淺談房地產項目開發成本的控制

（長春建筑學院，吉林 長春 130607）

淺談房地產項目開發成本的控制

杜祖起

（長春建筑學院，吉林 長春 130607）

對于房地產開發企業來說，如何高效的實現房地產項目開發全過程的成本控制，一直是一個難題。本文重點針對房地產項目開發中的兩個重要階段——規劃和設計階段、施工建造階段進行了研究，研究在不同階段時成本控制的方法和問題對策。

房地產項目；成本控制；成本管理

房地產項目的開發成本主要包括土地使用權出讓金、土地征收及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費和期間費用等。

對于房地產開發企業來說，如何高效的實現全過程的成本管理？

成熟的開發企業，往往成立專門的成本管理部門，成本工作越來越精細深入。房地產項目的關鍵是定位，定位要緊密貼近消費者，關心他們最需要、最滿意的產品是什么，進而生產他們需要的產品。在成本投入上，每一分錢花在刀刃上，使經濟利益最大化。在前期規劃上，成本人員應與營銷、設計人員共同把握市場脈搏，細算每一筆賬，提高設計、營銷的投入產出比。在施工中，成本人員與設計、工程管理人員共同研究材料的選用，共同審核施工方案，減少浪費。與物業一并細分析產品的使用成本。

一、在整個房地產項目的開發過程中，成本控制最重要的階段是規劃和設計階段

實現最優化設計是每個項目設計的目標。設計的優化主要從銷售和成本兩個方面來考慮，而設計優化一般由企業成本部、工程部、設計部配合開展。常見的優化流程為：成本部、工程部、設計部三個部門組織成立設計小組→簽署設計合同補充協議→建筑方案的確定（基本由設計部、設計院完成）→結構方案的確定→基礎方案的選擇→審核結構計算書→圖紙審核、標準層結構含量計算→工程部提供結構優化建議→設計院根據結構優化建議修改圖紙，出施工圖紙→提供全部含量指標→設計部、工程部、設計院、成本部總結。

上述的優化模式基本能夠滿足結構優化的需要，但是以下問題是需要引起重視的：

1 方案階段結構優化不可忽視，方案一經確定，柱網布置基本確定，柱網布置確定后，梁、板的尺寸及配筋基本確定，但是目前該階段成本部參與很少，以后需要加強方案階段的結構優化；

2 山地建筑基本沒有標準層，且因為山地高差，可能存在大量擋土墻，僅僅計算其中一層的含量基本不會超標，但是往往基礎、擋土墻的工程量占整個工程量50%左右，不對基礎、擋土墻的結構進行測算、優化是不夠的；

3 高層建筑中僅僅測算標準層的含量也是不夠的，需要測算地下室、裙樓、轉換層的含量，并對照含量數據會同工程管理人員共同提出優化建議。

其實，對設計階段的成本控制，大部分公司幾乎都處于有心無力。究其原因，存在以下情況：

1 時間問題。很多樓盤開發時間都很緊，前面方案的確定時間總是很難確定，給結構的設計時間又很短。項目現場也是“等米下鍋”，哪里還有時間讓我們來優化結構實際。——主要需要解決“縮短方案確定時間，延長建筑、結構設計時間，以安排設計優化時間，作為一個時間節點來控制。

2 開發企業的項目公司一般沒有結構專業人才，即使總公司結構專業人才也比較少。很多公司面臨人才架構不合理的問題。很多開發公司的成本管理人員對結構設計不熟悉，只能拿以往經濟指標作參考，因每個樓的建筑形式存在差異，我們的想法就很難實施了。成本今后的工作應在設計合同階段將我們的要求寫入合同，要求設計單位提供結構設計資料和指標測算、建立自己的建筑模型資料庫、對公司管理層和設計部經常性的進行成本風險提示、結算后對設計單位進行經濟指標的后評估。

如何在設計優化階段更好地進行成本管理？有的房地產公司專門成立一個總工程師辦公室，由既懂工程造價又懂建筑設計的專業總工把關，對于圖紙的標準化，鋼筋含量加以定額限制，從而約束設計單位，取得了一定的效果。同時在房型上盡可能不要過于復雜。因此我們也應改請專家來把關，一年的年薪沒有多少，但是省下的造價卻是很多的，這就是作為的“性價比”。

二、施工建造過程的成本控制是發地產開發中最復雜的一個階段

一個項目的施工建造成本與工程質量、工程進度相互制約又要協調統一。從企業經營的角度上，工程進度的加快，有利于搶得有利的上市時機和銷售條件。然而，采取這種策略必然會在別的方面有所犧牲，比如投入的費用（趕工措施費）等，畢竟成本的上升在其他方面得到了回報。所以，應在最早制定多次開盤、搶進度的決策時候就要估計市場反應和成本的增加是否在合理的范圍內，從而從源頭上進行控制。

對于施工階段的成本控制，常見的方法有：

1 以在開盤節奏的選擇上就要參照工程施工安排的進度來進行，對于銷售計劃進行銷售部、項目部、成本部等進行跨部門的協調，從而不是只為了達到銷售節點而趕進度，要結合實際的工程進展。招標前，在招標文件中就注明了多次開盤展示的情況，而且讓投標單位在投標報價就考慮此因素，避免日后增加結算費用。

2 另外分次開盤，必然帶來分次施工、分次招標。可以對于施工可以采取總包合同，合同價包死，從而避免分次施工時后期的承包費用的增長。

3 在材料采購上也可以一次性對于整個項目的所需材料進行采購，只是在供應批次上有所劃分，量的增加會帶來購買價的降低。

4 如果無法避免分次招標的情況下，是否可以考慮分次的工作項目施工承包和材料采購的合同中加上優先權條款，比如：在同等條件下，后期的工程或者材料的采購上早期的承包商和供應商有優先權，從而吸引承包商和供貨商來主動降低價格，增強競爭力。實際上雖然劃分階段，但在操作中不劃分階段，將價格上漲的風險轉嫁給承包和供應商。

5 常見的特殊情況。如：工程開工后，因公司經營計劃的改變，突然要求趕工，從合同條款和通常的條件下，趕工的措施費也是需要支付的。但是，施工單位往往會提出較高的費用索賠，而成本部在談價時往往還要面臨銷售壓力，此種情況下，費用的發生往往是不可預見的、不可控制的。這種風險在合同條款中盡量加以細化，在公平合理的前提下，盡量有利于成本控制。

[1]黃菲．房地產項目成本管理研究[C]．吉林大學碩士論文,2013．

TU72

A