房地產(chǎn)：悲觀預(yù)期修復(fù)配置價(jià)值猶存

駱俊

近日，克而瑞發(fā)布最新一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，情況與過(guò)去市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)悲觀的預(yù)期有一定差距。今年以來(lái)，雖然傳統(tǒng)龍頭房企漲幅一般，但不少中小市值的房地產(chǎn)個(gè)股股價(jià)上漲幅度超50%。目前，大盤(pán)漲勢(shì)咄咄逼人，站在當(dāng)下的位置，房地產(chǎn)板塊是否仍是理想選擇？

需求端悲觀預(yù)期改善

首先關(guān)注一季度房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，從百?gòu)?qiáng)房企一季度的整體情況來(lái)看，按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100房企今年1-3月的銷售規(guī)模仍有1%左右的下滑。然而，細(xì)分來(lái)看卻出現(xiàn)了驚人的變化。2019年3月，市場(chǎng)整體表現(xiàn)比前兩月明顯好轉(zhuǎn)，TOP100房企3月的銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)。分析來(lái)看，今年前2個(gè)月，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀，市場(chǎng)非常謹(jǐn)慎，然而，3月份整體市場(chǎng)表現(xiàn)卻讓市場(chǎng)原本相對(duì)悲觀的預(yù)期發(fā)生重大變化，春節(jié)過(guò)后，部分城市開(kāi)啟了暖暖春意，樓市成交有所回溫。對(duì)于這一變化，機(jī)構(gòu)在研報(bào)中也上修了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，大部分認(rèn)為年初預(yù)測(cè)銷售面積下降10%，銷售金額也會(huì)有所下降，但從目前情況來(lái)看銷售面積降幅可能縮窄至5%，銷售金額可能持平或者略有下降。

值得注意的是，銷售額位列前三的房企依然是碧桂園、萬(wàn)科以及中國(guó)恒大，作為中國(guó)房地產(chǎn)多年來(lái)快速發(fā)展的行業(yè)風(fēng)向標(biāo)企業(yè)，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額卻同比下降近13%。對(duì)此，克而瑞官方以及部分機(jī)構(gòu)的解讀是去年一季度3家龍頭房企業(yè)績(jī)基數(shù)較高引起。然而，這與基數(shù)過(guò)大似乎關(guān)系不大，參考保利、融創(chuàng)、中海等同處行業(yè)前十的房企，這些銷售規(guī)模巨大的頭部房企均實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的增速，其中是華潤(rùn)置地同比銷售增速達(dá)50.36%，綠地控股達(dá)40.73%，其余前十房企也均實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，增速最低的為融創(chuàng)中國(guó)，也有11%。在筆者看來(lái)，高基數(shù)和銷售確認(rèn)周期是其中的影響因素，但更需要注意的是，在行業(yè)步入“白銀時(shí)代”后，不同房企的戰(zhàn)略分化逐步加大，部分企業(yè)進(jìn)行提質(zhì)控速的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，因此投資者需結(jié)合不同房企的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換以及重點(diǎn)布局的地域進(jìn)行投資判斷。

成本端下降

市場(chǎng)總是關(guān)注到房子是否好賣，房?jī)r(jià)升降與否，但關(guān)注房企成本變化的市場(chǎng)者則相對(duì)較少。房企成本的變化主要來(lái)自兩個(gè)方面，一是資金成本，二是拿地成本。資金成本看，目前國(guó)家正經(jīng)歷去杠桿到穩(wěn)杠桿甚至加杠桿的轉(zhuǎn)變，在降準(zhǔn)不久后仍有降準(zhǔn)的預(yù)期，流動(dòng)性十分充裕。流動(dòng)性充裕帶來(lái)的后果便是資金成本的降低，從SHIBOR、貨幣市場(chǎng)回購(gòu)利率、國(guó)債收益率以及銀行理財(cái)收益率的變化均可看出市場(chǎng)流動(dòng)性的寬松和資金成本的降低。展望后市，除了勢(shì)必推行的降準(zhǔn)，甚至有機(jī)構(gòu)認(rèn)為隨著美國(guó)加息周期的結(jié)束以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的回暖，降息都有可能被提上日程，但可以肯定的是，今明兩年房企的資金成本大概率是有所改善。

拿地成本方面。雖然短期土地市場(chǎng)有所回暖，但較前兩年的瘋狂表現(xiàn)依然有所收斂。分析來(lái)看，近期土地市場(chǎng)回暖的原因主要是因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候拿的地大多數(shù)可以在年底前上市，企業(yè)積極性較高，存在季節(jié)性的原因。展望后續(xù)，隨著更多城市地價(jià)回升，大家搶便宜貨的心理也會(huì)逐漸調(diào)整。現(xiàn)在很多規(guī)模房企對(duì)土地市場(chǎng)比較謹(jǐn)慎，不會(huì)隨意拿地，如果地價(jià)超過(guò)預(yù)期可能會(huì)放棄，過(guò)去恐慌性拿地的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在。

目前來(lái)看，預(yù)計(jì)2019年全國(guó)層面房地產(chǎn)政策面將維持平穩(wěn)，規(guī)模房企的整體戰(zhàn)略也將以謹(jǐn)慎、防范風(fēng)險(xiǎn)為主。業(yè)績(jī)上看，雖然今年銷售增速會(huì)放緩，但受益于2018年結(jié)算業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)，2019年房企的業(yè)績(jī)保障性依然較高，房企的盈利能力將維持在目前較高的水平。但是，從過(guò)去的市場(chǎng)表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)房企在發(fā)布業(yè)績(jī)后并沒(méi)有迎來(lái)特別大的上漲，主要是因?yàn)闃I(yè)績(jī)基本在市場(chǎng)預(yù)期之中。當(dāng)然，地產(chǎn)龍頭股的業(yè)績(jī)即便在預(yù)期之中，但只要對(duì)應(yīng)的估值有提升空間，加上市場(chǎng)環(huán)境趨好以及預(yù)期改善，地產(chǎn)股仍有較高的配置價(jià)值，招保萬(wàn)金依然是穩(wěn)健投資者可以關(guān)注的選擇。需要特別提出的是，如今市場(chǎng)氛圍有所轉(zhuǎn)變，題材股和業(yè)績(jī)股均有較好機(jī)會(huì)，投資者可以試圖放下過(guò)去幾年以行業(yè)龍頭為唯一參考標(biāo)準(zhǔn)的選股邏輯，精選個(gè)股操作。例如，在業(yè)績(jī)端無(wú)憂的前提下，受益下上海自貿(mào)區(qū)擴(kuò)大的光明地產(chǎn)（600708），由于公司市值較小，在基本面和題材炒作的雙重作用下估值大漲超50%。再如中南建設(shè)（000961），公司2018年業(yè)績(jī)反彈態(tài)勢(shì)明確，考慮公司2018年全年約1466億元的銷售規(guī)模、截止至三季度末超千億的預(yù)收賬款以及股權(quán)激勵(lì)中做出的業(yè)績(jī)承諾，2019年甚至2020年業(yè)績(jī)都有持續(xù)爆發(fā)的表現(xiàn)。