三問中國樓市

張興軍

市場熱不熱

伴隨著房地產市場火熱走勢的，是對其未來的擔憂。早在2010年12月，由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所等機構發布的2011《住房綠皮書》中就指出，房地產市場已呈現出爆發式增長的勢頭，A股上市公司中，涉及房地產業務的公司數量直線上升。

是年的綠皮書統計，截至2010年年底中國直接涉房地產上市公司已達802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。僅2009年就有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式借殼上市。

綠皮書進一步總結，房地產業務已成為A股市場分布最廣泛的行業，不僅房地產類上市公司為數眾多，而且涉足房地產領域的非地產公司也為數眾多。據統計，按照深、滬兩市分類的20個行業中，除去房地產、金融保險以外的全部18個行業都有行業內公司涉及房地產業務。

其中，通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司（含房地產業上市公司）802家，收入中有房地產貢獻的前三位是：綜合類公司最多，19家中15家涉足房地產業務，占78.95%；其次是35家建筑與工程業的公司中，24家通過銷售房地產取得收入，占總數的68.57%；批發和零售行業73家，占行業114家公司的64.03%，排在第3位。

相對較高的行業毛利率讓眾多企業趨之若鶩。這也給當前中國經濟警惕經濟房地產化風險提供了注腳。從短期看，上市公司的財務報表看似好看，但從長遠看會削弱上市公司的競爭力，其危害顯而易見。

“經濟房地產化將助長投機心理，吞噬企業家精神，掏空未來30年中國經濟增長的基礎。”過熱的另一個表象是頻繁出現的“地王”。過去的2013年儼然是地王之年，北京與上海兩座一線城市的土地出讓金再創新高，分別超過了1800億元和2000億元。

地王頻現也成了部分官員眼中“房產不會崩盤”的邏輯。在2014年全國“兩會”期間，針對市場關于中國樓市崩盤、三線城市領跌的說法，全國政協委員、住建部副部長仇保興回應稱，三線城市房價在每平米三五千，“這是成本價的水平，還能崩到哪去？”

只是，這成本的構成又是否合理呢？

房價高不高

在國際范圍內，人們常常用“房價收入比”（房價與家庭年收入的比值）來衡量一個地區居民購房能力和房價的高低。發達國家房價收入比一般維持在3至6倍之間，雖然國內外學者對這一常用來參照房價收入比值存在爭論，但總體而言這仍然是一個相對客觀的考量標準。

根據現有的資料，發達國家100平方米住房價格的中值是家庭可支配收入中值的5至6倍左右。而在中國這一比率是15倍左右，部分一線、二線城市還遠高于這個標準。

根據全國房地產市場數據中心發布的平均房價數據，北京在2013年的平均房價為36373元/㎡，如果以80㎡的兩居室計算，單套房總價加上相關稅費近310萬元。而根據國家統計局的同期數據，北京2013年城鎮人均收入40321元。如果以兩口之家計算，全家不吃不喝且房價未來漲幅不高于收入增幅的前提下，需要四十年才能在北京購入一套房子。

二線城市中，以人均收入在遼寧省排在二甲的大連（30150元）為例，2013年大連市平均房價為10712元/㎡，80㎡的一套兩居室總價可控制在百萬元以內。

顯然，在沒有其他任何花費的前提下，在沒有其他消費的前提下需要近20年繼續可購買一套均價住房。

難怪在中國，房地產是產生百萬富翁最多的暴利行業。

成本去哪兒了

房價一直是購房者最為關心的問題，也是關乎國計民生的一項工程，但是，由于利益的驅使，加上行業競爭體質不健全，造成了近幾年房價的不正當攀升，高房價已經成為廣大國民不可承受之重。

簡單理解購房價格，就是土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤，以及其他應對不可控因素的費用總和。

一般情況下，土地成本占30%，稅費成本占10%，建筑安裝成本占40%，融資、管理和營銷等其他成本占8%，留給開放商的最終利潤占12%左右。但這是一般情況下比較理想的情況。

以萬科地產2013年營收與利潤數據計算，分別達到了1354.19億元和151.19億元，利潤占比為11%。保利地產在2013年的這兩項數據則分別為923.33億元和107.69億元，利潤占營收比11.6%。

有個數據被引用了多次：土地的價格和各種稅費占房價的70%； 20%的是建筑成本，10%是開發商利潤。

今年全國“兩會”期間中青報報道，全國政協委員、恒大集團主席許家印在向住建部副部長仇保興訴苦時說，現在房地產審批中亂收費的太多，各種審批費用已占到房價成本的11%！最少的地方收37項費用，最多的地方收157項費！

“哪些審批是沒用的，能不能調查一下？”仇保興副部長面對許家印的問題沒有直接回應。

而華遠地產董事長任志強在接受采訪時稱，房價構成中土地占到48%，是房價中占比最大的部分。如果加上稅收合計占比達70%。要知道，任志強回答這個問題時還是在兩年前，彼時低價還沒有像今天這樣高昂。

去年，華遠地產有限公司董事長任志強在回應國內某媒體報道房企拖欠土地增值稅時進一步統計，房企需交納的各種稅達27種、各種費用達180多種。“我們調研發現地價約占平均售價的54%-55%，加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，占到房價的70%左右。”任志強說。endprint