從限購逐步取消看地產股的機會

吳國平

近期，關于房地產限購取消的消息特別多，資本市場關于房地產的股票也挺熱鬧。我們究竟怎么看，該如何博弈，不妨做個小小梳理吧。

首先，我們看看近期限購的消息狀況，7月10日起，山東省濟南市新房與二手房限購政策將全面放開，不管本地人還是外地人在濟南買房都沒有套數的限制。這也意味著，在濟南實施了3年多的行政調控政策將正式退出房地產市場。這是繼呼和浩特之后第二個明確提出取消限購的城市。至目前為止，除了一線城市外，其他城市限購政策已開始逐步進行調整。從比如南寧、天津等城市首先定向放松限購，到無錫、海口等城市通過戶籍新政側面突破限購，再到沈陽、昆明、福州、廈門、南昌、石家莊等城市傳言限購取消等措施，甚至呼和浩特、濟南等城市直接發文取消限購，限購政策的調整力度越來越大，尤其是庫存偏大的城市取消樓市限購政策的傾向越來越明顯。到了7月17日，甚至都傳出上海這一線城市也要取消限購的傳言。

很明顯，我們可以發現，限購在漸漸解禁，在所謂傳言中逐步解禁，這其實是符合管理層大思路的，就是回到市場化。可以預期的是，未來，相信不用1年，一線城市就會出現從傳言到實際解禁的轉變。畢竟限購本身不是市場化行為，在未來市場化浪潮的推進下，在未來房地產要更好健康發展的大背景下，限購最終全面取消只是時間問題而已，快的話，也就1年左右時間。

其次，我們看看資本市場的房地產股，這板塊，其實在我們專欄前面的內容中，我們是反復談及的，市場現在的波動是很符合我們當時的判斷預期的，看看龍頭品種萬科和保利地產吧，從前期低點至今，反彈附近都已經接近50%左右，這是什么概念，這難道不是一波像樣的行情在展現嗎？再看看房地產指數本身，從前期低點至今也接近30%的漲幅，不論是具體龍頭個股還是具體板塊指數，都紛紛走出了越超大盤波動的狀況，說明什么？沒錯，先知先覺啊，提前見底啊，就是這樣的。

很多人可能不理解為何地產在很多人說房價要崩盤的背景下還能如此之強。道理其實不復雜，沒錯，股市玩的是預期，就算未來房價真還要調整，那這些利空預期其實早就反映在股市中了，再說，房價要崩盤是不太現實的。現在反映的不是這些因素，更多是未來房地產全面市場化帶給房地產商新的博弈機會，這機會就是當下市場在逐步反映出來的機會。未來博弈的機會絕非房價機會，而是整體市場發展帶來的機會。所以，房地產板塊悄然成為市場做多領軍力量也就不足為奇了。按照我們的判斷，地產板塊最終會走出一個大底部出來的，目前也只是初級上漲階段而已。

地產板塊已經先知先覺在體現著機會了，未來股指本身也必然會逐步跟隨進來的，房地產開始全面市場化，未來資本市場也會進一步市場化，一切都在反復量變的運行中，質變最終是必然的，資本市場反映的是最終的未來，未來房地產格局更健康，資本市場更完善，試問，相關的房地產板塊和股市本身，能不帶來更多機會嗎？透過地產板塊，你應該可以感知到那“春江水暖鴨先知”的味道才是。