樓市崩盤只是傳說？

壓不下來的土地出讓金，始終尖銳的供需矛盾，以及無法控制的人口遷入，像三座大山一樣造成房產(chǎn)價格居高不下。

不論從哪個角度來看，北京樓市降價存在可能性，但“崩盤論”似乎只是個傳說……

特邀專家 陳寶存

亞太城市研究會房地產(chǎn)分會會長，知名地產(chǎn)評論專家。

壓不下來的土地出讓金

近10年來，北京房價普遍上漲了15到20倍，但這并非每年5%或7%的漲幅能夠?qū)崿F(xiàn)的。事實上，每當房價漲幅趨緩或有所下降時都會出現(xiàn)大幅度的跳漲，有時甚至會超過50%。

為什么會有跳漲？其實與開發(fā)商拿地有很大關(guān)系。

現(xiàn)在很多城市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)時間太短，歐美國家走了二三十年才完成的任務，這些城市才剛剛走了六七年，醫(yī)院、學校、軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施都沒有建好，而由于政府沒有考慮城市未來的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些新區(qū)以往賣地都非常便宜，一畝地只要10萬塊錢，以至于這些必須由政府完成的建設(shè)工程沒錢實施，而且開發(fā)商根本不可能負擔這個成本，最終導致沒人愿意搬過來住。

再有，從財政部公布的2012年土地出讓金使用情況來看，全國收入一共是2.88萬億元，支出2.84萬億元，剩下400億元，基本上算收支平衡。但在支出里面，給老百姓的征地補償款占了近8成，這個比例非常高。

去年開始，很多老百姓都拿不到足額的補償安置費，因為政府拿不出錢，這說明土地出讓金的收入已經(jīng)維持不了如此之高的支出占比了。

與此同時，從2012年開始，為了保障高額的補償款落實到位，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用被縮減了4成。但就像之前所說，城市基礎(chǔ)設(shè)施是必要，否則就吸引不到住戶。

而住宅用地以往的出讓金太低，老百姓的征地補償又太高，僅有的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用還被縮減，所以從今年開始，各級政府都要求完善和加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

那么如何把這些虧掉的錢補回來呢？只有大幅度提高新地塊的土地出讓金。

高房價原因之

始終尖銳的供需矛盾

為什么現(xiàn)在唐山市區(qū)的房價不高？為什么蘇州和無錫的房價不高？為什么這些地區(qū)還不如浙江一個縣城的房價高？

這些雖然都是經(jīng)濟強市，但主要經(jīng)濟支柱都在下轄的各縣，市區(qū)本身并不強，而且城市的主要人口結(jié)構(gòu)都是工人，每月三四千塊的工資收入，并不是支撐房價的基礎(chǔ)。而真正支撐房價的都是小老板出身的人，他們在外邊經(jīng)商，掙回來源源不斷的錢，衣錦還鄉(xiāng)，在自家縣城里必須要買一套房，因此就推高了房價。

北京的發(fā)展機會這么多，類似的購房需求只會比小縣城更多，不管是投資還是自住，首選都是北京，房價被推高也是必然的。

與此同時，北京市場的土地供應卻一直跟不上。去年11月份開始，為了完成“國五條”調(diào)控房價的目標，北京要求每平米4萬元以上的樓盤不批上市，加上2012年整體的土地供應量大幅下降，所以北京市場的房源供應量反而出現(xiàn)了青黃不接的現(xiàn)象。

其實，從2004年到2014年，其中有8年的時間政府沒有完成土地供應計劃，城市里原本就積攢著大量的需求，但由于長期沒有開發(fā)所以一直都被壓制著，現(xiàn)在好不容易開發(fā)了，土地供應又遲遲跟不上。現(xiàn)在北京五環(huán)以內(nèi)的新地塊幾乎沒有，這并非政府壓著不給地，而是拆遷實在太難了，整理一個項目要5年到10年的時間，否則根本不能上市，但這期間需求卻在持續(xù)增長，供需矛盾進一步加劇。

有人說實行積分入戶可以限制人口，就能削減需求，但事實上這是在給更多人落戶的希望。人們由此看到了留在大城市的可能，那就一定會想方設(shè)法拿積分，千方百計留下來。面對這些“給不給戶口都要留下”的群體，很多人認為保障房派上了用場。

但保障房不是福利，它是用以解決城市現(xiàn)有居住人口中占20%的低收入人群的基本住房問題的，換言之，保障房解決的是18平米的住房需求，而非老百姓普遍認為的福利分房、免費分房。

為了解決更多人的住房問題，中央已經(jīng)提出“十二五”結(jié)束后保障房建設(shè)要改成住房補貼，這就需要市場中有大量的租賃房源。

然而，“京十五條”卻讓二套房購買力大幅削減，這就抑制了城市居民改善性需求，沒有新房就不會出手舊房，于是二手房的租賃房源越來越少，房價沒有降下來，房租反而一路飆升。

