淺談杭州市區日常土地測繪權屬調查

■楊敏芝 ■浙江省測繪大隊，浙江 杭州 310030

為進一步加強市區土地產權產籍管理，規范日常土地登記權屬調查工作，保障土地權利人的合法權益，根據市國土資源局的相關操作規程及有關規定，結合市區日常土地測繪權屬調查工作實際，談談個人的一點體會。

1 日常土地權屬調查的概念

日常土地權屬調查，包括宗地權屬狀況調查、界址認定調查、土地利用類型調查等。土地權屬調查的主要工作為:調查核實宗地權利人、土地坐落位置、土地用途、地形地貌、四至范圍和相鄰關系等，并通過本宗地與相鄰宗地使用權人指界，標定宗地界址，丈量宗地界址邊長，繪制宗地草圖和填寫地籍調查界址確認表。

2 權屬調查工作的實施

2.1 權屬資料審查(內業調查)

對申請人提交的資料進行審查，判定待調查宗地的位置、用途、權利人、四至關系、面積等權屬狀況，具體審查事項如下:(1)申請人提供的資料是否齊全;(2)企業法人營業執照(機構代碼證)或個人身份證等是否相符;(3)土地性質、用途、使用權類型等情況;(4)對照規劃用地紅線圖與宗地測繪調查工作圖用地范圍是否一致;(5)空間數據庫中所在地塊現狀與歷史數據情況，以及本宗地與相鄰宗地關系情況。

2.2 實地調查(外業調查)

內業資料審查后，根據宗地測繪調查工作圖進行外業權屬調查，具體調查內容如下:(1)土地坐落及宗地測繪范圍界址線所在位置是否與實地一致;(2)本宗地與相鄰宗地四至關系標注是否正確;(3)本宗地范圍內及相鄰宗地30－50米的地物、地貌、地籍要素的表示方法是否相符。

3 權屬調查工作的內容

日常土地權屬調查按照調查的內容和目的，可分為初始登記、變更登記、用地復核驗收等業務的權屬調查。土地權屬調查以宗地圖形式出具成果。

3.1 初始登記

(1)工作圖要求:①準確標注本宗地用地紅線范圍，若涉及相鄰用地紅線交叉的，必須標明相鄰用地紅線范圍;②以原征地項目的勘測定界位置作為宗地界址點的，可直接采用原勘測定界數據。

(2)確權規則:原則上按規劃用地紅線及建設用地審批范圍確權。若因規劃用地紅線調整，導致用地審批范圍發生變化的，按下列情形分別處理:①屬行政劃撥土地，紅線調整后，用地范圍縮小的，按調整后的規劃紅線直接予以確權;用地范圍擴大或移位，且在原征地范圍內的(含帶征的規劃道路、綠化等)，按調整后的規劃用地紅線直接予以確權;②若屬有償使用土地，紅線調整后，用地范圍縮小，需用地單位同意并承諾不退出讓金(土地有償使用費)的，按調整后的規劃用地紅線予以確權(屬房地產開發項目的，建設單位應提供房產交付后與業主發生土地糾紛由其全權負責處理的書面意見);若用地單位要求退還土地出讓金(土地有償使用費)的，須完善用地審批手續后再予確權。

3.2 變更登記

(1)工作圖要求:①標注原土地登記的用地范圍;②范圍發生變化的，須準確標注涉及宗地變化的用地線范圍;③原宗地界址點、線、位置無變化，經實地檢測，在原測繪數據精度符合要求的情況下，可采用原測繪數據。

(2)權屬調查中，因道路拓寬或河道、綠化等實施，部分土地被征用，現狀實施界線不完全與道路、河道、綠化等項目改造用地審批范圍一致，若拆遷協議已簽訂且補償到位的，按道路或河道、綠化等改造用地審批范圍確權;若拆遷協議未按用地審批范圍補償，且道路或河道、綠化等已實施完成的，按現狀實施界線確權，并由道路或河道、綠化等改造建設單位或其主管部門指界確認。

3.3 用地復核驗收

(1)工作圖要求:①標注原用地紅線范圍，原有土地證的，工作圖標注原登記土地使用權范圍，如宗地內部分被征用或列入規劃道路、綠化及其他城市建設用地的，需標明相關用地線范圍;②按現狀標注宗地內建筑物及附屬設施的結構、層次、幢號或門牌號等，建筑物拐點精度遵照界址點精度要求;③建筑物應按幢分別構面，建筑物占地面積由該項目實際測得，建筑物面積以房管局提供的測繪資料為準。

