對強化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的思考

劉淑平

對強化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的思考

劉淑平

在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的當今,國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者們充分認識到強化企業(yè)全面預(yù)算管理工作，不僅可以在房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)諸如資源的優(yōu)化配置、經(jīng)營風(fēng)險的有效降低、業(yè)績考核的順利完成等財務(wù)管理目標，而且可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應(yīng)對激烈的市場競爭,提高企業(yè)的經(jīng)營管理效率進而實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。為此，本文首先分析了全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性，然后分析了現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實行全面預(yù)算管理存在的主要問題，接著有針對性地提出了一些對策與建議，最后得出了本文的結(jié)論。

全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；存在問題；對策與建議

一、引言

全面預(yù)算管理作為一種企業(yè)管理工具，可以對企業(yè)各項資源進行科學(xué)的整合，進而達到提高企業(yè)管理水平的目的。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益激烈的市場競爭環(huán)境與復(fù)雜多變的政治金融環(huán)境，為了有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)自身的應(yīng)變能力，國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者們充分認識到全面預(yù)算管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)追求穩(wěn)定及成長，提高經(jīng)營管理效率不可或缺的主要工具。因此，強化全面預(yù)算管理工作已成為我國眾多房地產(chǎn)企業(yè)的一種共識與實際行動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預(yù)算管理的重要性

1.有利于房地產(chǎn)企業(yè)明確企業(yè)發(fā)展目標，實現(xiàn)內(nèi)部的溝通與協(xié)調(diào)

預(yù)算是企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和預(yù)測、決策的基礎(chǔ)上，以數(shù)量和金額形式反映的特定期間的具體行動計劃。沒有預(yù)算所提供的總的行動計劃，企業(yè)管理者決策的制定就會缺乏標準、失去方向。預(yù)算可以讓企業(yè)管理者清晰認識自己的目標，并對企業(yè)預(yù)期的收益、成本、費用、現(xiàn)金流等方面有清楚的認識。通過預(yù)算，可以事先有步驟完成近期目標以及預(yù)見企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險及財務(wù)風(fēng)險，促使企業(yè)管理者提高企業(yè)的應(yīng)變能力。全面預(yù)算管理可以讓企業(yè)的各級管理人員從不同角度對企業(yè)的發(fā)展提出看法，為更好地實現(xiàn)企業(yè)的目標提出建議。另外編制預(yù)算能改善組織內(nèi)部的溝通，比如子目標與企業(yè)總目標的協(xié)調(diào)，部門之間目標的協(xié)調(diào)。在全面預(yù)算的編制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過實施全面預(yù)算管理將戰(zhàn)略目標層層分解落實到每一個部門和單位，以此來處理總部與職能部門和分、子公司之間在人力、財務(wù)、物力等方面的集權(quán)與分權(quán)問題，促進各部門所有人員通力合作，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門間相互協(xié)調(diào)與溝通，不斷提高企業(yè)的工作效率。

2.有利于房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資源配置，強化全面預(yù)算管理的監(jiān)督與控制作用

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特性，加大了企業(yè)管理者對企業(yè)各項資源優(yōu)化配置的難度與復(fù)雜程度。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者只有通過實施全面預(yù)算管理才能將管理觸角伸向企業(yè)經(jīng)營過程的方方面面，從而達到對各項的資源整合與高效利用，實現(xiàn)資源的合理安排與使用，避免房地產(chǎn)企業(yè)資源的浪費與過度使用。房地產(chǎn)企業(yè)要特別重視企業(yè)的資金預(yù)算管理，要努力把有限的資金合理安排到企業(yè)的重點建設(shè)項目上，實現(xiàn)“好鋼用在刀刃上”的資源配置效果。企業(yè)通過預(yù)算設(shè)立了績效目標或標準，管理者根據(jù)預(yù)算可以監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營狀況和目標完成情況。通過將企業(yè)總預(yù)算分解至各部門各子公司，定期或不定期地比較某一期間各部門或子公司的實際結(jié)果與預(yù)算目標或標準，企業(yè)可以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營管理過程中存在的問題和風(fēng)險，從而相應(yīng)地調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略或修正預(yù)算，更好地促進企業(yè)目標的實現(xiàn)。另外，全面預(yù)算將企業(yè)戰(zhàn)略目標與成本費用控制、現(xiàn)金流管理及其他日常管理等科學(xué)有機地結(jié)合起來，形成一個集管理、核算、考核的有機整體，這樣就可以有效地發(fā)揮全面預(yù)算管理的監(jiān)督與控制作用。

