基于ACSI模型的我國公租房建設評價體系研究*
——以湘潭市公租房建設評價為例

湯臘梅，王 莉

基于ACSI模型的我國公租房建設評價體系研究*
——以湘潭市公租房建設評價為例

湯臘梅，王 莉

（湖南城市學院商學院，湖南益陽413000）

介紹了美國顧客滿意指數ACSI模型，探討了ACSI模型應用于公租房建設評價的可行性，并通過變量的調整和修正確立了基于ACSI模型的公租房建設評價體系，并以湘潭市公租房為例對該模型的實用性和有效性進行了驗證。

ACSI模型；湘潭市公租房；評價體系

公租房是公共租賃房的簡稱。在我國，“公共租賃住房”這一概念首次出現在溫家寶總理2009年的政府工作報告中［1］。此后，公租房成為我國住房保障體系的重點，各省紛紛掀起了公租房建設熱潮，2011年全國新開工保障房建設1000萬套，2012年全國計劃開工700萬套以上，實際在建工程量至少1700多萬套。然而花費大量人力物力建設的公租房卻遭遇了“叫好不叫座”的尷尬局面：上海首批兩個市籌公租房項目首期申請率僅為四成；武漢推出的首批899套公租房中，實際入住的戶數，僅占首批房源的23%；鄭州首批1353套公租房空置率達90%［2］。究其原因，是由于公租房建設沒有科學的考評方式，導致地方政府片面追求數量，缺乏對公租房市場需求和消費心理的深度把握。因此，建立一整套公租房建設評價體系，并用這套標準引領各項工作，可以有效促進公租房建設質與量的協調，對于推進公租房建設工作的健康發展有著莫大的意義。本文擬借鑒ACSI模型，在綜合前人成果的基礎上，構建一個公租房建設評價模型。

一 ACSI模型簡介

ACSI是科羅思咨詢集團的創始人兼董事長費耐爾（Fornell）等人在瑞典顧客滿意指數模式（SCSB）的基礎上創建的顧客滿意度指數模型。此模型科學地利用了顧客的消費認知過程，將顧客滿意度置于一個相互影響相互關聯的因果互動系統中。該模型共有6個結構變量，顧客滿意度是最終所求的目標變量，顧客預期、感知質量和感知價值是顧客滿意度的原因變量，顧客抱怨和顧客忠誠則是顧客滿意度的結果變量。模型中6個結構變量的選取以顧客行為理論為基礎，每個結構變量又包含一個或多個觀測變量，而觀測變量則通過實際調查收集數據得到（具體見圖1）。ACSI評價模型發展至今，己成為與失業率、消費品價格指數、通貨膨脹率等同等重要的評價指標體系［3］。

圖1 ACSI原始模型

二 ACSI應用于公租房建設評價的可行性

ACSI是一種衡量經濟產出質量的宏觀指標，由于其內在的一些特質，使它應用于公租房建設評價成為可能：

（一）ACSI公租房建設評價模型與服務型政府理念的耦合

2004年2月溫家寶首次提出了“建設服務型政府”的理念，服務型政府把公眾的需求作為政府工作的重心，將公眾滿意作為衡量政府執政水平的標準。ACSI評價模型正是立足于用戶滿意度測量來衡量政府績效，因此基于ACSI的公租房建設評價體系將實現與服務型政府理念的耦合。

（二）ACSI應用于公租房建設評價的比較優勢

目前的公租房建設評價制度不夠科學，以政府為公租房建設評價的唯一主體，以公租房建設數量為唯一評價指標，以致政府在公租房建設中，邊緣化了公租房的質量、便捷度、租金的性價比等方面，使公租房遇冷，入住率極低。ACSI模型引入了感知質量、用戶預期、感知價值等結構變量，各變量之間呈現因果關系，結構變量的觀測值決定了用戶滿意度，用戶滿意度又導致其結果變量用戶忠誠和用戶抱怨。在這個整體邏輯結構中，不僅可以通過用戶滿意度情況評價政府公租房建設的數量和質量，還可以通過評價用戶態度來調整公租房建設的改進方向，與現有評價體系相比，具有多方位評價的優勢。

