北京房山長陽國際城的居住現狀研究★

宋 睿 羅玉英 趙天澤* 徐 揚 尹 虎 喬元一

(1.北方工業大學，北京 100144;2.北京城建設計研究總院有限責任公司，北京 100037)

近五年來北京住宅成交價均價以及各地房價一直保持持續增長勢態。保障性住房解決了低收入人群的住房問題，而占北京人口同樣較高比例的中等收入人群的購房面臨高難攀低不就的現狀卻又成了問題。為了保障北京各類人群的穩定住房需求，北京市于2006年首次提出了“限價商品房”的概念，以房山的“長陽國際城”作為首個先期試點，目的除了抑制房價，還有就是解決“夾心層”(即中等收入)人群的購房難問題。今年出臺的“國五條”北京細則的重點之一就是針對“夾心層”解決住房問題，逐漸將這些人群的住房納入到限價房序列管理，可以預期“限價商品房”將有很可觀的發展前景，對此，研究者針對長陽國際城入住居民進行居住現狀的調查。

1 長陽國際城概況

長陽國際城是中國首個限價商品房試點，位于地鐵長陽站以南的六片開發地塊東南角，分為三個區，總用地面積約16.6萬m2，建設用地面積約11.8萬m2，容積率為2.02，戶型以80 m2～90 m2為主，項目于2011年12月31號開盤銷售，目前，已出售完畢，入住率約40%。一般為70后或80后，上有老下有小，他們在購房時會考慮未來孩子的生活空間和教育環境，以及附近的醫療衛生環境等問題，他們的居住空間有以下的特點:1)小區內兒童數量很多，因此需要更多的教育資源設施和兒童活動設施。2)小區內老人數量較多，因此需要能夠滿足老年人日常活動的不同設施及空間場所。3)小區內工作日的白天，活動的全為老人和兒童，因此需要加強小區內部的治安管理。4)大部分“夾心層”居住地點距離工作地點較遠，因此需要居住地點有便利的交通設施。

發放問卷200份，有效180份，通過對問卷的整理和分析，發現小區配套商業設施、小區內部活動空間和小區內部交通及停車這三個因素中比較不滿意和非常不滿意的人所占比例最大，確定這三個因素為影響長陽國際城居民對小區使用滿意度的最主要因素，并將重點研究這三個因素主要存在的問題，以及主要原因。

2 商業問題分析

國際城為新開發的地塊，且與其一同開發的其他幾個地塊內的樓盤均未建成或入住率低，因此該地區的商業設施配套不完善，很多居民對商業設施不滿意，約占調查總人數的66%。

1)外部商業距離遠。住在國際城內及附近的居民要每天乘坐早晚的班車，到附近較大的超市購物，由調查結果可以看出，長陽國際城周邊大型商業的種類和數量以及規模都偏小，且距離較遠，居民使用十分不便(見表1)。

2)內部商業匱乏。國際城北邊配套商業面積約為3 403 m2，已進駐1家餐飲店，3家小型超市，其他半數底商均未進駐，整體商業規模較小，商業種類較單一。另外居民自發在國際城三個小區內各有一家私人超市，但經營規模較小，商品種類較匱乏且不符合規范，產品質量和價格均存在問題。

表1 小區外部商業分布

3 室外活動空間問題分析

長陽國際城室外公共活動空間分別分布在三個區內部，且相對獨立，設于小區車行主路旁，綠化多以草地為主，樹種較少，供人們活動的硬質鋪地較少，每區的鋪地邊緣設有少量座椅及健身器材，居民普遍反映不滿意(見圖1)。

圖1 居民認為室外活動空間存在的問題的統計數據

3.1 活動空間質量低

長陽國際城公共綠地質量較差，且樹木生長緩慢，故場地內部既缺乏綠植遮陰，又缺乏避風設施，在炎熱的夏天和寒冷的冬天，場地使用十分不便。活動場地面積較小，內部布置設施較少(見表2)，致使居民的活動方式受限制。

表2 場地設施統計

3.2 活動空間設置與實際需求不相符

長陽國際城老人和兒童數目較多，但根據調查顯示，小區內居民普遍對活動設施不滿意，缺少健身等活動的場地及兒童活動所需的基本設施，且所有的活動均集中在同一場地中，導致場地內部混亂嘈雜，并存在一定的安全隱患。

4 交通與停車問題分析

長陽國際城小區內部道路系統是以小區外環的車行環通道路為主，每個小區設有2個～3個地上停車場和1個地下停車場，地下停車場出入口也為單行車道，設置在離小區車行出入口較近的位置，并與地上單行車行流線銜接。據調查小區內部總戶數為2 394戶，總停車位為1 123位，戶數與停車位基本成2∶1的比例。

4.1 小區內部道路轉彎過急

長陽國際城一區內道路轉彎較多，兩個轉彎處之間距離較短，且部分轉彎半徑不符合規范要求，給車輛行駛和轉彎帶來困難，未來車流量較大時會造成擁堵(見表3)。

4.2 地上停車場問題

內部停車場距離活動場地較近，致使活動場地環境不好，且地上停車場遮陰情況較差，形成強烈的熱島效應，車位不足，且距離小區出入口和單元樓較遠，對住戶造成很大不便。

4.3 地下停車場出入口問題

地下停車場出入口設計存在很多問題，一區入口處轉彎半徑太小，阻擋后面車輛行駛，未來可能造成擁堵;二區出口方向與路線相反，進線困難;三區道路上的車難以察覺出口駛來的車輛，可能存在交通隱患(見表4)。

5 結語

表4 地下停車場存在問題及建議

隨著在京定居的人口越來越多，購房壓力越來越大，限價商品房會發揮其特殊優勢，但在作為全國首個試點長陽國際城的項目建設中，反映出了一些居住環境的問題和未來的隱患，針對此類問題和隱患，筆者提出如下建議:

1)政府需提高對限價商品房建設的后續監督和管理力度。2)政府應結合地塊，綜合考慮商業、教育、醫療的選址并進行合理的規劃和建設，避免后期建設中出現的糾紛。3)開發商在規劃和設計中，注意配套商業設施的建設，使其能夠滿足居民日常消費多樣化的要求，并提供質量的保證。4)開發商在室外活動空間建設中，應注意活動場地的面積、活動設施的數量和種類，加強活動方式多樣化的考慮。5)停車場的設置不能一味的追求停車位的數量，還應注意停車場與室外場地的結合，以及行車路線的合理性，提高停車的便捷性，使得地上、地下停車場都能夠很好的服務于居民。最后希望此類“限價商品房項目”能向全國推廣。

［1］ 杜宏武.影響小區居住環境質量居民滿意度因素——以珠江三角洲地區若干小區為例［J］.城市規劃學刊，2002(5):67-68.

［2］ 嚴 榮.上海限價商品房試點的思考［J］.上海房地，2011(8):11-15.

［3］ 鄒 炎，李 琳.限價商品房能走多遠［J］.北京房地產，2006(3):111-112.

［4］ 賀歡歡.北京唐家嶺蟻族聚居區居住環境與意愿調查［J］.住區，2011(5):55-57.

［5］ 王曉宇，魯 駿，馬 昂.從一個住房改造實踐探討80后人群的居住需求［J］.山西建筑，2008，34(2):59-60.

［6］ 劉 旺，張文忠，劉長岐.北京市城市內部人居環境評價及對居住建設的啟示［J］.華中建筑，2004(1):167-168.

［7］ 孟 斌，尹衛紅，張景秋，等.北京宜居城市滿意度空間特征［J］.地理研究，2009(5):77-79.