3.有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行績效評考核，鞏固全面預(yù)算管理的成果

在全面預(yù)算工作當中，業(yè)績考核可以綜合反映全面預(yù)算工作所取得的業(yè)績，從而保證全面預(yù)算管理工作能在下一預(yù)算年度得到順利開展。預(yù)算為員工的績效評估提供了一個標準、工具或指南。預(yù)算能使績效考核做到有理有據(jù)，有章可循，是績效考核的基準和參考。預(yù)算確立后，各責(zé)任部門就需要承擔(dān)與預(yù)算績效相關(guān)的責(zé)任，通過特定期間預(yù)算內(nèi)容與實際執(zhí)行情況的對比，能夠清晰了解執(zhí)行情況與預(yù)算的差距，從而合理評價各責(zé)任部門的績效。比如，通過對成本預(yù)算數(shù)與實際數(shù)的比較、銷售收入的預(yù)算數(shù)與實際數(shù)的比較等，績效評估使得企業(yè)能通過多種方式獎勵、激勵員工，從而調(diào)動員工工作的自覺性、主動性和積極性。房地產(chǎn)企業(yè)的員工有了這種主動性與積極性后，企業(yè)全體員工就會自覺地支持與理解全面預(yù)算管理工作，從而保證了全面預(yù)算管理工作取得的各項成果。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)強化全面預(yù)算管理存在的主要問題

1.對全面預(yù)算管理的認識不足

目前在我國已實現(xiàn)全面預(yù)算管理的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當一部分企業(yè)的高層管理者片面地認為預(yù)算只是一種財務(wù)行為，應(yīng)由財務(wù)部門全面負責(zé)。這種錯誤的認識往往導(dǎo)致全面預(yù)算管理工作全部落到財務(wù)部門，并沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性建立健全相應(yīng)的預(yù)算組織機構(gòu)，對全面預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)督、考核等職責(zé)進行分工。而財務(wù)部門受制于人力物力財力等方面的限制，只是根據(jù)經(jīng)驗估算，他們專業(yè)水平有限，考慮問題不全面，導(dǎo)致預(yù)算過于短期化、簡單化，不能很好地反映企業(yè)的總體情況。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入大，開發(fā)周期長，在編制預(yù)算時應(yīng)以中長期計劃為宜，另外還應(yīng)調(diào)動開發(fā)部、工程部、預(yù)算部、銷售經(jīng)營部等各專業(yè)部門積極參與，這樣才有利于編制準確、切實可行的預(yù)算。

2.通過預(yù)算管理實現(xiàn)合理避稅相對困難

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅費有土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅、項目所得稅。其中土地增值稅及項目所得稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重大稅負。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的特殊稅種，是應(yīng)國家宏觀調(diào)控而出現(xiàn)，一直是國家重點稽查的對象，而土地增值稅的稅率之高，可謂房地產(chǎn)行業(yè)的頭等稅種。房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求土地增值率最低以達到利潤最大化。基于此，全面預(yù)算管理根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，確定項目預(yù)計利潤率，逐步分解和細化，在商品設(shè)計階段、確定商品房的售價時、以及竣工完成之前成本的測算，整個過程各個階段都不忘對土地增值稅的測算，可謂難度之大。項目所得稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的第二大稅種，也是房地產(chǎn)企業(yè)想方設(shè)法規(guī)避的，如何在項目竣工備案前所有成本成為項目所得稅可抵扣成本，在全面預(yù)算管理下也是全公司各部門關(guān)注和協(xié)作的。

3.房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算編制難度大

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)的特性導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在強化全面預(yù)算管理時應(yīng)綜合考慮工程預(yù)算、投資預(yù)算、經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的難度與復(fù)雜程度。在具體施工時現(xiàn)場情況復(fù)雜多變，修改、變更原有設(shè)計圖紙時有發(fā)生，工程從設(shè)計、施工、到竣工的決算與預(yù)算數(shù)據(jù)相距甚遠。不可預(yù)測的變化還有如：國家相關(guān)政策的變化；原材料價格、人工成本的波動以及施工安全風(fēng)險的不可預(yù)測等導(dǎo)致預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏準確性、合理性，致使預(yù)算執(zhí)行效果不理想，從而導(dǎo)致預(yù)算失去了應(yīng)有的指導(dǎo)意義，預(yù)算管理形同虛設(shè)。

