外資參股對我國房地產行業的市場價值的影響研究

王衛琴

摘要：近些年，隨著我國經濟的大跨步發展和市場競爭機制的逐漸成熟，中國房地產行業取得了前所未有的發展規模和發展效果。房地產行業已經毫無疑問的成為了當今中國最熱門、受關注最多的行業之一。在中國房地產行業的不斷發展的同時，得到了越來越多的境外資產開始關注，很多外資開始進入中國房地產行業，并對其市場價值產生一定的影響。為此，本文將通過自身的研究經驗和成果，對外資參股我國房地產行業對其市場價值的影響進行分析，并提出相應的可行性解決方案，以期能夠更好的促進我國房地產行業的發展和外資對我國發展的貢獻作用，為業內的同類研究提供理論依據。

關鍵詞：外資參股；房地產行業；市場價值；影響

1.引言

隨著中國房地產行業在國民經濟中的作用逐漸凸顯，對其的投入和產出研究也已經越來越多。作為一項回報率較高的投資項目，房地產行業正在受到越來越多的外資關注。外資參股會對我國房地產行業的市場價值產生什么樣的影響，是一個值得業內人員不斷研究和探索的問題，具有重要的意義，下面本文將分別從影響和對策兩個方面對這一問題進行分析，提出相應的對策。

2.外資參股對我國房地產市場的影響

2.1外資進入對房地產企業融資的影響

外資對我國房地產企業融資的影響主要表現為兩個方面，一是對房地產金融體系的完善有一定的幫助，二是有助于對我國房地產企業資本短缺現狀的彌補。長期以來，我國的房地產企業都存在資金來源渠道狹窄，容易受到資金鏈影響的金融模式之中，過度的依賴銀行貸款，很少能自己籌集到資金支持，這樣的現狀使得銀行承擔了交易過程中的大部分風險，表面上對銀行的利潤和業績有所促進，但是在不良貸款和周期性房地產矛盾的影響下，影響了商業銀行的信貸結構并加重了銀行的中長期流動風險，一旦出現房地產泡沫會對銀行的正常運營造成很大的影響。外資的進入，相應的承擔了一部分金融風險的責任，對緩解我國的這一問題有一定作用。同時，外資的投入增大了我國房地產企業的經濟實力，能夠有效的改善企業資金短缺的情況。

2.2外資進入對房地產企業專業服務化水平的影響

外資對房地產企業的服務水平影響同樣表現為兩個方面，即有助于提升專業水平和服務水平，加劇市場競爭。外資的進入將很多先進的經營理念和管理方法引入到了我國的房地產行業之中，從而帶來改革和創新，新理念的影響下勢必會帶動新一輪的競爭熱潮。在競爭的不斷激烈下，各企業開始全方面、立體式的改善公司的整體實力，特別是所能夠提供服務的能力，于是便要從專業水平和服務水平兩方面著手進行改進，從而帶來整個行業的發展。

2.3外資進入對房地產市場管理的影響

外資的進入對我國房地產市場管理帶來的不僅是推動，也同樣有沖擊。一方面，外資帶來了先進的管理制度客觀上完善了經濟規律，讓與居民生活息息相關的房地產行業具有更大的含金量和發展前景。另一方面，相對于本土行業，外資企業在資金和銷售甚至是物業方面都存在較為明顯的優勢，無可厚非的會沖擊本土房地產市場。國內房地產企業受傳統營銷模式和發展狀態的影響如不能盡管的適應這種形式、及時進行改變，很可能在市場競爭中遭到淘汰。

2.4外資進入對我國房地產價格的影響

已有的研究中表明，外資在進入我國房地產市場時，往往選擇高端或中高檔的物業。這種情況盡管在最初的一段時間中十分奏效，滿足了我國大中城市中的一些市場需求，但是接下來出現的開發商大規模投資高檔市場便導致了市場的供求結構失去平衡，造成風險的陡增，從而加劇了房地產市場的泡沫和市場的波動性。立足于我國國情來看，大部分資金投入到高檔住宅會造成百姓的經濟適用房減少，難以滿足居民的居住需求，從而影響房市價值。

2.5外資進入對宏觀調控的影響

外資進入的背景下，我國的宏觀調控受到了多方面的影響。首先表現為人民幣升值的壓力增大，受到金融效應和國際收支平衡的影響，外資會要求我國人民幣升值，施加更多的壓力。同時，外資會一定程度上制約我國宏觀調控政策的效果，對一些旨在改善市場投資結構的政策造成影響。最后，外資會大大增加我國金融體系的系統性風險，導致我國銀行處在高風險的地位，資產質量和正常運營都將受到威脅。

3.針對我國房地產管理外資的建議

3.1引導外資的投資模式與投資方向

外資進入是我國房地產行業市場價值上升的一個主要原因，這會導致我國的國內房地產市場出現諸多的蝴蝶效應。因此，對于進入房地產市場的外資，要進行合理的區分，必要的遏制短期投機性行為，適當的進行抑制，以免過度抑制造成的國際宏觀經濟發展受影響。例如，印度在多年之前就曾對外資進行了嚴厲的稅收打擊，導致國家的宏觀經濟發展停滯不前。所以，我國可以在這一問題上鼓勵外資進行長期投資，通過中國房地產信托基金的嘗試性發展為國內的房地產企業提供更多的融資渠道和發展機會。

3.2預防房地產業的金融市場風險

金融市場風險是每一個業內人士共同擔心的問題，也是困擾中國房地產發展規模的問題，我們應當采取必要的措施進行預防，具體包括如下四個方面，即：“加強對外匯指定銀行結售匯的監管”、“提高非居民首付比例和按揭擔保要求”、“對非居民個人資金流入核定最高額度”、“采取有效措施緩解人民幣升值的壓力”。通過這些政策的實施來預防金融市場的風險。

3.3建立多途徑的融資渠道

一直以來，融資渠道都是制約我國房地產企業發展規模和發展速度的瓶頸問題，如何及時的幫助房地產企業的發展并提供資金來源是一個難題。在我國證券化市場成熟度不夠和我國房地產對銀行業依賴過于嚴重的情況下，銀行替房地產企業承擔風險的格局應當盡早改變。應當引導資金向房地產開發上游環節進行轉移，通過信托基金的投資來降低金融性風險，解決融資問題。

3.4采取稅收手段調控外資的投機行為

我們應當充分借鑒國外的先進經驗，有效的利用稅收手段，對境外資產在我國的投資進行適當的限制，重點抑制投機性需求，可以采用：嚴禁外籍居民匯出在我國房地產市場的投機所得、限制投資基金在房地產市場中大量購房、充分運用稅收手段限制境外資本的投機行為等方法進行調控，對海外熱錢進行一定的遏制和警示。

3.5加強部門協調，建立監測預警體系

政府相關部門在進行協調時應當對房地產市場的危險進行必要的預警，建立信息共享和聯合監管的平臺和機制，定期對相關政策的效果進行跟蹤，與房地產企業進行多方位的溝通的聯系，及時的了解其需求變化和發展問題，在政策上保證我國市場的健康發展。

4.結語

外資對我國房地產行業的影響是多方面的，我們應當積極努力的對這一問題進行研究和探索，擴大有力影響，摒除不利的影響，促進我國房地產行業的進一步發展。（作者單位：江西師范大學）

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