濟南為何不限購？

江寒秋

7月2日上午，一份署名為“濟南市城鄉建設委員會”的《關于對我市商品房限購政策進行調整的請示》文件從微博上流傳。從文件截圖可以看出，濟南市城鄉建設委員會正在積極申請取消限購政策，并稱“為促進濟南市房地產市場健康穩定發展，我市正研究現行商品住房限購政策進行調整的辦法，待確定后實施。”而僅僅過去一周，又有報道稱7月10日起，濟南新房與二手房限購政策全面放開。

一直以來，濟南房地產市場一直給外界以堅挺的印象，并非房地產風險最大的城市，卻突然傳出限購松綁的消息。取消限購背后有著怎樣的市場背景和政府愿景？

醞釀數月的限購松綁

網上流傳的《關于對我市商品房限購政策進行調整的請示》文件中提到，“市建委提出上半年濟南市商品房的銷量出現了下滑下降及價格滯脹的現象……市建委與市房管部門研究后建議在全市范圍內解除新建商品住房與存量住房的限購?！?/p>

7月2日，濟南城建委回應稱，“（限購是否調整）現在市里正在研究，還得報住建部審批?！倍鴥H僅過去一周，又有報道稱7月10日起，濟南新房與二手房限購政策全面放開。

一位本地開發商告訴記者，此前關于限購是否放開仍有爭議，盡管政府部門在一兩月前開會商議過，但直到今天才有了確切消息。因為濟南并非壓力最大、風險最高的城市。

濟南市從2011年4月份正式執行限購政策，房價上漲幅度隨之明顯減弱，到當年8月份，房價首次出現環比下跌，持續到2012年6月份。

從2012年7月份開始，濟南房價開始出現一波環比上漲行情，截止到2014年3月份，濟南新房價格連漲了21個月，近幾個月的上漲幅度逐步收窄。

相比國內其他一、二線城市，不論是新建商品住宅的供應量、成交量還是成交價格，濟南表現都相對平穩。以今年1-5月的數據看，前5個月批準預售的新建商品住宅21929套、246萬平方米，預計全年供應量與去年相當；成交方面，前5個月累計網簽16879套、184萬平方米，月均成交套數和面積也與往年相差不多。

但進入6月份，濟南樓市的壓力在加大。中原地產研究部統計數據顯示：濟南整體樓市降溫，上半年合計簽約住宅20753套，比2013年同期的30974套下調了33%?？墒厶讛狄采蠞q了1萬套。

另一個數字也從某種程度上揭示限購取消的原因，數據顯示，截至2014年4月底，濟南普通商品住宅庫存達661萬平方米，創下2009年12月底以來的最高庫存記錄。

土地財政與開發商的資金鏈

樓市的成交低迷，波及到了土地市場，由此引發財政緊張，這或許也是濟南放開限購后的動力。

在年初出現土地交易小高潮后，3月份以來濟南土地市場一直比較冷清，二季度甚至出現了零成交。

據濟南市2014年1至3月份公共財政預算執行分析報告，今年一季度，濟南商品房銷量回落導致房地產業稅收大幅回落。報告稱，由于近期部分城市商品房降價銷售、銀行信貸政策和公積金政策收緊等因素影響，房地產市場觀望氣氛顯著增加：一季度濟南商品住房銷售量（套數）下降30.98%。受此影響，房地產業地域稅收僅增長5.21%，低于全市稅收增幅6.36個百分點。

而作為濟南市政府性基金收入的重要來源，土地出讓金在其中占很大比重，其一季度也不盡如人意。數據顯示，2014年一季度濟南市共成交商品房用地53宗，同比增加96%，其中住宅用地27宗，同比增加69%，這主要還是“沾了2013年的光”，僅2014年1月便成交土地45宗，大多為2013年底推出的地塊；到了2、3月份，成交宗數便大幅下降。

與此同時，一季度濟南市各項民生支出漲幅頗大，其中住房保障支出1.05億元，增長1.11倍。

值得注意的是，繼3月底位于北大槐樹片區的2宗居住用地掛牌出讓后，整個4月份未有土地掛牌出讓，而5月份的土地市場更加“寂靜”，不僅未有土地成交，土地出讓也繼續“掛零”。6月份仍然如此。

此外，濟南市今年一季度經濟運行形勢分析報告顯示，一季度房地產開發投資增長17.5%，增速同比回落3.8個百分點，其中住宅增長4.3%，回落31.1個百分點。新開工面積下降25.5%，竣工面積下降45.5%，其中住宅下降34.9%和35.6%。

“新開工面積和竣工面積大幅下降，很大程度上顯示著開發商的資金鏈接續存在問題。這和當前銀行收緊開發貸和個貸密切相關。故開發商也熱望放松限購，從需求端為資金輸血?！币晃粯I內知情人士介紹。

濟南相關部門負責人對此解釋，濟南土地市場的“冷清”和樓市的“低迷”關系不大，在土地出讓之前要對土地進行熟化以及定價，前期工作做好之后，才會有土地的出讓。

但房地產業內人士均將此歸結為樓市低迷的連鎖反應，山東世聯怡高董事、總經理朱江表示，樓市觀望情緒較濃，上半年市場成交量同比、環比都出現了下降，波及到了土地市場；當前未開工項目延緩開工進度，已開工項目延緩入市或者低價入市，老房源則普遍采用促銷、特價房等方式去庫存；受交易量、回款及融資情況等因素影響，開發商拿地更加謹慎，資金也趨于緊張。

預計30個城市將取消？

6月中下旬，從呼和浩特開始，更多城市開始實質性考慮松動限購政策。濟南只是其中的縮影。

世聯行報告顯示，二季度一線城市土地成交大幅縮水，北京6月土地零成交；深圳在5月土地成交放量后，6月成交再次見底，土地出讓金不足2億元；廣州、上海本月土地成交金額分別為28億、25億元，較5月均縮水3成以上，同比下滑均達8成。

易居上半年數據顯示，TOP20城市出現土地供應過剩的隱患。重慶市以土地成交3496萬平方排行成交建面榜首，讓銷比（土地出讓和銷售比） 3.7；而濰坊、蘭州、南通、臨沂讓銷比甚至高達11.4、10、6.5、5.7。

上海易居房地產研究院研究員亢亞娟指出，土地成交建筑面積減少與部分城市減少供地有一定關系，但土地市場受房產市場轉冷所帶來的影響是更為重要的因素，目前土地市場正式隨房產市場轉冷進入了下行時期。“底價成交”幾乎成了近期土地市場的寫照，而標桿房企拿地謹慎的程度也愈發明顯。

“呼和浩特樓市的問題，遠不是只有庫存這么簡單。三重周期的疊加才是真正原因。這三重周期是指，經濟周期、財富周期和房地產周期?！睆埓髠シQ，類似城市的房地產市場必須調整。

中原地產首席分析張大偉認為，具體限購取消的方式可能是，限購政策結合戶籍政策調整，目前實際上除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都與購房能力匹配，這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執行對市場的影響本來就不大。

值得注意的是，限購從2011年執行以來，其實效果已經遞減，限購在影響市場的因素中，比例已經不足1成。endprint