福建、湖南等省級政府救市引發連鎖反應

劉德炳

【宏觀政策】

解除限購后部分地方樓市回暖

福建省住建廳終于將救市政策公布了。在悄悄執行了一周之后，8月8日，福建省住建廳官網終于悄悄掛出《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》（下稱“《意見》”），被業內稱為“閩八條”，這是自本輪地方政府松綁樓市調控以來，首個正式由省級政府出臺的樓市松綁政策。

在地市級政府扮演了救市主要角色一段時間后，省級政府似乎也承受不了樓市下滑的壓力。不僅僅是福建，隨后湖南等省級政府都開始出手救市了。而隨著大規模的救市潮的展開，未來樓市會何去何從？

首個省級區域出手救市被疑力度偏大

這份早在8月1日即開始執行的福建省樓市救市文件規定，實行分類調控：福州市、廈門市可以根據本地市場變化情況，調整放開住房限購措施；在全省范圍內購房辦理簽約、貸款、產權登記等手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。

專業分析認為，這一文件意味著，在福建境內，隨著各市縣的逐步落實，將全部取消樓市限購。

《意見》還規定，福建將同時放松樓市限貸，具體表現在：房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況；家庭購買首改房按首套房認定；購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房，按首貸認定；金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，福建部分放松樓市限貸的措施，力度偏大、失當，部分政策的可操作性較差。

楊紅旭指出，比如“房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況”等，對于購房人套數證明，居然不包括二手房，如果一個家庭手中現有五套已還清貸款的二手房，在新購第六套房時，難道房管局出具的證明是“無房”？

福建樓市成交下滑程度

超全國平均水平

那么，《意見》是否執行了呢？對此，福建省住建廳有關工作人員向《中國經濟周刊》表示，目前省住建廳出臺的只是一個意見，具體到執行層面，哪個市縣是否已經開始實施，要看市縣進一步的規定。

從目前各個地方公布的救市政策來看，福建省的救市力度超過了其他市縣政府，正是因此，福建的救市被業內人士認為有些“著急上火”。福建省住建部門緣何會這么著急？

上述福建省住建廳有關工作人員向記者坦言，是因為樓市銷售下滑、庫存上升。

據福建省統計局公布，今年1—6月，福建商品房銷售面積1922.33萬平方米，同比下降14.7%；其中，住宅銷售面積1553.37萬平方米，下降21.3%。商品房銷售額1762.92億元，下降11.0%；其中，住宅銷售額1417.30億元，下降15.7%。

對比可以發現，今年上半年福建省的房地產市場下滑超過了全國平均水平。數據顯示，今年1—6月份，全國商品房銷售面積48365萬平方米，同比下降6.0%；商品房銷售額31133億元，下降6.7%。很顯然，福建省的商品房銷售面積和銷售額下降幅度超過全國市場的整體情況。

正是在這一局面下，福建的樓市庫存大幅上升。統計數據顯示，6月末，福建商品房待售面積1146.65萬平方米，同比增長24.5%；其中，住宅待售面積523.11萬平方米，增長25.8%。

不過，有福建本地的購房人士向《中國經濟周刊》指出，福建樓市之所以遭遇高庫存，除了限購限貸等調控之外，房價過高也是一個重要原因。

中國指數研究院發布的7月百城房價指數顯示，廈門房價為20428元/平方米，比一線城市廣州還高出2260元；省會福州也達到15059元/平方米。此外，記者走訪了解到，福建省還有多個城市的房價每平方米超萬元。

解除限購的部分城市交易量穩中有升

除了福建之外，還有浙江的杭州和溫州、內蒙古呼和浩特、山東濟南、安徽無錫和銅陵、四川等地，也采取了一定的樓市救市措施。尤其是福建作為首個省級政府出手救市，引發了連鎖反應。最新消息顯示，8月11日，湖南省住建部門規定，通過政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產業化建設項目資本金監管減半等五方面，支持房地產市場的健康穩定發展。

那么，市場是否迅速逆轉了呢？

首先從開發商方面來看，開發商的熱情有所高漲。以濟南為例，僅僅8月8日一天，就有天鴻萬象新天北地塊、銀豐唐郡3號地塊、黃金99御園等3個以上的新盤拿到了預售證。而在呼和浩特，自6月20日呼市取消樓市限購以來，在不到兩個月內呼和浩特市就有18個項目取得預售證，而整個5月，呼市只有6個新項目入市。

一些開發商也提高了議價主動權。對于當前的市場行情，呼和浩特市博雅園項目銷售人員告訴記者，該項目價格為8000多元/平方米，最近呼市取消了樓市限購，來看房買房的人比以前增多了，目前來買房不會有太大的優惠。

而在另一方面，市場成交量有哪些變化呢？

從呼和浩特市交易情況來看，今年8月第一周（8月3日至8月9日），呼和浩特市商品房（包括住宅、辦公、商業用房）的總體成交套數為320套，總體成交均價為5350元/平方米，成交總面積為33428平方米，日均成交40多套，與7月限購剛解除時交易量相差不大，基本上延續了7月交易平穩中有所上升的態勢，但并未出現爆發性增長。

7月份解除限購的濟南市房地產市場也出現了成交有所起色的情況。今年5、6月，濟南市的日均住宅成交量只有100套，但進入7、8月份以來，濟南住宅成交量有所放大。公開數據顯示，濟南樓市在7月28日—8月3日共成交商品房1978套，其中，住宅共成交1410套，日均近200套。而8月4日—8月10日的一周內共成交商品房2210套，住宅共成交1633套，日均200多套；其中8月5日濟南住宅成交304套，是8月份以來成交最高點。

21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為，樓市限購限貸的目的就是抑制一部分投資投機性需求，而隨著一些地方放松限購等，首先將會帶來潛在購房需求的增加。一旦有多個城市松綁限購，同時增加房地產信貸，那市場形勢或將有所好轉。

但桑豫峰同時認為，今年房地產陷入調整以來，地方政府以各種形式放松乃至取消限購，只能表明，它們扔不掉房地產這根“拐棍”。當前地方政府最關鍵的任務還是要深化經濟體制改革，擺脫對房地產的依賴，否則，即使房地產短暫回暖，也不過是增加了又一層泡沫。

截至目前，全國已有不少于30個城市對房地產政策進行了微調或松綁，福建和湖南甚至從省級層面發文，放松樓市政策。地方微調政策通常涉及：降低限購門檻，放松非戶籍資格審查和購房落戶政策；微調公積金政策，提高公積金可貸額度；稅收減免、優惠補貼；房價審查，限制降幅等。目前北京、上海、廣州、深圳四大一線城市尚未對限購做出根本性調整。