房地產市場真的會崩盤嗎？

近日，一些專家表示，從現象上看，近期不少城市房價已量價齊跌；從本質上看，房市面臨著很大的下行壓力。今年房地產市場不崩盤，他們就裸奔、跳樓。

這里先做個假設：如果“房價”是上市交易的股票或期貨，它當然已經走出了陡峭的上漲趨勢。依照金融投機的邏輯，趨勢一旦形成就不會輕易改變。趨勢怎樣才能改變呢？答案是基本面的重大改變。房價上漲的基本面是什么呢？當然跟剛需和流動性有關，但與土地財政關系更大。我們知道，管理層從房價中分得的份額超過七成，這個基本面一直就沒有改變過。

近日，有城市放開限購，這在一定程度上暴露了該市土地財政的困境。這個事情的邏輯很清楚，因為一旦房市出問題，地方財政就會大幅減收，管理層就一定會用各種方式刺激房市以延續土地財政。

崩盤派的一個說法是，中國樓市一直高歌猛進，今年卻是量價齊跌，這是崩盤的前兆。但量價齊跌說明下跌勢能的不足，真正的跌勢，必然是量增價跌。還有一個重要的看跌理由，說是目前資金不易得或成本太高，所以會導致開發商低價傾銷庫存，甚至有些開發商會倒閉，從而引起崩盤。但是，把眼光稍放長一年半載，這樣的結果是房屋的增量變少了，存量得到了消化，這是崩盤或大跌的節奏嗎？

很多人關注市租率的概念，它的定義是房屋市值除以年租金，這與股票市盈率的要領基本一致。許多人認為房價要大跌的理由是市租率太高，他們參照的是歐美國家的數據。但是，如果把國內的房屋看作是股票或者期貨，它必然是高成長性的，因為它的收益是穩步遞增的。在股市上，如果說市盈率太高就一定得下跌，那一定是簡單粗暴的邏輯，因為如果真這樣，融券做空就太容易賺錢了。如果把“房價”放在期貨市場，崩盤派們大概會一路做空的，理由也是漲這么高了，應該跌了。事實上，持這種觀點的人多年來都是一路被套，不過他們經過多年的堅持，現在總算是看到技術性回調了——這個回調倒是個好的斬倉區間。

讀美國地產泡沫史后聯想到中國房市的現狀，總是覺得有些不對勁，這是因為中國和美國房市的基本面太不相同了，美式泡沫破滅的原因在中國并不存在，就像美國股市大漲的原因在中國并不存在一樣。其實，中國房地產市場去存貨和去泡沫的過程在二三線城市早已開始，預計三五年后房市的高存貨和高價格才會實現回歸。但是，回歸并不意味著要硬著陸，崩盤派可能是高估了這種風險，或者把局部的崩盤風險全局化了。

當然，目前宏觀經濟下行壓力大，加之地產業資金鏈吃緊和公眾對拐點的預期，以及投資渠道的增多等因素一定會在短期內抑制房價，但是，回顧2012年上半年，我們發現當時同樣也存在著這些問題，甚至，房價漲速過高和資金鏈緊張的問題比現在更加嚴重，不過當時不但沒有崩盤，反而還醞釀出了新一波高歌猛進。所以，如果承認中國的房地產泡沫嚴重到必然破裂，那么破裂的方式一定會是自由落體嗎？一定得發生在今年嗎？endprint