探析中國房地產業的發展

吳國章

摘要：中國房地產市場化改革始于1998 年。房地產業經過近二十幾的發展，已成為國民經濟的重要產業之一，在國民經濟發展當中起著舉足輕重的作用。然而，在房地產經濟快速發展的同時也日益暴露出諸多問題，需要采取相應的對策來加以解決，以促進我國房地產業的持續健康發展。

關鍵詞：房地產；發展；對策1998 年，中國開始正式邁入住房市場化全面改革的階段。中國房地產業市場化改革雖然起步比較晚，但是發展的速度非常驚人。據國家統計局公布的統計資料顯示，國家統計局公布2013年國民經濟運行情況，國內生產總值568845億元，同比增長7.7%。其中，全國房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%(扣除價格因素實際增長19.4%)，約占全國固定資產投資額的20%。中國的房地產業已經成為經濟增長的主導產業和支柱性產業。但中國房地產業快速發展的同時，也不可避免帶來諸多問題，因此，有必要采取一系列措施來加以規范，以保持中國房地產業的持續健康發展。

一、中國房地產業的現狀

應該說，從去年以來我國房市的實際運行狀況和走向來看，我們可以判定：我國的房市目前進入了調整期，步入了此輪房地產周期的下行階段，也就是像某些業界人士所說的開始步入“拐點”。當然這個“拐點”只是此輪短周期的“拐點”，而不是我國房地產長周期的“拐點”。從房市的運行層面來看，我國房市目前的現狀包括以下幾個方面：

（一） 一線城市同比漲速均放緩，泡沫成份開始收縮，一些城市的房價開始下降。

據國家統計局的數據顯示，2014年4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數據顯示，與上月相比，新建商品住宅和二手住宅價格下降的城市數量均有所增加，其中新建商品住宅價格下降的城市有8個，二手住宅方面，價格較上月下降的城市有22個。3月份該數據分別為4個和14個。中國指數研究院發布的百城價格指數顯示，2014年5月全國100個城市(新建)住宅平均價格為10978元/平方米，環比上月下跌0.32%，這是在2012年6月以來連續環比上漲23個月后的首次環比下跌。5月新房房價環比下跌的城市達到62個，較上月增加了17個。

（二）保障房建設力度加大，信貸條件收緊，新建商品房價格漲幅收窄

2014年3月，新建商品房價格漲幅收窄。一是由于前期保障房建設力度的加大，增加了房地產的有效供給，對房地產價格的穩定產生積極的影響。二是受信貸條件收緊、待售面積大幅增加等因素影響，一定程度對房價的上漲產生抑制作用。以昆明新建商品房（不含保障性住房）為例，其價格繼續呈現上揚態勢，但環比漲幅已趨緩。具體為：新建商品房價格環比上漲0.1%，較2月份漲幅減少0.1個百分點，同比則上漲6.5%。

（三）成交量明顯萎縮，空置率不斷攀升

與房價下調相對應的是，購房者觀望情緒嚴重，房市成交量大幅萎縮，房地產商空置率大幅上漲。國家統計局2014年5月13日發布的統計數據顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。據上海市房地產交易中心統計，一季度，上海市存量房網簽面積428.31萬平方米，比去年同期下降54.4%。其中存量住宅網簽面積372.55萬平方米，下降58%。同時，北京、廣州、天津、杭州、南京、武漢、重慶、成都、沈陽、長沙等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。

（四）緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大

目前，我國房地產商目前面臨著巨大的資金壓力。一些中小地產商隨時面臨資金鏈斷裂的風險。同時，近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業務展開惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規模成倍擴大。據統計，我國80%左右的土地購置和房地產開發資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數的比例高達90%，這意味著房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款，從而導致我國的銀行業面臨巨大的房地產信貸風險。

（五）市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被淘汰出局

一是信貸緊縮，使得房地產資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產又不能通過股市發行股票來獲取資金。二是房價下跌和成交量緊縮使得房地產資金周轉困難。三是由于利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息。四是大型房地產更具有實力進行價格戰，通過價格戰來清洗市場。這些因素的共同作用將會使房地產市場走向分化，一些實力較低的房企將被淘汰出市場，從而提高市場集中度。

二、中國房地產業發展中存在的主要問題

（一）房地產供求嚴重失衡

房地產供求失衡嚴重主要表現在以下幾個方面：一是地方政府提出經營城市的理念，把房地產業作為重要財源，以實現土地收益最大化為經營思路，通過對土地供應控制，不斷抬高土地價格，從而造成土地供求失衡；二是在房價快速上漲后，政府把控制投資和土地供應作為調控對象，反而增加了住房供求矛盾，使商品住房嚴重的供不應求；三是在住房預期需求高漲的情況下，開發商暴利意識得到強化，通過屯地、捂盤、價格操縱、虛假宣傳等方式，導致供求矛盾和預期供求差距不斷放大。

