旅游地產，重在“產城一體化”——訪北京綠維創景規劃設計院院長林峰

文 | 李鵬飛

北京綠維創景規劃設計院是專門以旅游地產開發服務為方向，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及后期顧問的“全程服務”的專業規劃設計院。目前，綠維創景已有二十余種不同專業的人才近300人，完成策劃、規劃、設計及咨詢項目千余個，業務類型涉及30多個門類。在最近幾年的規劃設計工作中，北京綠維創景一方面以泛旅游產業引導的新型城鎮化為主要架構，進行泛旅游產業整合下的區域綜合開發；另一方面，特別強調首先打造和發展旅游項目，以旅游項目來迅速提升人氣，帶動地產開發。

林 峰 北京綠維創景規劃設計院院長

綠維創景，作為規劃設計機構，在服務開發方的同時也見證了旅游與地產的發展演變。2014年，在房地產市場進入“分化”期的背景下，北京綠維創景規劃設計院院長林峰認為，旅游地產開發尤其要注重與城市相結合、與產業服務相結合、與創新商業模式相結合。

產城一體化綜合開發模式

雖然旅游地產仍面臨空置率較高等問題，但在我國房地產面臨調控的大環境下，有效地引導房產企業從住宅地產開發轉向旅游地產開發，借助旅游業的發展形成房地產行業新的“內生型”經濟增長模式，此舉意義深遠。從國際旅游業發展經驗來看，中國的旅游業發展已進入到休閑度假階段。旅游地產的發展既可以滿足我國中產階層對高品質休閑度假生活的需求，還可以成為投資的新興領域，對他們而言，實可謂一舉兩得。

就本質而言，旅游地產屬于房地產開發。關于國內房地產市場，林峰認為，首先，房地產市場近年增長非常快，因此構成了一條由土地開發—房產開發—城市建設的財富價值鏈，政府、開發商、投資人等各方均從中受益。這是房地產發展的基礎，也是土地開發的基礎，同時也是區域發展的基礎。其次，房地產價格即將在3年內到達頂部區域，尤其是在一次性剛需消費下降的帶動下。第三，房地產市場已經迎來了分化階段。這種分化并不是整個房地產行業趨勢上的轉變，而是細分的轉換，具體體現就是細分市場的差異化、區域的差異化、產業結合模式的差異化，以及與新型城鎮化結合的差異化。擁有客觀土地升值價值、客觀的房產升值價值、與產業結合的產業性地產運營價值的區域是未來地產發展最重要的支撐。另外，由于房地產要結合城市聚集發展，因此，新型產業聚集區、產業結構調整區域也將成為未來房地產持續增長的主要區域。第四，在這樣的分化結構下，地產行業發展結構的基本趨勢簡單來說是以綜合開發為核心，產業與地產相結合、產城一體化的區域綜合開發模式。這種發展模式與國家層面上的城市開發、區域發展相關，其中，由于地產商能有效整合土地、房產、金融、產業四個方面，所以房地產商將成為未來新型城鎮化的主導者。

具體到旅游地產，林峰認為，由于有旅游、休閑、養老、文化等產業的支撐，以及內需型消費結構的支持，發展比較快。目前旅游地產已經從樓盤項目開發步入了以旅游為導向的區域綜合開發新階段；市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會，變成了與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。因此，在這個分化期更應調整發展思路，旅游地產是目前房地產市場上最炙手可熱的投資項目，各大地產企業紛紛將投資目標轉向旅游地產，但在諸多旅游地產項目中，真正成功的項目仍在少數，大部分項目仍然難逃種種開發和運營問題的困擾，事實上，很多地產投資并沒有對當地經濟發展帶來真正的推動，很多房子賣出去后都空在了那里，成了“鬼”城、空城。就2014年的具體情況來看，樓市的分化態勢也將體現在地產商身上。一些有實力，有正確發展思路的企業會得到更多的發展機會，而如果仍然堅持銷售地產的套路，很容易導致旅游地產泡沫的產生。

對于旅游地產的未來開發策略，林峰給出了自己的觀點，“產城一體化”的綜合開發模式是未來地產商發展的主要方向。“產城一體化”就是用產業去帶動土地開發和城市開發，用產業去帶動一個城市的房地產開發；同時，銷售型地產和經營型地產相結合，和多種業態整合相結合，這樣就不僅僅是開發住宅房產，而是在進行區域綜合開發甚至是進行城市開發。對于旅游地產來說，林峰認為未來發展應遵循以下思路：首先，是“開發綜合化”，旅游地產投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，而是要注重與城市的結合，成為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商，進行以泛旅游產業為主導的產城一體化建設，包括旅游綜合開發區、旅游綜合體、旅游小鎮、休閑度假區、休閑小鎮、文化創意產業區等等。第二，注重綜合服務，比如萬達就是一個很成功的城市綜合服務商，它有中國排名第一的萬達電影院線，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，形成了一個具有多種功能的城市中心，而如果沒有這樣的現實體驗化，沒有休閑和娛樂多種服務功能，地產商就會面臨很大的危險。最后，還要利用好“共享產權”和“分時度假”這樣的創新理念和新型模式。

抓住新型城鎮化的契機

新型城鎮化為旅游和泛旅游產業帶動區域整合、帶動城市化開發提供了巨大空間和條件。從這兩年的實際情況來看，我國人口更多呈現出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。而在未來新型城鎮化進程中，應該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮為特色的結合城鄉統籌的就地城鎮化模式”兩者并存同進。尤其是向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴張模式，而是需要通過城市群、衛星城的升級與特色化，來實現中國城鎮化高效率持續成長。同時，城市人口面向旅游度假區及田園鄉村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為鄉村地區的就地城鎮化創造了極大的機會。特別是在大城市病越來越嚴重、霧霾與城市生態環境惡化的條件下，度假養生型養老在老齡化社會的中國將成為一種發展趨勢。

談到如何看待“共享產權”“分時度假”等旅游地產發展模式。林峰表示，未來的旅游地產，應該是以消費體驗為核心的多種旅游消費業態聚集、多業態支撐下的商業經營型地產。比如張寶全的紅樹林產權酒店模式，就是從傳統“房東”概念過渡到紅樹林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理。

最后，在綜合性旅游地產方面，林峰也列舉了很多綠維創景具體的特色案例。比如貴陽·朱昌“生態文明新型城鎮”，就是由于升格為國際性論壇的“生態文明貴陽國際論壇”，使貴陽市觀山湖區百花湖畔一個名不見經傳的小鎮——朱昌鎮高調呈現在世界面前，一躍成為一個中國達沃斯小鎮的典范。值得關注的是它運用了“會展論壇導向的新型城鎮化”模式，結合朱昌新城的生態文明、休閑度假及生態宜居的定位，把運營和產業發展模式相結合，并落在產業和產品上。最后，通過我們的規劃，使朱昌鎮成為一個以“生態文明貴陽國際論壇”為引擎，帶動區域綜合發展的典型代表。