房市歧路

張興軍

當前最重要的不是對已然高企的房地價格繼續鼓吹。恰恰相反，尋求泡沫破滅后避免經濟淪入衰退循環的答案，方為確路。

浙江興潤置業以一種意想不到的方式，搶到了最近財經新聞的頭條。

先是3月18日英國《金融時報》發布的一篇報道稱，中國人民銀行和一家大型國有銀行正在緊急商議是否救助破產房地產開發商事宜。該報道言之鑿鑿地表示，浙江奉化政府官員透露，中國人民銀行、中國建設銀行和奉化政府曾召開緊急會議，討論如何償還浙江興潤置業35億元人民幣的債務。不到一個月的時間，兩例違約似乎開始引起了央行的格外關注，與此同時，地方政府官員也極力想要降低興潤違約事件的影響。

一石激起千層浪，“資金鏈斷裂”這一敏感詞，讓處于焦點的地產業陷入了輿論漩渦。業內人士普遍擔憂的是，興潤置業會否如超日債違約一樣，成為國內房地產企業違約的第一單。如果事情演變至此，有可能會使同類借杠桿驅動的地產企業像多米諾骨牌一般輪番倒下。

隨后不久，中國央行官方微博辟謠，表示人民銀行未參加“周二召開的緊急會議”，也未參與浙江興潤置業相關風險處置。但因興潤置業而起的種種擔憂還在醞釀和蔓延。

興潤余波

媒體披露的信息顯示，興潤置業是寧波奉化當地最大的房企，擁有30億資產。興潤的資金鏈斷裂和資不抵債，主要原因是因為經營不善，被高利貸拖垮。目前，企業控制人沈財興和沈明崇已經因非法吸收公眾存款被移送檢察機關起訴。其留下超過35億元的巨額債務（其中銀行欠貸達24億元），涉及十多家銀行。

雖然興潤置業并不是一個規模型房企，但其債務危機的影響卻超出了其本身的范疇。進入2014年以來，浙江各地的房價均從以往的堅挺變得松動，以杭州為首的多個城市都出現了降價潮。根據市場的公開數據，降幅普遍達到每平方米數千元。

與興潤債務危機相對照，市場進而讀出了“開發商的資金鏈存在問題，這或是整個房地產行業風險爆發的征兆”。

幾乎與興潤資金鏈斷裂同時，中國經營報的一篇《發改委全國范圍內調查房價籌劃雙向調控》的文章點燃了市場觀望的情緒。該篇報道稱，江西省價格鑒定監測管理局和安徽省價格鑒定監測管理局按照發改委價格監測中心要求，對住房市場情況進行大面積實地調研，結果以供后期制定、出臺房地產調控政策作參考。

這一常規調查之所以被房地產業內人士解讀成“或為國家出臺‘雙向調控政策做準備”，一定程度上也被認為是近期“量跌價滯”潮的蔓延。

國家統計局發布的數據顯示，2014年前兩個月，全國房地產市場出現“量跌價滯”狀況，商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元，同比分別下降0.1%和3.7%。與“量跌價滯”的低迷不同，全國商品房待售面積則大幅增加。截止到2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米，僅住宅待售面積就增加了1770萬平方米。

在國家發改委價格監測中心下發的《關于開展城市住房市場情況調查的函》中，有著這樣的事實表述：“年初以來，我國多數城市住房市場量跌價滯，一些城市房地產開發企業開始降價促銷，市場各方對房價走勢看跌預期增強。”

峭壁狂歡 ？

2013年，地產業在多空的分歧中迎來了又一個豐收之年。《中國經濟信息》記者通過查閱上市地產公司已公布的財報發現，各家大型地產公司的利潤同比均有不錯的增長，萬科、恒大、保利、招商和中國建筑等銷售額均破千億。萬科更是以超過1350億元的營收和超過150億元的利潤高居地產龍頭。

而來自市場的疑問是，這樣的好日子還能夠持續幾年？

了解中國地產業的本質就不得不提起著重要支撐作用的金融杠桿兒。可以說，金融與地產之間有著不可分割的聯系，二者相輔相成，互為推動，構建了中國房地產市場的神話。以股市中表現最活躍最具代表性的四大地產龍頭股“招保萬金”為例，規模最大的萬科地產與保利地產的資本負債比率均超過75%。截至2013年年底，萬科地產的資產負債比達到78%，保利地產2013年截至第三季度的資產負債比更是高達80%。

從負債比例上來看，可以說地產企業的規模越大，潛在風險就越大。房地產業作為資本密集型產業，它們的發展，首先要保證賬面上保有大量的現金，通過公開市場上競買土地獲得未來增長空間。其次，要通過在銀行的大量舉貸來維持發展。從居安思危的角度來看，房地產市場最大的風險就是“一旦房價進入下行通道”，那么現在地產企業普遍在12%左右的利潤率將不復存在。而且，在高峰時期獲得的巨量土地儲備也將大幅度貶值。

根據《證券日報》報道，截至3月31日，已經披露年報的11家上市銀行2013年對公業務中涉及房地產業的貸款余額合計31985.86億元，這一數字已經高于2012年年底16家合計的31553.13億元。11家銀行中，中國銀行房地產業貸款的余額最高，為6251.91億元，占其貸款和墊款總額的百分比為8.22%；農業銀行排名第二，余額為5495.92億元，占比為7.6%。涉房貸款的增長，從另一個角度印證了中國房地產投資與消費的火熱程度。同時也暴露出行業發展過分依賴金融杠桿的屬性。

業內人士分析，房地產商可以用5%甚至更低的土地出讓金從政府手上獲得土地，然后以土地價值的全額作為抵押向銀行申請貸款。然后，房地產商在拿到售房許可后，可用期房形式讓購房消費者辦理房貸按揭，以收回投資本利。

此外，工程承建商由于處于弱勢地位，也不得不帶資、墊資進行工程施工。在這樣的環境下，如果房地產市場處于繁榮和高潮期，通常數億注冊資本金的房地產公司，可以通過多種途徑從銀行等渠道，以流動開發的形式，滾雪球般地獲取到高于注冊資本金幾倍，甚至幾十倍的借貸資金。

與此同時，消費者們也是通過按揭這樣的杠桿，來撬動著世界最大規模的住房消費。數據統計上也顯示，住房已經成為國人首要選擇的投資品。endprint