4.全面預(yù)算管理的執(zhí)行、監(jiān)管與考核不到位

許多企業(yè)在編制預(yù)算時往往出現(xiàn)走過場的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)許多業(yè)務(wù)部門只關(guān)心本部門的業(yè)務(wù)進展情況，如房地產(chǎn)企業(yè)中的工程部，一般只關(guān)心工程進度、工程質(zhì)量，很少關(guān)心預(yù)算執(zhí)行情況。企業(yè)沒有將預(yù)算管理重點放在日常跟蹤管理上，往往停留在預(yù)算指標的下達，預(yù)算的編制和匯總上，事中控制沒有得到很好地實施，預(yù)算控制成為一句空話。另外房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在“重預(yù)算編制，輕預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)督”的現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算的考核指標不科學(xué)，只注重財務(wù)指標，而不注重非財務(wù)指標，使得預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與考核、激勵機制不對稱，影響預(yù)算編制和執(zhí)行的積極性，從而影響企業(yè)預(yù)算管理目標的實現(xiàn)。例如還是按傳統(tǒng)的考核做法，將實際指標與預(yù)算指標進行比對，以差異作為考核計分指標，再結(jié)合兌現(xiàn)獎懲。這種以簡單的增減為考核依據(jù)的方法，只是簡單考核部門完成指標的情況，而忽視了每個部門指標之間的聯(lián)系，譬如考核經(jīng)營部門銷售額時，只注重實際銷售額與預(yù)算數(shù)的對比，而沒有分析銷售額與工程部門管控的工程進度、工程質(zhì)量之間的非財務(wù)指標的聯(lián)系；在考核財務(wù)部門資金回籠額時，沒有考慮資金回籠與銷售部門服務(wù)相關(guān)。因此考核指標的制定應(yīng)全面考核企業(yè)各部門的業(yè)績的財務(wù)指標，還應(yīng)考慮該指標受其他部門影響的非財務(wù)指標的考核。這樣有利于促進提高各部門之間的相互配合的合作精神。從而有利于整個企業(yè)預(yù)算目標的實現(xiàn)。

四、現(xiàn)階段強化房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的一些建議

1.樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，建立健全預(yù)算管理組織機構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)首先應(yīng)對全面預(yù)算管理工作加以重視，以自身為楷模垂范作用，實施對全面預(yù)算管理進行強有力的宣傳和推動，領(lǐng)導(dǎo)的認同和支持是實施預(yù)算管理的重要保證。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要加強全體員工對全面預(yù)算管理工作的主人翁意識。要通過多種方式加強全體員工對全面預(yù)算管理的學(xué)習(xí)，增強對全面預(yù)算重要性的認識，動員企業(yè)全體員工積極、主動參與預(yù)算的編制、執(zhí)行和考核工作。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要以制度作保證，要求一切經(jīng)濟活動都圍繞企業(yè)目標的實現(xiàn)而開展，預(yù)算一經(jīng)確定要形成制度，做到每個環(huán)節(jié)有章可巡，有法可依，企業(yè)各部門在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)期至銷售期的各項活動中都要嚴格執(zhí)行，提高預(yù)算的控制力和約束力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身行業(yè)特性建立健全預(yù)算管理組織機構(gòu)，并明確不同組織機構(gòu)的職責(zé)。比如董事會不制定預(yù)算，但擁有審查預(yù)算、批準或要求修改預(yù)算的責(zé)任；預(yù)算管理的決策機構(gòu)（預(yù)算管理委員會），其成員包括企業(yè)總經(jīng)理及其他高管，由董事會任命，主要職責(zé)擬訂預(yù)算政策和程序，指導(dǎo)預(yù)算的編制工作，審核與修正預(yù)算等；預(yù)算管理日常工作機構(gòu)（預(yù)算管理辦公室），在預(yù)算管理委員會的領(lǐng)導(dǎo)下工作，并向預(yù)算管理委員會報告工作，主要工作是組織企業(yè)預(yù)算的編制、審核、匯總工作下達預(yù)算、監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況等。由于層層明確分工，使得預(yù)算從編制、實施至考核均得到強有力的組織保障。

2.通過全面預(yù)算管理實現(xiàn)合理合法的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)稅種之多，稅負之重是有目共睹，但是有些稅負是可以合理合法加以規(guī)避的。現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算最遲不超過在商品房銷售完成時，設(shè)計時要考慮地價款是否計入容積率、在確定銷售價額是要測算土地增值稅的稅率的臨界點、有時為了增加售價造成稅率跳檔不賺反虧，成本是否在銷售完成前及時決算及支付，這些都影響土增稅的稅負。同時還要注意清算時間點，否則會造成滯納金的罰款。另外，項目所得稅清算時間最遲不超過項目竣工備案的時間，所以不但要關(guān)注收入、成本，還要特別關(guān)注土地增值稅，土地增值稅必須在所得稅之前清算，否則具大的土地增值稅額不能抵扣，造成項目所得額虛增。有些公司在項目竣工后還有未銷售的商品房，為了減少土地增值稅的繳納，待商品房銷售完畢才做土地增值稅清算工作，造成清算的土地增值稅稅額無法在項目所得稅中抵扣，項目所得額虛增，一時又沒有后續(xù)項目，最后公司不得不以清算公司來減少稅負，是值得借鑒的。

