目前中國樓市的風險何在

劉磊

部分二三四線城市房屋供大于求，商品庫存消化周期超過合理期，基本都維持在30個月以上，特別是那些問題城市，如滁州、蕪湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青島、天津、錦州、威海、東營、九江、武漢、黃石、長沙、西安、大理、大同、呼和浩特等城市。對于國內的房產投資者而言，規避以上提及的問題城市，是規避市場風險，審時度勢的正確選擇。

地方債務超過財政收支，賣地還債導致地價瘋狂上漲。王石曾經感慨，土地財政的方式不改變，房價很難降下來，治標需要治本。因此，在目前高房價狀況下入市投資，一旦稅務改革成功之后，價格回調，豈不是把投資者懸掛在了高位？

自去年10月份至今，內地市場低迷。與此同時，香港房價連續下跌5個月。兩大龍頭房企樓盤降價25%-40%，而地產超人在過去兩年中連續7次從內地撤資，造成了大量資本出走海外市場。

反腐倡廉，裸官肅清。中紀委以迅雷不及掩耳之勢，在國內掀起了一波反腐倡廉的新型“戰役”，目的是“老虎”和“蒼蠅”一并“殲滅”。在這種政策的長期倡導下，之前囤積房產的人群必然以低價、快速套現這部分資產作為首要選擇，造成短期的二手房供應過剩，價格走低的行情。

QE3減持，熱錢回流美國，國內資本的資金鏈吃緊，現金池有枯竭趨勢。從樓市中獲得的警示是2014年開發商融資越發困難。不管是香港樓市，還是內地樓市，或者是美國與日本樓市，都遵循價格變化趨勢，即資金充裕，價格漲；資金枯竭，價格跌。而中國房地產行業層面的大范圍降價，在過去20年中發生過5次： 第一次，1997年亞洲金融風暴，海南、浙江等地出現嚴重的房價暴跌，局部崩盤現象。第二次，2003年非典爆發，廣東等地樓價跌。第三次在2005年，以上海、杭州被定點調控拉開帷幕。第四次2008年開年，萬科喊出打折降價，發出房價下跌信號。第五次在2011年5、6月份，通州開始降價（6個月內指數房價調整6%）。5次的價格下跌都與融資環境的惡化、資金鏈緊張緊密關聯的。

對于國內剛性需求者而言，房價確實已經不便宜。因此，這個時間節點入市，務必根據自己的償付能力、還款的穩定性、生活品質的要求，來做購房與否的最終選擇。千萬別人云亦云，盲目攀比，被發展商短期優惠促銷而購買了超過自身負荷的自住房。國內的房產投資者們，“剛需”、“婚房”、“丈母娘”房是發展商為了自身房產銷售而“創造”的好似必須買房的理由，而從經歷過漲跌樓市周期的成熟房產市場來看，這些詞匯都是歷史垃圾堆的名詞。大家可以想象一下，有哪個丈母娘、老婆為了買入一個不屬于財富范疇、甚至價格不斷下跌的房產，而逼迫自己的女婿和老公一定買房呢？根源在于大家都認為房產是財富載體和象征，而在震蕩和下跌周期，房產卻是地地道道的負債，只不過是大家之前沒有體會和經歷過罷了。

對于國內的房產投資者，專家告誡，切勿以賭徒心態，來賭未來房價一定上漲；任何資本市場都要經歷漲跌周期。換句簡單的話來描述，即今天的價格調整和下跌，是為了明天的上漲和獲利在做準備而已，很多投資時機是需要等待的。同時要密切關注和房產市場走勢相關的經濟數據的變化，如空置率、貸款利率、收入比、租售比、失業率、貨幣超發速率、人口增長率等。房產投資是一門數據統計科學的預測和國民財富欲望融合的綜合體，只有從內部的運行規律進行總結，才能預測未來市場的走勢和方向。但愿我們國內的房產投資者們且行且珍惜來之不易的房產財富。endprint