『城 中村』買房能否辦理產權登記

□ 劉愛霞 姚惠穎

案 例

錢多（化名）在縣城的 “城中村”居住，土地改革后，祖遺老宅基地一處，家存1950年的《土地房產所有證》和1985年縣政府發放的《臨時宅基地證》。該處宅基地雖在城市建成區內，但未履行集體土地轉為國有土地的法定程序，土地性質存疑。近幾年，錢多手頭寬裕，將自家宅基地全部建成五層樓房。房子建成后，因無建設工程規劃許可證等原因，物權登記受阻。不過即使房子未登記，錢多照樣能讓房子創造效益。房子有的對外出租，有的出售給他人。單大（化名）就是買房人之一。單大認為，錢多的房子價格明顯比商品房價格便宜，地理位置也不錯，于是便買了一套。買房后，單大持購房合同到登記機關辦理物權登記，被告知所買房屋不能辦理產權登記。 單大不理解，請給予解釋。

分 析

筆者認為，房屋登記機關不為單大辦理房屋產權登記是正確的。單大所買房屋為違規建筑，單大與錢多的房屋買賣行為不受法律保護，盡管已取得房屋，但法律不承認單大為所買房屋的物權權利人。

錢多在自家宅基地上建房固然不錯，但錢多家的居住位置屬于“城中村”城市建成區。雖然錢多所在“城中村”土地未履行土地性質由“集體”到“國有”的變更，但根據我國憲法“城市的土地屬于國家所有”的規定，該“城中村”土地已成為“準國有土地”，錢多的建房行為應當受在城市實施建設行為的法律約束?！吨腥A人民共和國城鄉規劃法》第四十條規定:在城市、鎮規劃區內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。違反該規定的，應當按照該法第六十四條規定承擔法律責任。錢多的建房行為未取得建設工程規劃許可證，所建房屋依法肯定屬于違規建筑，錢多依法應當承擔法律責任。所以房屋登記機關拒絕為錢多的新建房產辦理產權登記屬于正常執法。錢多不能取得整個房屋產權登記，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）款規定，其房屋是不能轉讓的。該規定是強制性規定，即錢多與單大的房屋買賣合同違反法律的強制性規定，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）款規定系無效合同。單大的房屋系基于無效合同取得，故不受法律保護，自然不可能取得產權登記。