三 基于ACSI的公租房建設評價模型構建思路

（一）對不可測結構變量進行分解

在公租房供給的滿意度分析中，由于住戶的期望、感知質量、感知價值等都不能直接觀測到，因此，必須將這些不可測變量分解為多個可測變量。本文擬通過“價格預期”、“便捷性預期”、“質量預期”、“管理預期”等方面來測量“租戶預期”；通過“價格感知”、“便捷性感知”、“質量感知”、“管理感知”等方面來測量“感知質量”；通過“相對于性能的租金價格”、“相對于價格的住宅性能”來觀測感知價值，通過“實際感受同預期的差距”、“實際感受同理想公租房的差距”和“總體滿意程度”來反映顧客滿意度。其中“價格感知”又以“實際價格與可承受價格之比”來體現，“便捷性感知”以“交通的便捷性”與“生活的方便度”來表達，“質量感知”以“建筑的質量”、“房型、面積、配套設施設計的科學性”、“周邊環境的舒適性”來體現，“管理感知”以“輪候制度的科學、公平”和“物業管理的科學、負責”來體現（具體如表1所示）。

表1 基于ACSI的公租房建設評價變量表

（二）對ACSI變量進行調整

ACSI模型中，顧客預期、感知質量和感知價值是顧客滿意度的原因變量，顧客抱怨和顧客忠誠則是顧客滿意度的結果變量。在公租房建設評價體系中，顧客預期、感知質量是導致感知價值的原因變量，而感知價值又是導致住戶滿意度的原因變量，但是住戶滿意度導致的是出現公租房入住與空置的結果。因此本文擬按照實際情況對原有模型進行修正，把入住與空置引入模型，作為顧客滿意度的結果變量。其中感知質量、住戶滿意度、入住率或空置率是公租房建設評價的重要指標（具體如表1、如圖2所示）。

（三）建立基于ACSI的公租房建設評價模型

本文擬在原始ACSI模型的基礎上，通過對變量的修改和分解來建立一個公租房建設評價模型（具體如圖2所示）。

圖2 基于ACSI模型的公租房建設評價模型

四 基于ACSI的公租房建設評價測評

要利用ACSI模型進行公租房建設評價測評，必須選取某些城市的公租房社區為研究對象，先進行問卷設計，按照已經建立的基于ACSI的公租房建設評價模型，把觀測變量展開成問卷上的問題，然后按一定的抽樣方法對公租房住戶進行問卷調查與訪談。最后，進行數據匯總整理計算。本文擬以湘潭市為例，采用基于ACSI的公租房建設評價模型，以公租房住戶為測評主體，對湘潭市政府的公租房建設工作進行測評。

（一）問卷設計

按照已經建立的基于ACSI的公租房建設評價模型，把觀測變量展開成問卷上的問題（見附錄1）。運用李克特態度量表對可觀測變量進行量化，賦予5級態度“非常滿意、滿意、一般、不滿意、非常不滿意”“5，4，3，2，l”的分值，讓被訪者選擇并打分，設定平均分3分為公租房質量尚可，4分為公租房質量良好，5分為公租房質量優秀。調查問卷采用選擇題的形式，從結構來看，問卷主要包含七個方面的內容。第一部分為人口統計變量題，用來測量被調查者的基本信息；第二部分為租戶期望變量題，用來測量租戶對公租房的價格預期、便捷性預期、質量預期和管理預期；第三部分為感知質量變量，主要針對租戶的價格感知、便捷性感知、質量感知和管理感知來設計問題；第四部分為感知價值變量，主要針對租戶相對于性能的租金價格來設計問題；第五部分為租戶滿意度變量，主要是根據租戶的實際感受同預期的差距、實際感受同理想公租房的差距以及總體滿意程度來設計問題；第六部分是入住率和空置率變量，用來測量公租房的入住率和空置率；第七部分為開放性問題，用來測量租戶對當前公租房建設工作的看法與建議。筆者初步設計問卷后，先找益陽市的公租房社區租戶進行小規模的訪談，根據訪談結果對測試項目進行修改，使之更具針對性，更易于為調查對象所理解。問卷形成后，筆者打印了35份對益陽市的一公租房社區租戶進行了試測，檢測了問卷內容的合理性。將測試問卷回收整理修改后，形成了最終的調查問卷（見附錄1），從而保證了問卷的效度。

