現在是取消限購最好的時間窗口

馬光遠

很多城市都可以和呼和浩特一樣，完全可以光明正大地明確取消限購，讓市場真正發揮作用。

6月20日全國首個明文取消限購的呼和浩特市，在6月25日以“兩個字打印錯誤”為由撤回的取消限購的通知，并在6月27日重新發文予以確認。這意味著，呼和浩特市成為全國第一個明確發文取消限購的城市。

事實上，在呼號浩特之前，已經有包括天津、沈陽、南寧、廣州等10多個城市嘗試放松限購，這些城市的共同做法是沒有公開發文，而是內部傳達。一些城市頻頻嘗試突破限購的限制，根本原因是時下房地產市場陷入了庫存高企，銷量下滑，價格下跌的轉折點。全國房地產市場前5個月中國商品房銷量暴跌，一線房企前5月普遍只完成全年銷售任務的30%左右；一些城市屢屢爆出天量庫存的新聞，無論是前期降價的杭州，還是悄然松動限購的沈陽，去庫存周期都超過了驚人的30個月。以這次發文取消限購的呼和浩特為例，作為一個常住人口只有200萬的城市，其在2014年初其庫存達到1760萬平，高居全國首位，而價格官方統計已經連續三個月停漲。

很顯然，地方通過各種方式嘗試突破限購，目的不外乎刺激房市，讓房地產重歸繁榮。但是，面對房地產市場供應過剩、房價高企、流動性偏緊、實體經濟低迷等情況，以為放松限購房地產可以重回昔日的輝煌無疑癡人說夢。對于這一輪調整，筆者多次特別提醒所有人真誠面對四個基本事實：一、這次價格調整和任何調控政策無關，而是市場的自發反應；二、流動性緊張是導致一線城市和熱點城市房價下降的誘因，但流動性緊張的狀況短期不會改變；三、中國樓市的基本面已經發生了里程碑意義的變化，總體供應短缺的歷史已經終結，除個別城市外，大部分城市面臨的問題已經不是短缺，而是過剩；四、在經歷4萬億的狂歡盛宴之后，中國樓市已經接近珠穆朗瑪峰的峰頂，期待救市回到以前的狂歡已經不可能。無論是目前的房價，市場的流動性，還是供求的基本面，都不支持房價繼續單邊上漲。特別是在去庫存壓力特別大的情況下，放松限購消化庫存的作用有限，而在房價預期已經逆轉的情況下，投資性需求接近底部。面對市場的調整，不切實際的期待政府再次放水救市，讓市場再回到以前單邊上漲的狀態。很顯然，這是一種很傻很天真的想法，這種想法的流行，恰恰說明中國房地產市場的青澀和不成熟。事實上，在目前情況下，無論是放松限購，還是降準，都無法逆轉房地產價格調整的趨勢。

對于中國房地產市場而言，開發商和地方政府都應該對市場的判斷更加清醒，更加理性。事實上，就限購政策而言，之前除了“北上廣深”一線城市嚴格執行之外，絕大多數的城市在執行上本來就有很大的靈活性，放松與否對整個市場的影響并不大。面對庫存和流動性緊張的壓力，最好的選擇是順應市場，通過價格調整，在價格合理的情況下，讓居住需求者入市。價格的調整對于任何一個行業而言，都是行業健康發展的常態，無論是對中國房地產，還是對中國宏觀經濟而言，房價的調整，房地產回歸理性長遠而言都有益。

就限購政策本身而言，除北上廣深等一線城市，絕大多數城市住房供應短缺的歷史不再，限購政策失去了原來的意義。在這種情況下，筆者認為很多城市都可以和呼和浩特一樣，完全可以光明正大地明確取消限購，讓市場真正發揮作用。無需偷偷摸摸，更無需叫停。

責任編輯 張惠清