高房價原因之

難以控制的人口遷入

對北京這座特大型城市來說，每年官方統(tǒng)計的新增流動人口數(shù)據(jù)是60萬人，但實際可能要一百多萬。大規(guī)模的人口遷移已經(jīng)是一種不可逆的城市現(xiàn)象，因為北京的機會太多，平臺太大，人們只要到了北京就不愿意走，什么樣的政策都難以讓人放棄。比如“動批”外遷，可能會減緩一部分壓力，但是人口的流入速度太快了，遠遠超過流出的速度。

央企外遷其實也只是一種想法，中央想得很好，但企業(yè)和北京市都未必愿意執(zhí)行，所以操作的時候會遇到很多阻力。現(xiàn)在涿州和燕郊原本就已經(jīng)有很多中直事業(yè)單位了，但人們依然在北京居住，白天去外地上班，沒有任何意義。還有首鋼，雖然已經(jīng)搬到了曹妃甸，但每天都會有大巴車往北京運送職工，因為他們就是北京人，家就在這里，所以說企業(yè)搬走并不意味著人也必然跟著搬走。

北京成套住宅在2012年的時候只有518萬套，而每年新增商品房供應也只有十幾萬套，雖然實行了嚴格的限購政策，但購房需求的旺盛是顯而易見的，如果限購政策取消，不出一年北京的房價肯定要翻番。

中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展了近20年，但對每個城市來說，只有最初的七八年里有類似回龍觀、天通苑的大盤開發(fā)，隨后的土地供應一定會出現(xiàn)大幅度削減，開發(fā)商拿地成本也會抬高。

專家觀點

開發(fā)商經(jīng)常“虛晃一槍”

面對近期一二線城市的成交低落，網(wǎng)上的樓市唱衰潮不期而至。

但在陳寶存看來，一二線城市一月成交量的大幅回落，除傳統(tǒng)淡季因素，一個最主要的原因是為應對“國五條”要求，各地在年底完成限價任務的壓力下，采用政府強制限價措施壓制年度房價上漲。比如北京的方式是4萬元以上高價項目不審批預售，這才有了重點城市年底無新盤上市，購房者無房可選。

因此，到四五月份，市場肯定會恢復，而且很可能是市場大熱，到時候數(shù)據(jù)都出來了，老百姓也就不會再觀望了。

現(xiàn)在之所以會有樓市要崩盤的言論，是很多人不懂，或者是博出位的心理導致的。

在陳寶存看來，開發(fā)商報價不敢報高了。因為你高了，旁邊樓盤低，那你就沒市場了。所以價格在出臺的時候都會經(jīng)過深思熟慮。但反過來說，一旦開發(fā)商報低了價格他們又覺得吃虧，所以會做一些小伎倆——比如說，一次推盤量很小，制造供需矛盾的假象。還有一種策略：弄一個起價，這個起價是很低的，但每個樓盤只有兩套。

也有開發(fā)商在市場不好的時候，就賣小區(qū)里特別偏的地方，這種房源本來就便宜，此時拿出來，看似是降價了，其實老百姓是被忽悠了。先把不好賣的都賣了，好賣的留著，等市場好了再推，推的時候再跟著漲價。

老百姓要改變“購房誤區(qū)”

在陳寶存看來，老百姓在買房行為上有很多的誤區(qū)。

首先，購房者愛考慮房齡問題。在購房行為中，購房者可以不考慮房齡，因為在政策方面，未來房產(chǎn)應該是自動續(xù)期。所以只要能住，就可以買。如果是老得快沒法住了，更要買，因為說不定還能趕上拆遷，從而獲得更高的價值。

其次，就是買新房貪大。不要因為買不起大的就不買，越早買越合適。有人說我在主城區(qū)買不起，一定要去五環(huán)外買，就是貪大，這個并不一定有利。對年輕人來說，因為是剛需，買了新房以后還要在城市里面生活，所以五六環(huán)以外的房子，短期內(nèi)各種配套設(shè)施是完善不了的，可能需要十幾年的時間，像這種地區(qū)，可以買，但最好是當做投資。

再次，購房者總考慮貸款的壓力。事實上，因為貨幣在貶值，而隨著購房者工作經(jīng)驗的積累，工資是上漲的趨勢，所以貸款壓力會越來越小。而且貸款的本金沒有變，當年100萬，現(xiàn)在可能也就值十幾萬，原來需要一年還清的錢，可能現(xiàn)在一天就還完了。

最后，還有很多老百姓說，我們都不買房，那開發(fā)商就不得不降價？其實等老百姓都不買房了，開發(fā)商也就不拿地了。開發(fā)商一般是通過前期登記預售來判斷房子能賣出去多少的，比如登記了1000戶，那開發(fā)商就建300戶，如果沒人買，開發(fā)商就收手不干了。

總之，從目前來看，二手房一直以來都是最低點，有購房需求的人，一定要關(guān)注二手房。因為目前對于二手房市場（學區(qū)房除外），老百姓的預期以及業(yè)主的預期，都不是很高。比如東四環(huán)四惠，整個朝青板塊，也就三四萬，已經(jīng)相當便宜了，而且交通設(shè)施都很完善，購房者能出手的就趕緊出手……