（二）問卷發放及回收

本研究首先確定湘潭市的公租房社區數量和名稱，然后隨機抽取了吉利社區、三星社區、九華產業園社區、黃芝山廉租房社區（因目前很多地區公租房與廉租房并軌，故不將其排除在外）4個社區的公租房住戶進行問卷調查和訪談。本研究實際發放問卷180份，其中吉利社區發放30份問卷，三星社區發放30份問卷，九華產業園發放60份問卷，黃芝山廉租房發放問卷60份，總共回收170份，回收率為94.4%。其中吉利社區回收28份答卷，回收率為93.3%；三星社區回收30份答卷，回收率為100%；九華產業園回收55份答卷，回收率為91.7%；黃芝山廉租房回收答卷57份，回收率為95%。問卷的科學發放和有效回收，保證了調研結果的信度。

（三）樣本數據分析

1.樣本背景分析。本次調研隨機抽取4個社區，隨機抽取住戶，不同性別、不同年齡段住戶都有所涉及，從而保證了調研的信度（具體如表2所示）。

表2 樣本背景分布表

2.公租房建設效果測評分析。按照已經建立的基于ACSI的公租房建設評價模型，把觀測變量展開成問卷上的問題，根據住戶的回答，把其態度歸納入“非常滿意”、“滿意”、“一般”、“不滿意”、“非常不滿意”5種形式（見表3），通過在EXCEL2003中建立數據庫，再將所建的數據通過EXCEL2003軟件中得出測量數據，最終結果為其整體滿意度。其中吉利社區得分情況見表4，三星社區得分情況見表5，九華產業園得分情況見表6，黃芝山廉租房得分情況見表7。我們將4個社區總分與平均分數據進行匯總比較，得出表8。

表3 公租房建設成效測評表

表4 吉利社區公租房建設成效測評表（N＝28）

表5 三星社區公租房建設成效測評表（N＝30）

表6 九華社區公租房建設成效測評表（N＝55）

表7 黃芝山社區公租房建設成效測評表（N＝57）

從7個表格可以看出，隨機抽取的湘潭市公租房4個社區整體滿意度都在3分以上，平均分為3.48。另外，吉利社區共有房屋300套，全部住滿，入住率為100%；三星社區共有房屋180套，全部住滿，入住率為100%；九華社區共有房屋532套，空置30套左右，入住率約為93%；黃芝山社區共有房屋408套，空置60套左右，入住率約為85%。說明湘潭市公租房建設整體情況尚可，接近良好狀態。

表8 4個社區整體滿意度得分情況表

4個社區中在3分以下的為吉利社區的配套設施、周邊環境、物業管理，三星社區的租賃價格、生活方便度、配套設施、物業管理，九華社區的配套設施和物業管理。說明湘潭市公租房建設工作存在的最大問題在沒有關注配套設施的建設和物業管理的科學性，湘潭市應在這幾個方面做出努力。

