美國人“房事”也糾結

姚鴻恩

買房好，還是租房好？如果簡化為比較月供和月租的話，在正常的情況下，若干年后，買房肯定比租房省錢。

美國紐約時報網上有個專欄“買房好，還是租房好”。專欄有計算比較的圖表，填進數字后，立即顯示結果，一目了然。

我填了兩組數字，相同的是假定租金和房價上漲每年都是5%，以此對比結果。

第一組數字，基本依據是中國大城市的行情。假設：兩居室或三居室的一套房子，月租為5000元。若買同樣的房子，房價400萬，首付20%，利率為6%，不用交房產稅。結果顯示：16年后，買房子開始轉虧為盈，比租房好。

第二組數字，基本依據是美國大城市的行情。假設：兩居室或三居室的一套房子，月租為2000美元。若買同樣的房子，房價40萬，首付20%，利率為3.5%，每年交1.5%房產稅。結果顯示：3年后，買房子開始轉虧為盈，比租房好。

房地產有條“150 至200定律”。房價等于月租的150至200倍。若月租為2000，則房價不應超過40萬，否則買房就虧了。買房子的，心中都有這把尺。

在美國，通常只要熬過3到5年，買房就比租房上算。然而，美國人口普查等權威統計資料顯示：租房的美國人數目竟高達35%；擁有房子的，歷史上最多的一年也只有69%。相比中國“自有住房擁有率”傲人統計數字，美國只能仰視，自嘆不如。

那么多的美國人租房，是他們無力購房嗎？平心而論，除了少數地區之外，美國的房子應該說價格不高。中間價多年來為20萬美元上下。這幾年降到17萬美元左右。大學畢業生的年薪起點約為4萬美元。超市收銀員的年薪約為2萬到3萬美元。美國現在貸款利率很低，30年固定約為3.5%，15年的約為2.75%。只要不亂花亂用，肯正常工作，超市收銀員都能買得起房子。

美國也沒有出臺什么“限購”之類的條條框框。也就是說，租房的美國人并不是因政策的限制而被迫放棄購房的。

超過三分之一的美國人愿意甚至樂意租房，自有他們的想法。根據美國媒體的報道，租房客認為，租房的好處多得很。主要是：

其一，沒有維護的費用或修理的賬單。買房子的，保養草坪、空調維修、清洗地毯，修修弄弄，什么都要錢。租房的，若有問題，打個電話就行了。

其二，不用交房地產稅。美國任何房子都必須每年交房地產稅，稅率各地不同，多數約為1%至2%，只要房子是你的，就得每年交稅。所以在美國，囤房囤不起。房地產稅逃不掉，買房就得交，租房不用交。

其三，不用付大筆的首付。在美國購房，首付通常為20%。有的貸款項目，可降低至5%。但是，對有些美國人來說，哪怕首付只需要1萬美元，他們都會覺得那是一大筆錢。有些人不愿意存錢，愛當“月光族”。有些人有余錢，但不愿用于作首付，寧愿用于夏威夷度假。

其四，具有城市便利性。美國自有房子，絕大多數是獨立房或聯體別墅，多數分散在大城市外的小城鎮和郊區。去超市、醫院等基本設施，還算方便，開車十來分鐘。但是，到中心區，開車得一個小時左右。美國出租的房子，基本上是公寓，多數建造在中心區，看歌劇、上酒吧、逛商店，都很方便。

其五，租房給你靈活性。若買了房子，挪動就不太容易。以求職來說，租房子，人可跟工作走，就近租房上班。也有“量體裁衣”的便利，單身租一居室，結婚有孩子了，租兩居室。收入增多了，租三居室。收入減少了，也可自己降低標準。所以，美國30歲以下的小夫妻，有半數是租房的，從來沒有“丈母娘剛需”。30歲后，工作相對穩定了，才陸續開始買房子。美國沒有戶口本、居住證，愛搬哪兒搬哪兒。

還有一條具有美國特色的重要好處，美國租房客沒有想到，那就是：租房的享有的權益，跟買房的是一樣的。比如，孩子進好學區的好學校，美國公立中小學（含1年幼兒園），完全免費，資金來源于當地的房地產稅。就近入學，不屬于該學區的，市長的孩子都不讓進。好學區的房價比較貴，但買不起學區房并不等于進不了好學區。很簡單：租房子。在好學區租房子，憑租約就能入學。

至于追求“家”的感覺，美國人也不像中國人那么執著。美國租房法規齊全、嚴格，租戶受法律保護。通常，合同一年一簽，房子租給你，就是你的家，當然，“亂說亂動”是不許可的。許多美國人認為，買房子實際上是向銀行租房子，貸款還清之前，房子是銀行的，幾個月不交月供，銀行就會把房子收回去。

但租房也有租房的難處。

美國首都華盛頓特區有個民間組織，叫“我們愛特區”，其成員，是IT家伙、服裝設計師、作家、承包人、網站設計人、秘書和安全專家，等等，有點像中國的北漂，但有所區別。北漂大體是漂到北京尋找發展的，產生過不少名人，如張藝謀、那英、朱軍，也有大量螞蟻般的年輕人仍在辛勞忙碌。而華盛頓“我們愛特區”的人們，則基本都是拿到工作邀請后，才搬到首都居住的。

前不久，“我們愛特區”的網站上發了篇文章，題目粗俗點翻譯，便是《房租真他媽的貴》。

我查找了最新的房子網站，找到了具體的租房資料。最便宜的，月租800美元左右，只能租studio。很難翻譯，姑且諧音“四丟丟”。美國大學附近有這種“四丟丟”公寓，有廚房，有浴室，但是，臥室和客廳連一起，進門就能看到床。只適合一個人住。

一臥室，多了個客廳，月租就得1000多美元。兩臥室，再加幾百美元。

黃金地段，如康乃迪克街，離白宮10多分鐘車程，“四丟丟”，室內面積約50平方米，要1400美元。兩臥室，室內面積約1百平方米，要2500美元。

美國租房的規定是，月收入必須是房租的三倍以上。而漂在華盛頓的，年收入大多才4到8萬美元。許多租戶月租幾乎要占三分之一的收入，雖然“我們愛特區”，但也不免憤憤不滿，要罵“房租真他媽的貴”。

“天下烏鴉一般黑”，首都房租一般貴。我查看了北京的租金，平均數字也不小。大體是，單間1800，一居5000，二居近6000，三居1萬多。雖說是人民幣，負擔也不輕。買房好，還是租房好？沒有絕對的回答。只能是因人而異、因地而異了。W 責編 /粟米

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