某演藝中心項目工程成本分析

董 麗

(山西省設計審核室，山西 太原 030013)

某演藝中心項目工程成本分析

董 麗

(山西省設計審核室，山西 太原 030013)

就房地產項目開發中構成房地產開發企業產品的開發成本進行了詳細的分析，根據開發成本內容，闡述了成本開發控制的原則和辦法，說明了成本控制在房地產開發項目中的重要性。

開發成本，費用，成本控制

地產行業是一個逐漸成熟的行業，同時也是一個綜合性非常強的行業，發展商要在茫茫商海中脫穎而出，必須對開發項目的盈利能力、償債能力等做到心中有數,故而做好項目的經濟分析十分重要，而經濟分析中最重要的是成本分析。就目前市場經濟發展的現狀而言，在房地產總體開發成本中，土地開發成本為最大的成本，其次就是建安成本，由此可見，一旦控制好建安成本，對整個房地產項目的成本控制有決定性影響。下面就針對某演藝中心項目對工程成本進行詳細的分析研究。

1 項目概況

演藝中心建設規劃條件已具備，已由規劃局出具項目建設的總體規劃方案，總建筑面積：246 877.9 m2，建筑高度101.800 m，層數30層(其中：地下2層，地上28層)，容積率：6.09%；綠地率13.14%。

2 建安工程費用內容

2.1 直接工程費

1)定額直接費：a.人工費；b.材料費；c.施工機械使用費。

2)其他直接費：a.冬季、雨季施工增加費；b.夜間施工增加費；c.材料二次搬運費；d.儀器、儀表使用費；e.生產工具用具使用費；f.檢驗試驗費；g.特殊工程培訓費；h.工程定位復測；場地清理費；i.特殊地區施工增加費。

3)現場經費：a.臨時設施費；b.現場管理費。

2.2 間接費

1)企業管理費；2)財務費；3)其他費用。

2.3 計劃利潤和稅金

1)計劃利潤；2)稅金，甲：營業稅；乙：城市維護建設稅；丙：教育附加費。

3 建筑施工費用的內容

3.1 建筑工程費

1)土建工程費：專指地下、基礎、地基及地上建筑結構的直接費用，包括外裝修費。2)建筑物工程：建筑物以外的煙囪、車棚、鍋爐房等，評估測算時，按小區內市政配套費處理。3)市政費用：應指小區內的道路、排水等。

3.2 設備及安裝工程費

1)電氣照明及電氣設備，包括地下設備間；2)微機室及安全工程、電視監測；3)有線電視及閉路電視系統；4)機械設備及安裝，包括公共食堂、冷庫、冰箱、灶具、交通工具等；5)通風及空調，采暖設備：鼓風機，冷水機組，直燃機，蒸汽鍋爐，熱水鍋爐，熱力交換站、煤氣調壓站；6)電梯及安裝工程；7)其他。

3.3 室內裝飾家居費

本項目具體建安成本費用明細見表1。

表1 項目具體建安成本費用明細表 元

4 建安成本控制原則

大力節省人力、物力、財力是提高經濟效益的核心，嚴格執行成本開支范圍，提高施工項目的科學管理水平，采取預防成本失控的技術組織措施；在每個崗位上，進行全面的質量管理及經濟控制，并與個人利益掛鉤；要求全部工程技術人員，都應該是企業的經濟人。不僅有技術專長，而且應懂得在自己的崗位上，如何體現利潤最大化；在項目開發過程中全程控制，不能有半點馬虎，無論自己所負責的項目大小都應認真負責到底。

5 工程成本控制措施

房地產開發全過程是一種經濟活動，是資本全投入，又以貨幣形式返回的過程。建筑工程是最大量的資金投入。因為資金運作是動態不斷變化的，因此，工程中的資本控制也應該是動態的。應該考察如下幾個方面。

5.1 精心選擇施工單位

工程招標投標階段，謹慎選擇投標單位，不得少于3個～5個，施工單位必須選擇質量可靠、有誠信的單位。調查乙方是否有多家拖欠材料款的債務，以避免連環債務拖欠。

1)材料委托的選擇。大型設備：如電梯、鍋爐、空調等，必須由甲方直接選購。2)人工費用。對工程承包單位的管理要到位，甲方有監督承包單位人工費工資發放的權利，應在合同中明確。此外，工程費用應按國家及各地方的概預算定額制訂。3)沒有經過招標的合同及洽商，乙方不得施工。

5.2 嚴格按合同執行

一般建筑物施工期，應提前一個月完成，交付使用。為達到此要求，必須做到以下幾點：

1)不能為了降低工程成本，追求超額利潤，而采用陰陽合同，及明確寫明的“投資”合同。這樣一旦發生甲、乙方糾紛，真是甲方有苦說不出，因為是非法合同，不受法律保護。

2)建立合理、合法、有效的會簽制度。全部洽商都必須雙方會簽方有效，有經濟內容的必須由預算人員簽字。沒有工程洽商乙方不得施工，以避免重復施工和返工的浪費。

3)工程費。應按合同，分2個月～3個月分階段付給乙方，但不能拖欠至封頂，這樣風險太大，也違法。

5.3 預算工作信息化、專業化

鑒于國內外市場經濟的價格波動，對于本工程，建設期可能至少要兩年左右，因而雙方必須遵照市場來調控合約。目前，所采取的方法是：1)增設預算人員3人～4人，應加配材料員，密切材料市場的價格動態，加強電腦儲備，采用分期調價的辦法同乙方簽訂洽商。如不管不顧，到總決算時，會造成爭執不下的一筆糊涂賬。2)技術集約化。如委托專業工程咨詢公司，做專項價格認定，合同洽商的審批工作，大概費用每年50萬元以內。

5.4 降低成本的措施

1)尋找更好、更省、效率更高的技術方案，采用符合規范而成本低的材料。

2)購買部分產品和構件，而不是采用完全由自己生產的產品。

3)重新選擇合宜的供應商，但會產生供應風險，而且選擇需要時間。

4)改變實施過程，在符合項目或合同要求的前提下，改變項目工程的質量標準。

5)在特殊的情況下，要求索賠，來彌補費用超支。

本項目的功能齊全、環境優美、設計新穎，且交通便利，是人們購物、休閑、置業的理想地段，銷售前景十分樂觀。如果綜上所述將開發成本控制好，開發商一定能在本項目上取得較好的經濟效益和社會效益。

[1] 李曙亮，王曉敏.房地產開發企業會計與納稅實務[M].大連：大連出版社，2010.

[2] 余源鵬.房地產開發企業財務管理與成本控制[M].北京：機械工業出版社，2011.

[3] 周考賢.淺談對建設項目成本的控制[J].山西建筑，2011，37(13)：228-229.

Analysis on engineering cost of the performing arts center project

DONG Li

(ShanxiOfficeofDesignandAuditing,Taiyuan030013,China)

The paper analyzes products development cost in the real estate project development, describes the developing cost control principles and methods according to the developing contents, and illustrates the importance of cost control in real estate development project.

development cost, expense, cost control

1009-6825(2014)03-0243-02

2013-11-14

董 麗(1981- )，女，工程師

TU723.3

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