根據調研數據分析，湘潭市公租房建設工作整體情況尚可，但滿意度處于一般到良好之間。事實上，截至2011年底，湘潭市共籌建公共租賃住房近1300套，建筑面積10萬平方米，其保障性安居工程得到過上級部門和社會各界的廣泛好評，2009－2010年，湘潭市連續被評為“全省保障性住房建設先進單位”；2011年，湘潭市榮獲“全省保障性安居工程建設一等獎”。這說明我們的測評數據與事實基本吻合，同時，由于ACSI模型中從住戶預期、感知質量、感知價值等方面引入了用戶滿意度評價，從用戶角度評價了具有社會保障性質的政府公租房建設工作，所以得分比政府上級部門對下級部門的評價要低，但更能接近真實。同時，還可以通過模型所展示的評價體系來看出政府公租房建設工作的不足，從而指導公租房建設的改進方向。因而基于ACSI模型的我國公租房建設評價體系具有科學性和應用價值，而且與以往自上而下的評價模式相比，增加了自下而上的向度，更具合理性。

［1］李寶龍.我國公租房租金定價機制研究［J］.價格理論與實踐，2012，（7）.

［2］柯敏.公租房：如何應對“冷場危機”？——聚焦全國性公租房遇冷現象［J］.中華建設，2012，（6）.

［3］曹興中.基于客戶生命周期的ACSI模型修正及應用研究［J］.哈爾濱工業大學學報，2006，（6）.

附錄1

關于公租房住戶滿意度情況的調研（住戶調研）

為了了解湘潭市公租房建設存在的問題，更好地推進公租房建設工作健康可持續發展，特制定本問卷。希望您能認真回答問題，把答案填入右邊的括號里。

1.您的性別？（）

2.您的年齡？（）

3.您租住的公租房面積是多大？（）

4.您本認為公租房的租賃價格是多少？（）

5.您租住的公租房的實際租賃價格是多少？（）6.按照您的收入，您可承受的價格是多少？（）

7.您租住的公租房附近交通便利嗎？為什么？（）

8.您租住的公租房附近有超市、菜市場等生活便利設施嗎？為什么？（）

9.您覺得您租住的公租房設計合理嗎？為什么？（）

10.您覺得您租住的公租房配套設施設計科學嗎？為什么？（）

11.您覺得您租住的公租房周邊環境舒適嗎？為什么？（）

12.您覺得公租房分配制度公平、科學嗎？為什么？（）

13.您覺得公租房物業管理科學嗎？為什么？（）

14.相對于公租房的本身的質量、設施以及位置，您覺得您租住的公租房租金價格便宜還是昂貴？為什么？（）

15.相對于公租房的價格，您覺得您租住的公租房的質量、設施以及位置是否匹配？為什么？（）

16.您對您租住的公租房的實際感受與入住前的期望有差別嗎？差別在哪？（）

17.您對您租住的公租房的實際感受同您對理想公租房的期望有差別嗎？差別在哪？（）

18.您對您租住的公租房總體滿意程度如何？（）

19.您所租住的公租房總數有（）戶，空置房屋（）戶。

20.請您談談您對當前公租房建設工作的看法和建議。

Study on the Evaluation System of China’s Public Renting House Base on ACSIM odel

TANG Lamei，WANG Li
（School of Business，Hunan City University，Yiyang Hunan 413000，China）

This paper introduces American Customer’s Satisfaction Index（ACSI）model and explores the feasibility of applying ACSI model in evaluating China’s public renting house（PRH）.Italso sets up the evaluation system of PRH based on the ACSImodel.Moreover，taking the PRH in Xiangtan city，Hunan province as an example，the paper verifies the effectiveness and practicability of the model.

ACSImodel；public renting house；evaluation system

F293.3

A

1008－4681（2014）03－0016－05

（責任編校：譚緯緯）

2014－04－08

湖南省軟科學研究計劃項目，編號：2011ZK2006；湖南省哲學社會科學基金委托項目，編號：11JD11；湖南省優秀社科研究基地專項資助項目，編號：12JDZ5。同時得到湖南省城市經濟研究基地資助。

湯臘梅（1965－），女，湖南益陽人，湖南城市學院商學院教授。研究方向：房地產經濟。