國外政府不主導租賃房市場

在一個完善的住宅市場上，合理的住房供給結構不僅是增量與存量、商品房與公共住房并存，還應是租與售并存，多元化的住房供給結構才能滿足國民多層次多樣化的住房需求，形成住房投資與消費的良性循環。

無論是經濟發達的歐美地區，還是發展中的亞非拉地區，租賃住房始終是住宅市場不可或缺的組成部分。

例如，美、英、法、德、日仍有相當一部分居民是住在租賃住房里。而且越是大城市、明星城市的房價越高，住房的自有率就越低。如日內瓦的住房自有率只有14%，柏林只有12%。

相比而言，中國“只售不租”的房改政策，造就了84%的住房自有率，按照“六普”的數據，城鎮居民基本實現了戶均一套房，人均住房面積達到32.7平方米，似乎已接近發達國家的水平，但供給結構性短缺、租賃市場欠發達，加之住房資源的錯配（城鎮間供過于求與供不應求并存、多房戶與無房戶并存）在一定程度上都加劇了供需矛盾，進而推動城市房價的快速上漲。

進一步分析各國的租賃住房市場不難發現：政府并不是租賃住房供給的主角。

通常，只有10%～20%公共租賃房是由政府提供的，如美國的public housing和歐洲的socialhousing，且主要是面向低收入、住房困難、殘疾和單親家庭，而更多的安全、舒適和可支付的租賃住房則是由非盈利組織、住房合作社、房地產信托基金、保險公司和私人業主提供的，他們是租賃住房市場不可忽略的力量。

在法國，2009年其住房存量為3310萬套，其中58%為自有住宅，42%為租賃住房。在租賃住房的市場上，私人小業主提供的租賃房占比高達53.9%，HLM（低租金住房管理機構）占34.5%。

在韓國，截至2010年住宅存量為1468萬套（包括80萬套空置住房），住房自有率為61.3%（但首爾的住房自有率只有51.2%），租賃住房占比38.7%。在租賃住房市場上，韓國政府從1988年開始啟動公共租賃房項目，計劃到1992年共建200萬套租賃房，其中包括25萬個為10%最低收入家庭建設的永久性租賃房，但實際只建成了19萬個單位。此后歷屆政府不斷興建了一些公共租賃住房，目前政府提供的公共租賃房有80.5萬套，占全部住房存量的5.5%，占租賃住房總量的14.2%。

在美國，2010年住宅存量為1.3億套，扣除空置房外，自有住房為7479萬套，自有率為66%，租賃住房為3704萬套，租房率為34%。美國政府于1937年開始為低收入群體興建的公共租賃住房，到2004年累計建造了140萬套，占租賃市場的4%左右。而建筑丑陋、管理混亂、貧困人口集中和犯罪率高等多種詬病使得越來越多的人遠離公共住房。2010年，全美只有120萬個低收入家庭居住在政府提供的公共住房里，330萬低收入家庭居住在有政府補貼的私營租賃住房，這既包括政府從供給面入手對私人業主提供的補貼，也包括從需求面入手為低收入家庭提供的住房券。

為什么政府不是租賃住房的主要供給者，甚至為低收入群體興建的公共租房也比較少？其主要的原因在于：

政府興建租賃住房的前期投入較大。除大量的土地和資金投入外，建設工期長，從土地開發、規劃、施工建設到竣工入住少則一年，多則兩三年。

租賃住房的后期配套和管理成本可能會更高。政府興建的公共租賃房多選擇地段較偏遠的城鄉接合部，以降低土地成本。這些偏遠地區交通不便、商業、醫療、教育服務設施不配套，要解決公共基礎設施配套的問題，政府的后續投入成本也是不可低估的。住房總是與人們的生活和就業聯系在一起的，出行難、就醫難、孩子入托上學難，這都使得政府興建的公共租賃房的吸引力大打折扣。

總以行政指令來搞保障房建設，而不是根據市場的需求來配置資源，讓許多中小城市承擔過多的保障房建設指標，這不僅無助于緩解大城市住房難的問題，還會加劇土地住房資源配置的扭曲。

這些都表明：以“搞運動”的方式搞公共租賃房建設，只要數量不要質量；只建房子，不建配套設施；只重前期開發建設，無視后期的管理服務，都會給保障房建設帶來諸多負效應。

租賃住房具有收益率低、回收期長和管理成本高的特點，這常使許多民營資本或投資者望而卻步，為鼓勵私營部門租賃住房的發展，各國政府多采取了多項優惠政策和措施。