物流用地須得到保障

文/姜超峰

今年以來，有關部門和部分省市出臺了節約與集約使用土地的政策，受到物流業界的高度重視。物流業內認為前一時期，建設用地規模增長過快，存在過度開發和使用效率低下等問題，出臺控制用地的政策確有必要，但對于其中土地出讓彈性年期20年等的規定意見較大。

2014年2月22日和3月28日，上海市政府先后印發和轉發了《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見（滬府發〈2014〉14號文）》和《關于加強本市工業用地出讓管理的若干規定（試行）（滬府辦〈2014〉25號文）》。第五條第一款規定：“提高土地市場周轉效率。實行新增工業用地出讓彈性年期制，一般工業項目用地出讓年期為20年，出讓年限屆滿后，對項目綜合效益和合同履約等情況進行評估，采取有償協議方式，續期或收回土地使用權。對用地有特殊要求的市重點產業項目，經有關部門批準后，出讓年期可為20～50年”。2014年6月3日，北京經濟開發區也發布文件，規定建設用地出讓年限一般不高于20年。南京市政府寧政發2014（150）號文規定，工業建設用地出讓年限不超過30年，土地出讓價格提高50%～150%。2014年7月10日四川日報報道，成都、自貢、遂寧、眉山、南充、簡陽、鄰水七市、縣開展工業用地彈性年期出讓及低效、存量工業用地退出機制改革試點。在法定的工業用地使用權最高出讓年限內，分別設定10年、20年、30年、40年、50年出讓年限。

我們認為，如果這些政策用于物流用地，將嚴重制約現代物流業的發展。一是不能滿足剛剛興起的物流產業用地需求。國務院發布的《物流業發展中長期規劃》中指出，物流業是融合運輸、倉儲、貨代、信息等產業的復合型服務業，是支撐國民經濟發展的基礎性、戰略性產業。幾十年來，國家對倉儲業投資很少，倉儲設施缺口很大，近幾年倉儲業投資增長迅速，增長率超過30%。新增倉儲設施大部分是由企業自籌資金建設。同時，隨著城市的快速擴張，原有倉儲設施被拆除，加劇了倉儲供不應求。二是將大大增加物流成本。例如庫房的使用年限一般是40年到50年，基本上與土地使用年限一致。如果土地使用年限為20年，企業必然加速折舊，將本應50年攤銷的折舊攤入20年，再加上土地出讓金加倍，成本將成倍增加。三是不利于先進物流技術采用和物流運作效率的提高。由于土地使用年限為20年，會迫使企業投資時使用簡易設施，沒有人會作長期經營的打算。道路、庫房、貨場將不能適應中高端物流的需要，鐵路專用線、碼頭、機械化、自動化的設備投資也都會受到影響，造成物流設施的建設標準、技術標準、工藝流程等水準的整體下降。四是建設用地亂象更加嚴重。建設用地過度開發的主要原因在于新區規劃過大過快，有數據表明，我國391個城市的新區，人均建設用地為195平米，而國家標準是100平米。別人有病讓物流業吃藥，根本無法根治過度占地之弊病。而且，土地審批頻次增加、自由裁量權多，變更規劃的權力集中，難免不發生尋租現象。在土地利用效率評價指標沒有出臺的情況下，就縮短土地出讓年限，基礎和依據均顯不足。

為此建議：一、工業用地最高50年使用權的規定不變。二、按成本價提供物流用地。三、治理的重點放在改變土地用途、囤積土地、土地閑置、低買高賣等行為。四、確保土地政策的穩定性。