3.重視全面預(yù)算管理中“剛性”與“柔性”問題

由于房地產(chǎn)企業(yè)施工中現(xiàn)場情況復(fù)雜性以及項目開發(fā)周期長的特點，在全面預(yù)算管理的過程中預(yù)留一定的空間并輔以一定的預(yù)警機制和應(yīng)機預(yù)案，不能一味實行剛性管理，對一些可預(yù)測的簡單費用如行政辦公費以及無合同、無憑證、要實行剛性管理。對很難預(yù)測或不可預(yù)測的情況發(fā)生的成本如合理的施工圖修改、變更產(chǎn)生的施工造價的提高、以及國家新規(guī)的出臺以及臺風(fēng)等所產(chǎn)生的費用要實行柔性管理，做到剛?cè)岵＠绶康仄髽I(yè)的商品房項目正在施工，鋼材價格大量上漲、施工單位要求補償材料價差，而且還以停工手段相要挾，如果房地產(chǎn)企業(yè)堅持按預(yù)算剛性原則執(zhí)行，不考慮施工單位的要求，不但造成現(xiàn)場管理費用的增加，更重要是影響交房時間，產(chǎn)生賠償延期交房的具大損失。所以當外部環(huán)境發(fā)生變化時，在合法、合理的情況下，應(yīng)適當采取預(yù)算柔性管理。所謂的預(yù)算柔性管理也不是隨意調(diào)整預(yù)算，必須是由于內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生重大變化，而且在進行預(yù)算調(diào)整時一定要按程序進行，調(diào)整后的預(yù)算更加合理、切實可行，從而確保工程進度的推進。

4.加強全面預(yù)算的執(zhí)行、監(jiān)管與考核力度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強全面預(yù)算管理工作的執(zhí)行、監(jiān)管與考核力度。例如要求每月上旬預(yù)算執(zhí)行單位將上個月預(yù)算執(zhí)行情況反饋至預(yù)算管理辦公室，使預(yù)算執(zhí)行單位重視預(yù)算執(zhí)行情況，譬如工程部不但要關(guān)心工程進度，還要關(guān)心工程款支付情況，以及完成年度的比率和完成項目的比率，還關(guān)心與其他部門之間相聯(lián)系的指標，關(guān)心的范圍更廣泛。預(yù)算管理辦公室每月上旬會將各預(yù)算執(zhí)行情況，以專用報表形式反饋給相關(guān)單位核對，預(yù)算管理辦公室將預(yù)算執(zhí)行情況的管理上報預(yù)算管理辦公室，預(yù)算管理辦公室匯總后，進行預(yù)算執(zhí)行分析，并將分析結(jié)果反饋回執(zhí)行單位，并結(jié)合獎懲制度進行管理，確保預(yù)算管理的實現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理可操作性強的預(yù)算考核指標，預(yù)算考核時要遵循公平、公開、公正以及風(fēng)險收益對等的原則，既要考評本部門指標的完成情況，也考評該指標受其他部門影響的非財務(wù)指標。例如：考核經(jīng)營管理部門的銷售額完成情況時，還應(yīng)考核該指標受工程部門的工程進度、工程質(zhì)量的完成情況，從而做出更加合理的評價；在考核財務(wù)部門資金回籠比率時，要考核經(jīng)營管理部門催款是否積極的非財務(wù)指標。考核指標的完整性、全面性能較為準確評價部門業(yè)績完成情況，有利于調(diào)動員工的工作積極性。

五、總結(jié)

總之，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個全面而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作應(yīng)做到與企業(yè)戰(zhàn)略相一致、預(yù)算指標的合理科學(xué)、與績效評價系統(tǒng)相一致。預(yù)算在執(zhí)行過程要做到加強過程控制、突出管理重點、剛性控制與柔性控制相結(jié)合、業(yè)務(wù)控制與財務(wù)控制相結(jié)合。預(yù)算在考核時要做到目標性原則、可控性原則、動態(tài)性原則、例外性原則、公平公開原則、總體優(yōu)化原則。全面預(yù)算管理實行全員、全過程、全方位的管理。

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（作者單位：廈門卓晟實業(yè)發(fā)展有限公司）