（二）房價虛高嚴重降低居民購買能力

房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。2013年，全國30個省、市、自治區商品住宅房價收入比分化依然明顯，最高的北京市高達14.5，而最低的內蒙古僅5.0。整體上看，北京、海南、上海、浙江和福建5個省市房價收入比較高（超過9），已經明顯高于3～6倍的國際一般水平。虛高房價造成居民住房負擔過重，一方面，擠占居民其他消費支出、抑制內需增長；另一方面，推高了居民城市生活成本，使農村勞動力向城鎮轉移成本明顯上升，從而影響城市化進程。

（三）房地產業的泡沫仍然比較嚴重

一般認為，泡沫是指資產或要素價格高于由其基本面因素所確定的價格區間的部分。房地產泡沫與房地產的市場價格密切相關，是其均衡價格的長期偏離。過去幾年是我國房地產經濟快速發展的幾年，最明顯的標志就是商品房價格的持續大幅上漲，房價出現了不合理的漲幅商品房價格上漲幅度過大過快，嚴重偏離其實際價值，導致泡沫化程度越來越嚴重。

（四）保障性住房供應嚴重滯后

2007年8月，國務院《關于解決低收入家庭困難的若干意見》，明確要求加快建立以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。我國近年各城市建設用地目標中，商品房建設用地為主要供應對象，占總體住宅建設用地七成，保障性住房約占總體的三成。2012年在保障性住房建設用地中，有限產權的經濟適用房和限價房合計占比35%，棚戶區改造等占37%，無產權的廉租房和公租房占比最少，僅約占26%。2010~2012年全國保障房供地完成率分別為49.23%、62.10%和80.32%。雖然完成率逐年提升，但是仍然存在不小的差距。在我國保障性住房供應體系中，廉租住房建設總量還非常小，而經濟適用住房占商品房比重明顯下降，使保障性住房供應嚴重滯后。

三、中國房地產業持續健康發展的對策

（一）有效落實房地產的宏觀調控政策

房地產的特殊性決定了政府需要根據宏觀經濟的運行狀況不斷調整該產業。伴隨中國房地產業快速發展，中央政府也相應出臺了許多關于房地產調控的政策。從2002 年至今對房地產進行了了多次的調控。但是，中國房地產調控目前存在的問題集中反映為制定多，落實少，監督不到位，導致政策效果較差。在今后的房地產調控政策的制定中，應該盡量細化房地產調控政策，同時加強監督和落實，注重其針對性和實效性。

（二）發揮稅收調節作用，控制房價合理有序增長

我國政府應當針對投機購房現狀，充分發揮稅收調節作用，有效遏制房價泡沫的產生，控制房價的合理增長。政府應加大對購買商品房短期出售的經濟行為的征稅力度，對將所購房屋出租的房地產同樣高稅率征稅；對自用的購房行為，應加大在貸款利率、首付款及貸款額度等方面的優惠政策支持。

（三）加強和完善財稅體制改革

要加強和完善中央政府和地方政府事權與財權相匹配的財政體制改革，從根本上改變地方政府對土地出讓金的過度依賴。中央政府應賦予地方政府相應的稅權，使地方政府能充分結合地域的優勢來培育主體稅種，從根本上緩解地方政府的財政壓力。

（四）增加保障性住房供給

通過加快保障性住房建設，大幅增加保障性住房供給，可以解決由住房供給結構嚴重失衡引發的高房價等一系列經濟社會問題。增加保障性住房供給，不僅有利于解決房地產市場的供給結構失衡，遏制高房價，促進商品房市場健康發展，而且有助于增強當前房地產調控的針對性和有效性，改善低收入家庭的居住條件。

總之，中國房地產業經過近二十年的快速發展，已成為國民經濟的主導產業和支柱產業，對GDP增長的貢獻率極大。當然，在中國中國房地產業的快速發展過程中，也存在著不少的問題，需要我們加強對土地、財稅、金融政策的調節，加快住房信息系統的建設，完善符合國情的住房體制機制和政策體系，合理引導住房需求，強化各級政府職責，加大保障性安居工程建設力度，加強市場監管，規范房地產市場秩序，抑制投機需求，以此來保證我國房地產業的持續健康發展。

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