(2)權屬調查原則上按建設用地審批范圍或原土地登記范圍確權。如存在下列情形的，分別處理:①建設項目已經規劃部門竣工驗收，主體建筑占地超出用地審批范圍的，由用地單位補辦相關手續后按新用地審批范圍確權。對圍墻、柵欄等非主體建筑超出用地審批范圍的，待拆除恢復至用地審批范圍后再予確權;先予以退件，如城市規劃部門審查認定，可保留使用的，按用地審批界線范圍確權;②建設項目已經規劃部門竣工驗收，主體建筑占地未超出用地審批范圍的，但陽臺、階梯等垂直投影在相鄰宗地，其垂直投影所占的土地不劃入本宗地內;③建設項目相鄰宗地之間非主體建筑存在用地交叉的，原則上按用地審批范圍確權，特殊情況確需調整的，須與相鄰宗地土地權利人達成書面協議，并辦理置換手續后，按實際用地范圍確權。

4 界址認定要求

宗地確權草圖也稱宗地草圖，是描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地記錄，是處理土地權屬的原始資料。記錄內容有:本宗地地籍號和門牌號、宗地權利人名稱、本宗地界址點、界址點號及界址線，相鄰宗地權利人名稱或相鄰地物、丈量者、丈量日期等。

(1)相鄰宗地界址線間距小于0.5m時，宗地界址必須由本宗地及相鄰宗地的使用者親自到現場指界、認定;(2)單位使用的土地必須由法人或委托人指界;個人使用的土地，由戶主指界;(3)兩個以上土地使用者共同使用的宗地，應共同委托代表指界;(4)經雙方認定的界址，必須由雙方指界人共同在地籍調查界址確認表上簽字蓋章;(5)宗地權屬界址四至，原則上應由鄰宗地權利人指界確認。相鄰宗地為住宅小區的，可由業主委員會或所在社區確認;若上述單位均難以確認，而其四至權屬清楚無爭議的，可由本宗地權利人自行確認蓋章，并出具承擔責任的書面承諾。相鄰宗地屬集體土地的，由土地所有權人指界確認蓋章，即所在村集體經濟組織(村經濟合作社)或村民委員會進行確認;(6)變更登記權屬調查時，宗地四至界址與原登記宗地界址不符的，需填寫地籍調查界址確認表并重新指界確認蓋章。一宗地經批準分割為兩宗地，可只對新的分割界址指界確認蓋章;(7)地籍調查界址確認表填寫要求:①地籍調查界址確認表必須做到圖表與實地一致，各項目填寫齊全，準確無誤，字跡清楚整潔;②填寫各項內容均不得涂改;③界址線類別及界址線位置。界址線類別與實地表示一致，如圍墻、墻壁、用地線;位置:內、中、外。

5 權屬調查中需注意的幾個問題

5.1 土地測繪面積核定問題

(1)初始登記土地測繪面積，均以用地審批面積為準;(2)變更登記權屬調查中未發現宗地界址變化，但實測宗地面積增加或減少，屬于測繪誤差范圍以內的，按原登記面積確認;屬于測繪誤差范圍以外的，以現實測面積為準，并辦理相關手續后再予確權。

5.2 權利人名稱注記問題

(1)屬獨立宗地或共用宗兩個主體的，測繪成果單位名稱注記為權利人名稱;屬共用宗兩個以上主體及城鎮老私房宗地的，測繪成果單位名稱注記為標準地名;(2)屬用地復核驗收項目，若建設項目在用地復核驗收后移交其他權利人的，宗地測繪成果單位名稱先以原用地審批權利人名稱確定，待用地復核驗收后再予調整;(3)屬企業改制、土地交易等需資產處置的變更登記調查宗地的，依據相關證明材料或批復意見進行確權，宗地測繪成果單位名稱注記為新的權利人或受讓人名稱。

6 結束語

隨著市場經濟的快速發展，城市化進程的推進，宗地確權的每一平米都直接關系到企事業單位、千家萬戶的切身利益，權屬調查就顯利尤為重要了。文中不足之處誠望指正。

［1］土地登記辦法.國土資源部令第40號.

［2］城鎮地籍調查規程.土地管理行業標準TD1001—93.

［3］確定土地所有權和使用權和若干規定.國土籍字要［1995］第26號.

［4］杭州市土地登記劃宗及分攤方法若干規定.杭土資籍［2005］第5號.