共有產(chǎn)權房在利益平衡中尋求共贏

彭納

6月4日，從國信辦傳來一條消息，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石6個城市被選作共有產(chǎn)權住房的試點城市。消息一出，立刻引起了各方的“圍觀”，網(wǎng)友、專家、業(yè)內(nèi)人士都參與到了對共有產(chǎn)權房的大討論中：

網(wǎng)友“欣兒”：這是好事！至少能為中低收入家庭找到一條擁有自己住房的新路。而且在將來經(jīng)濟允許的情況下，還能從政府手里把剩余的產(chǎn)權全部買回來，至少一定程度上緩解了中低收入家庭的經(jīng)濟壓力和住房壓力。

網(wǎng)友“洗刷刷”：在共有產(chǎn)權房操作層面上，一方面政府很有可能會參與到直接開發(fā)中來，通過土地、政策等要素，彌補財力的不足、降低交易性成本；另一方面政府因占有共同產(chǎn)權的比例，客觀上也是大“投資商”，會維護價格的張力，也有可能通過土地等政策影響到房地產(chǎn)市場。共有產(chǎn)權住房必須建立起公開透明的運作機制，從評估、申請、分配、售后監(jiān)管和退出等各個環(huán)節(jié)，建立“防火墻”才能促使其在推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展方面發(fā)揮更大作用。

國務院發(fā)展研究中心研究員任興洲：共有產(chǎn)權住房一方面為部分居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，其改善和優(yōu)化了部分熱點城市商品住房供給結構，多少緩解了其房價上漲的壓力，因而在一定程度上對平抑房價或有一些助益。但由于共有產(chǎn)權房在數(shù)量上有限，所以從目前已經(jīng)試點的城市看，其效果還不甚明顯。

業(yè)內(nèi)人士：如果共有產(chǎn)權住房購買者在回購政府產(chǎn)權的時候，只要市場評估價降低幾個百分點，即可獲得巨大的經(jīng)濟利益。同樣，政府收購個人產(chǎn)權時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。

從討論中不難看出，其中有為此政策叫好的力挺派；也有保持冷靜的中立派；還有對政策是否能夠奏效持觀望態(tài)度的理性派。

共有產(chǎn)權房，顧名思義，就是老百姓與政府“合伙”買房子，按照出資比例，大家共同擁有房屋的產(chǎn)權。其實共有產(chǎn)權房并非新生事物，它不是首次在中國實施。早在2009年，江蘇淮安就已經(jīng)“動手”實施共有產(chǎn)權房政策。而這次6座城市被選為“國家級”試點城市，再一次將共有產(chǎn)權房這個大家并不是很熟悉的概念推至輿論的風口浪尖。

討論中，共有產(chǎn)權房的產(chǎn)權比例分配、剩余產(chǎn)權的購買、房屋上市等問題一時之間成為大家最為關心的話題。而購買共有產(chǎn)權房是否存在一定風險？從以往共有產(chǎn)權房實施的結果來看，仍然存在獲利的空間，如何讓共有產(chǎn)權房避免陷入“經(jīng)適房困境”，避免可能出現(xiàn)的尋租現(xiàn)象？這些都是繞不開的話題。

成都，此次作為試點城市之一，如何從前車之鑒中規(guī)避共有產(chǎn)權房的尋租現(xiàn)象，如何最大程度保持利益均衡，實現(xiàn)利益均衡下的共贏，我們也許能從今年3月出臺的《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》中的幾組數(shù)字尋到一絲蹤跡。

數(shù)字一：5年

《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》規(guī)定，購買共有產(chǎn)權住房滿5年的，允許上市轉讓，同等條件下地方人民政府有優(yōu)先收購權。不足5年需出售的，由政府回購，禁止上市交易。共有產(chǎn)權住房上市交易的，交易金額由住房保障對象與地方人民政府或投資人按產(chǎn)權比例分配。共有產(chǎn)權住房出售后，產(chǎn)權由住房保障對象和地方人民政府按份共有。

數(shù)字二：10%

《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》明確規(guī)定，共有產(chǎn)權住房應按項目確定銷售基準價格，單套共有產(chǎn)權住房銷售價格樓層、朝向、位置等因素在基準價格基礎上浮動。單套價格的浮動比例和具體定價由開發(fā)建設單位確定并向社會公布，最大浮動比例不得超過 10%。

