除了股市，還有債市，美元、石油資產以及其他可替代的投資品種，所以僅從資產配置層面，并不能斷言樓市跌，股市就必然漲。

通過以上三個層面的關系梳理，我們看到，樓市和股市的關系沒那么簡單、直觀。尤其是政策的相機抉擇和基于博弈的風險收益預期的改變，都會使兩者呈現出一種動態的非線性關系。從經濟面來看，7月匯豐PMI預覽值連續4個月上升，新訂單指數創18個月新高，顯示內外需情況均有改善，經濟企穩預期增強。1-6月份全國規模以上工業企業實現利潤總額2.9萬億元，比去年同期增長11.4%，增速比前5個月提高1.6個百分點。1-6月份，規模以上工業企業主營業務收入利潤率為5.57%，比前5個月提高0.1個百分點，企業主營業務收入利潤率今年以來逐步提升。從資金面來看，目前貨幣政策總體是穩健的，6月M2同比增長14.7%，高于央行定的全年13%的目標。下半年穩健的貨幣政策難以大幅寬松，但通過創新流動性工具繼續擴大定向寬松規模，將是微刺激穩定實體經濟增長的主要方式。因此，個人認為，經濟面和資金面兩者支持三季度股市大概率回暖，但房地產下跌風險、地方債務風險和類信托等高收益理財產品的風險暴露將成為影響實體經濟復蘇的三大阻礙因素，解決這些問題，既要暴露風險，又不能爆發風險，要通過對風險的緩釋而不是刺破，來保持國民經濟的平穩運行，這無疑是對政府有關部門管理智慧的考驗。

7月第四周，在一片悲觀聲中，上證指數上漲了3.28%，周成交量較上周增加12.6%，而創業板指數則連續三周下跌，下跌幅度接近9%，盤中地產、銀行等藍籌股紛紛走強。部分城市放松限購的事件以及對滬港通預期的憧憬，使不少投資者又重新煥發出做多的熱情。悲觀者基于中長期因素，自有其道理，但樂觀者基于眼前經濟的復蘇以及政策調控力度，也有一定依據。眾所周知，預測股市點位其實是一件最不靠譜的事兒，需要天眼通，凡夫俗子如我輩者，不過是盲人摸象而已。與其預測未來，不如認真把脈經濟實體運行數據，把握此輪藍籌股反彈的機會。一句話，市場總是對的，不靠譜的，只是你我的預測而已。