房地產兼并潮大幕開啟

毛木子

綠城將大部分股權轉讓給融創，反映了當下房地產行業的大趨勢：資金情況不佳的房企正在成為被兼并的對象。房地產企業是否還有兼并的價值？誰會成為大魚？又有誰會成為小魚被吃掉？

房地產寒冬揭開兼并大幕

房企的冬天來得格外早。5月，先是百強房企光耀地產陷入“倒閉”門，而后國內知名房企綠城中國向融創中國出售不超過30%股份，或退出房地產開發舞臺。

去年以來，房地產行業形勢逐漸下行。房地產開發投資增速由上年初的22.8%下行至2014年5月的16.4%，下降了6.4個百分點。2014年1-4月，全國商品房銷售面積2.77億平方米，比去年同期減少6.9%。4月單月銷售面積7597萬平，較3月環比減少21.2%，同比減少14.3%。盡管這有去年基數較高因素的干擾，但市場以往的人氣確實不再。

這也讓眾多中小房地產開發商資金壓力驟增。僅今年3月份以來，全國范圍內被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，如寧波奉化的興潤置業、海寧立德地產以及南京江寧盈佳地產等等，多為中小型房企。

盡管如此，房企并沒有像以往一樣得到政策的庇護。5月23日，杭州市物價、房管部門聯合出臺規定，凡是房企降價超過備案價格15%的，將無法進行網簽。此舉名義上是為了促進房地產市場規范有序，但實質就是限制開發商降價。

此舉將堵住開發商希望以價換量的出路。根據媒體報道，住建部多次調研樓市之后的態度是樓市調控仍以穩為主，防止房地產硬著陸。而一旦杭州取得成果，此舉極有可能被各地效仿，屆時眾多資金緊張的中小房企將集體顫抖。

房地產兼并早已拉開序幕。4月25日，金融街公告和諧健康保險增持該公司1.51億股，占其總股本的5.0%，和諧健康保險公司持股比例現為5%。而綠城將所持大部分股權轉讓給融創，則預示這一輪房企兼并潮大幕開啟。

房地產行業：便宜中顯露價值

事實上，自2011年下半年開始陷入資金鏈困境的綠城已經多次出讓股權。在先后出售多個項目給SOHO中國以及融創中國后，九龍倉又在2012年以51億港元入股綠城，成為綠城中國第二大股東。

綠城中國董事長宋衛平稱，不排除兩年內再次減持綠城股份，主要看未來中國房地產市場的發展。若這一表態兌現，意味著曾經盛極一時的綠城中國將完全易主，宋衛平也將逐步淡出房地產市場。

而回顧綠城的興衰史，則可以歸咎于宋衛平及高管團隊在決策上的失誤。在2010年房地產遭遇嚴厲調控之際，儲備了過多的土地和項目，杠桿率過高，導致后來不得不收縮陣線、斷臂求生，并最終選擇出售套現。

但在房地產狂飆的時代，又有誰甘心錯過？只能在適者生存的資本叢林中勉力支撐。相比之下，融創少帥孫宏斌的做法就激進多了。即使合作方悲觀如斯，融創依然堅持著激進擴張的路線，在高負債率下進行收購。

據估算，收購完成后，融創凈負債率將上升近40個百分點，突破100%的警戒線，并可能影響到融創的現金流。

房地產行業的低迷和悲觀的前景使得A股上市地產公司估值不斷下移。同樣，H股上市地產公司估值也日漸低迷。

但中銀國際分析師李苗獻指出：中國房屋價格確實有調整壓力，但考慮到城鎮化進程中城市人口仍將穩步增加，中國的城市房屋數量實際上并未明顯過剩，只是過高的價格抑制了潛在購買需求。當前中國房地產價格普遍偏高，但其作為一種享受中國城鎮化紅利的優質資產的性質并未改變。

誰會成為大魚？誰會被大魚吃掉？

在過去十年，房價處于持續增長、市場規模不斷擴大階段。因此，企業只需要采用囤地、高杠桿或者逆周期操作就可以實現擴張。

但是隨著調控的不斷加碼，特別是房產稅、不動產登記等組合拳的共同作用，造成房價未來漲幅受限。同時，市場規模被限購等行政手段或者市場需求本身所壓制，房地產市場難有逆周期操作空間。

未來而言，房地產已經過了輕松賺錢的時代，中小型、區域型房企走出去會更困難，異地擴張的拿地成本和市場風險更大；而且一二線城市的發展機會也遠大于三四線城市，而進入一二線城市的門檻非常高。

房地產企業唯有通過成本控制和品牌溢價來提高利潤率；通過高速去化來提高土地周轉率從而加快資產周轉率；通過創新融資模式來增加企業資金效率和安全。

海通證券房地產分析師涂力磊預計，在行業大背景下外部資金強勢介入或者企業之間協議合作都將成為市場后期熱點。資金實力雄厚和海外融資渠道暢通是進行主動收購的重要條件，而是否具有股權激勵將決定該公司成長意愿的強弱。

涂力磊指出，未來股中的萬科、保利、招商、金地，以及H股中的恒大、碧桂園、龍湖、融創等優質大市值有望未來主動收購低估值的地產公司。

而諸如金融街、福星股份、中航地產、陽光股份、京投銀泰、天房發展、華鑫股份等A股上市公司，和首創置業、銀建國際、上海證大、中華國際、佳兆業集團等H股上市公司，由于第一大股東持股比例在30%以內、估值和市值都較低，則有可能成為被收購的對象。

房地產市場下行為產業資本和資金實力雄厚的上市地產公司兼并收購其他企業打下基礎。（本文由騰訊·財經觀察提供）endprint