數(shù)字三：3%

政府投資建設的共有產(chǎn)權住房項目基準價格按成本價或略低于成本價確定，市場主體或社會投資機構開發(fā)建設的共有產(chǎn)權房項目按成本加微利的方式定價，利潤率不超過成本的3%。

作為政策性住房的一種新形式，共有產(chǎn)權房是否能壓縮購置型保障房中的牟利空間，是之前試點城市遇到的最大問題之一，也是成都和其他一些試點城市亟須解決好的問題。在此之前，深圳曾經(jīng)做過一些創(chuàng)新性的嘗試，將單一的共有產(chǎn)權模式增為三種，其中首創(chuàng)了“政府與企業(yè)”“企業(yè)與個人”兩種模式。但從結果來看，如何壓縮投機牟利空間，找尋利益的平衡仍然是難點與重點。

在四川出臺的《住房保障條例（草案）》中，我們已經(jīng)明確看到，政策制定者已經(jīng)在為壓縮投機牟利空間努力。從時間上看，不足5年時間，不允許上市交易的規(guī)定，從時間上打壓了牟利空間，讓那些想在短時間內(nèi)獲得收益的投機者無能為力。而在同等條件下，政府可優(yōu)先買房，則保證了房源不輕易外流，扼殺了投機者的牟利可能。這只是一個方面，從銷售價格方面來講，包括業(yè)內(nèi)人士在內(nèi)的許多人都擔憂，共有產(chǎn)權房在出售時，因為價格浮動的不確定性，是否有人從中謀取暴利，造成某一方利益失衡，上下10%的浮動在一定程度上緩解了這個矛盾。眾所周知，企業(yè)逐利天經(jīng)地義，如何獲取最大利益是企業(yè)立足的根本，一些共有產(chǎn)權房的開發(fā)商將“逐利”的眼光放在了共有產(chǎn)權房的定價上，而這實際上增加了購買者的負擔。《條例》將利潤率限制在了3%，這無疑限制了那些想從利潤環(huán)節(jié)“撈一筆”的投機者。

控制利益平衡，是為了最大限度的保證公平。讓中低收入家庭擁有自己的房產(chǎn)是共有產(chǎn)權房最根本的效能，而在公平中實現(xiàn)各方利益的平衡，作為試點城市，成都還有很長的路要走。記者從省住建廳獲悉，關于共有產(chǎn)權房試點的具體細則，還在制定當中。對房屋比例的分配、對剩余產(chǎn)權的購買等細節(jié)問題，相關部門還在討論中。

細節(jié)雖然未明確，但是從《四川省城鎮(zhèn)住房保障條例（草案）》釋放的信息中，我們已經(jīng)可以看到四川正在為共有產(chǎn)權房的試點做出積極地探索和努力。省住建廳相關負責人表示，試點將是一個長期的過程，四川除了選擇成都作為試點，還將把樂山、德陽、遂寧、宜賓一并納入試點范圍。在試點過程中，也許還會出現(xiàn)各種大家意想不到的問題，但這一切努力都在指向著一個最終目的：安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。（責編：李妍婕）

鏈接

共有產(chǎn)權的產(chǎn)權架構在各國存在很大的差異性，主要取決于各個國家的政治制度、社會基礎以及經(jīng)濟組織制度等。

美國保障性共有產(chǎn)權制度是由下而上、市場自主發(fā)展起來的，在各個州、各個地方城市的做法千變?nèi)f化，從全國層面看并沒有特別突出、特別重要的模式，多樣化程度很高。

瑞典作為福利性國家，其國家規(guī)模遠小于美國，其保障性共有產(chǎn)權住房制度以社會化合作住房為主。在瑞典還形成了多層次的縱向合作制：基層地方的數(shù)個合作制住房社本身就是該地方合作組織的成員；每個地方合作組織又是上一層次行政級別組織的成員；各個層級依次作為上個層級組織的成員，形成了全國性的體系。

新加坡作為城市國家，由于國家規(guī)模小，管理成本相對較低，因而采用了國家層面的共有產(chǎn)權制度，并且主要是政府與居民共同保有住房的模式（類似美國的限制合同住房）。endprint