城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度研究

劉進軍

（武漢市規劃研究院，湖北 武漢 430000）

一、概述

由于我國的城市規劃區內集體土地拆遷制度在立法層面存在缺失，制度還不夠完善，導致在對農村集體土地及其房屋進行征收和拆遷時，存在許多不可調和的問題和矛盾，引起較大的社會爭端。民眾抵制拆遷給我國政府的形象產生負面影響，對社會安定造成威脅。因此，我們需要對現有的城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度進行完善與優化。

二、現行制度的缺陷

1 現行的城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度建設的比較粗，沒有太大可操作性，被拆遷人的合法權益難以得到有效維護，主要有以下三點：一是缺乏對拆遷人資質的具體規定；二是缺乏對被拆遷人宅基地土地因素的考慮；三是沒有對安置地點的具體規定。

2 沒有將社會公共利益目的拆遷和純商業目的拆遷很好的區分開來。房屋拆遷根據拆遷后進行的建設類型不同，可以分為社會公共利益的拆遷和純為商業利益的拆遷，但現行的拆遷立法制度沒有將兩者進行區別對待。拆遷問題造成的一些矛盾和對抗，主要的是因為國家的征收制度被濫用。國家征收指的是國家強行取得公民財產，但是，公民對自己的合法私有財產有著不受侵犯的權利。因此，行使國家征收的權利時必須要進行嚴格的限制。

3 不分性質的強制拆遷不符合社會的法治原則。為了社會公共設施建設而進行的拆遷，具有一定的合理性，但如果是為了商業性目的強制拆遷，就存在問題了。因為，在房屋拆遷中，被拆遷人是處于弱勢地位的，政府的行政權力介入應當是為了保護弱者。拆遷人和被拆遷人本是平等的民事主體，如若存在不可調和的問題，應當進行民事訴訟，由法院最終裁決。行政部門進行強制拆遷，是行政權不正當的干預了司法權。因此，目前的拆遷制度既不能很好的保護被拆遷人權益，又違反了法治原則。

4 沒有對商業目的拆遷的增值分配進行規范，造成經濟關系不合理。為了商業目的的拆遷，土地往往是被用來進行經營性建設的，拆遷后土地明顯增值了。而拆遷過程中，對原土地的使用者實行的還是原價甚至更低的補償政策，使土地增值產生的大量利益都轉移到了政府和用地單位的手里，造成了被拆遷人與政府、用地單位間的矛盾。

5 政府角色定位不準確

對于大部分人，房屋是其一生中最重要的財產之一，對其具有占有、使用、收益和處分的權利。政府應當根據憲法、法律的精神，對該項權利進行保護。

三、房屋拆遷相關制度

1 拆遷實施方案的擬訂、批準和執行者

征地拆遷補償安置方案是集體土地房屋拆遷的重要方面。其擬訂和批準，應當依據不同的拆遷目的，由不同的機關或組織進行。其擬訂過程主要是具體拆遷執行者對方案進行擬訂，然后報上級進行批準審核，最后又擬訂方案者進行執行。

2 房屋拆遷補償安置實施方案。集體土地房屋拆遷的補償安置實施方案必須先得到土地行政管理機關批準，才可以進行實施，此外，還需要先經過一定程序的公示。房屋拆遷的補償安置實施方案主要內容如下包括：用地范圍內的房屋拆遷調查測算；拆遷計劃與拆遷期限；被拆遷人的安置方式及過渡期限；拆遷安置所需房源、相關資料以及證明；補償安置資金證明與使用計劃。

3 拆遷實施方案的公布以及公布的時限。拆遷實施方案的公布一般采用公告的形式，由拆遷人在拆遷范圍內公布。公告形式發布時，應在拆遷的范圍內或者其周圍比較醒目的地方，確保能被公眾看到。此外，規模的拆遷工程還需要及時的召開說明會告知被拆遷人。公布拆遷補償安置方案是為了使被拆遷人能及時了解到拆遷的具體情況與進程，同時明白自己的權利和義務，保障拆遷工作能夠順利進行。

四、城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度的優化相關建議

1 拆遷制度中商業目的拆遷和公益目的拆遷有所區別

商業目的的拆遷和公益目的的拆遷必須要進行準確仔細的區分，因為補償的標準應該不一樣。如果是公益性的拆遷主要就是需要程序正當合理，同時進行合理的補償。而對于商業目的的拆遷工程，要用市場價值規律調節拆遷人和被拆遷人之間的利益關系，對被拆遷人進行合理的補償，保障被拆遷人的合理利益。公共利益的概念要進行明確的界定，嚴格限制政府征收行為。公共利益目的的拆遷范圍主要有以下幾類：國防建設；社會公共交通；社會公用事業；國家水利水電設施；國家公共衛生設施；政府機關單位公共建筑；慈善事業；以及其他的由政府興辦、以公共利益為目的之事業。

2 完善為公益目的拆遷的行政強制執行制度。公益目的拆遷工作也必須要有一個合理的拆遷制度，這樣才能夠有效的保證拆遷能夠滿足社會公眾的公共需求，才能夠有效的實現公共利益；這樣就能夠保證拆遷工作不會出現過分的延遲；對于拆遷過程中難免有的糾紛要在保證被拆遷人的司法權益基礎上進行調節和仲裁，在法院裁決期間不能夠對有爭議的房屋進行強制性拆遷損害被拆遷人的利益；對于特殊情況必須要制定嚴格的條文規定并且嚴格的執行管理。

3 被拆遷人宅基地使用權的財產權利必須要得到明確，合理制定拆遷補償標準

拆遷就算是為了社會公益進行的公益性質的拆遷工作也必須對被拆遷人的權益進行保護，保護群眾的利益也是拆遷工作的重點；因為必須要讓群眾受益成為拆遷補償工作的重心；拆遷補償的標準要盡可能的提高不能夠使被拆遷人的生活水平出現降低的情況；一般來說如今國際上對于城市拆遷補償款的確定都是按照城市房地產市場價格進行考慮確定的，對于未來的價值也必須要進行評估。

結語

城市規劃區內的集體土地房屋拆遷，關系到城市的發展與被拆遷人的切身利益。如果拆遷問題不做好，在政府與人民間產生利益糾紛，造成社會不安定因素產生，危害到政府的公眾形象與和諧社會的建立。因此，我們應對城市規劃區內的集體土地房屋拆遷制度進行嚴格規范與及時的補充。

[1] 王樂年,林合聚,謝建定.寧波市集體土地房屋拆遷補償標準不一性問題與原因探析[J].浙江國土資源.2010（08）.