35城市房價全線下跌 江浙降幅最大

劉德炳

經過長時間的博弈，市場終于激發了劇烈的變化。國家統計局數據顯示，4月份，70個大中城市中僅僅只有8個城市新建商品住宅價格環比下降；但到了5月，35個城市新建商品住宅價格出現了環比下降，另有20個城市新建商品住宅房價出現了停漲。

面對2009年以來房價“只漲不跌”的神話，這次樓市出現調整的勢頭會不會是曇花一現？

對此，分析人士普遍認為，在沒有調控干預背景下的房價自我調節，顯然預示著市場有著較大的向下調整的動力，但未來市場調整的深度，還是取決于政策變化以及開發商的價格策略。

一年來房價環比下降城市數量

首超上漲數

從國家統計局6月18日公布的數據來看，5月份70個大中城市房價與此前相較呈現出明顯變化。

環比數據顯示，5月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。二手住宅環比價格下降的城市有35個，持平的城市有16個，上漲的城市有19個。

在國家統計局城市司高級統計師劉建偉看來，5月份房價環比變化很明顯，即上漲的城市個數明顯減少。

從最近一年來新建商品住宅價格環比變化的數據來看，去年5月，70個大中城市中，房價環比下降的城市數量是3個，而環比上漲的城市數量是65個，環比上漲的城市數量明顯較多。

從去年5月到今年4月，新建商品住宅房價環比數據始終呈現出上漲城市數量明顯多過下降城市數量的走勢。從去年5月到今年1月，70個大中城市中房價環比上漲的城市數量一直保持在60個以上，而同期房價下降的城市數量一直保持在個位數。今年4月份，房價環比下降的城市數量相比之前的幾個月有所增加，但仍只有8個，而環比上漲的城市有44個。

然而，到了今年5月，房價環比下降的城市數量突然大幅增加，多于房價環比上漲的城市數量。

深入分析數據，則可以進一步發現房價上漲的動能不足。劉建偉分析指出，新建商品住宅價格環比上漲的15個城市中，最高漲幅為0.3%，比4月份回落了0.1個百分點。新建商品住宅價格環比下降的35個城市中，最大降幅為1.4%，比4月份擴大0.7個百分點。這意味著，相比4月份，5月份房價下降的勢頭明顯。

21世紀不動產市場發展中心總監桑豫峰認為，5月新房和二手房價格環比下跌的城市數量已達到一半，這表明，經過5個月的市場博弈，樓市向下調整的趨勢已基本確立。

對此，劉建偉表示，部分城市由于庫存壓力較大，加上近期市場預期不明，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優惠，導致房價有所下降。

一二三線城市同步下跌、

江浙降幅最大

一線城市一向被視為樓市的風向標，尤其是在二三線城市庫存偏大、開發商回歸一線城市的背景下，一線城市的樓市普遍被市場看好。

但在今年5月，滬廣深這三個一線城市的新建商品住宅價格同時停止上漲。另一個一線城市北京，今年5月新建商品住宅的價格環比上漲了0.2%，但與此同時，5月份北京二手住宅價格環比下降0.9%，是統計的70個大中城市中二手住宅價格降幅最大的城市。

一位業內分析人士告訴記者，北京二手房市場的走勢更能真實反映市場的變化，因為北京一手房市場5月份成交量小，而部分高價盤的入市很容易推高一手房的價格。

記者了解到，5月份北京市場有多個高價項目入市，如單價5萬元左右/平方米的臻園，部分房源已經簽約。而在二手房市場，據記者走訪發現，目前北京二手房許多房源都有議價空間；更有甚者，由于房子賣不出去，站在馬路上賣房的中介員工比比皆是。

對此，上海易居房地產研究院的一份報告指出，5月一二三線城市房價環比同步下跌，二手房同樣由漲轉跌，市場整體步入降幅區間。

而在這波房價下降潮中，江浙一帶的城市表現最為明顯。在國家統計局統計的70個大中城市中，浙江、江蘇兩省有8個城市在統計之列，分別是杭州、南京、寧波、無錫、揚州、徐州、溫州、金華。這8個城市之中，除了南京5月份新建商品住宅價格環比上漲0.2%、溫州環比持平之外，其余6個城市房價全部出現環比下降。

其中，杭州5月份新建商品住宅價格環比下降1.4%，是70個城市房價環比降幅最大的城市；而溫州5月份新建商品住宅同比下降4.8%，是70個城市房價同比降幅最大的城市。

此外，無錫5月份新建商品住宅價格環比下降0.8%，其降幅在70個城市中排在第二，僅次于杭州；徐州5月份新建商品住宅價格環比下降0.7%，其降幅在70個城市中排在第三。

換言之，今年5月份，房價環比降幅較大的前幾個城市幾乎都分布在江浙兩省。

市場自發調節，樓市進“白銀時代”

發改委宏觀經濟研究院一位負責人日前在一次會議上指出，與以往不同的是，今年以來出現的房價調整勢頭，并不是在政策面進行大力調控的背景下實現的。

換言之，這一輪房價調整與此前不同，并非政策主導的下降，而更多的是市場在自發調節。從樓市近10年的走勢來看，一旦市場在庫存和高房價壓力下出現房價下降的趨勢，其勢頭將很難逆轉。

對此，桑豫峰認為，在限購政策和信貸政策不發生逆轉性變化的情況下，預計6月份仍將保持現有下行曲線。

據上海易居房地產研究院監測，今年6月1日—20日，北京、天津等15個典型城市新建商品住宅成交面積約387萬平方米，環比減少約19%。

上海易居房地產研究院分析師指出，6月和5月一樣，信貸條件沒有實質性的放寬，購房者依然選擇觀望；5月份全國70個大中城市房價指數出現環比負增長，這會進一步延緩購房者的入市腳步。

在最近8年中，樓市出現較大調整的時機有兩次，一次是今年，一次是2008年。2008年，樓市在年初出現房價下調的趨勢，隨后進入持續調整，當年房價不斷下調。到2008年8月份時，國家統計局的數據顯示，有3個城市的新建住房價格出現了同比下降，分別是深圳4.1%、廣州3.3%和惠州0.4%。環比價格下降的城市有25個，其中降幅較大的城市主要包括：昆明3.1%、廣州2.6%、大理1.2%、深圳1.1%和石家莊0.7%。

對比來看，無論是環比還是同比，目前樓市的降幅遠遠比不上2008年8月，今年5月份樓市的降幅僅僅相當于2008年初的市場情況。

桑豫峰表示，今年房地產市場調整的幅度，并不會比2008年更強烈，但比較煎熬。預計6月份樓市很難好轉，三季度的成交情況則取決于開發商的價格策略和首套房利率能否回落。當前，開發商和二手房業主唯有盡快降價，現金為王。

對此，萬科總裁郁亮日前發文指出，房地產行業已經度過了最黃金的歲月，但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號。只不過，人人彎腰就可以撿到黃金的時代結束了，房地產行業進入了白銀時代。