房企預提成本費用稅前扣除政策解析

樊其國

預提費用，是指房企從成本費用中預先列支但尚未實際支付的各項費用。《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。在土地增值稅清算中，稅法規定房地產企業預提費用不得稅前扣除。《國家稅務總局關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）規定，房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。而對于房地產企業預提費用可否企業所得稅稅前扣除，不能一概而論，需視情進行稅務處理。計稅成本均應為實際發生的成本，但對于特定的預提（應付）費用允許稅前扣除。筆者對房企現行的預提費用稅前扣除有關稅收政策進行收集和梳理，總結歸納出房企預提費用企業所得稅稅前扣除的若干情形及相關稅政，提供給納稅人在年度企業所得稅匯算清繳納稅申報時參考和借鑒。

一、出包工程沒有取得發票的可按合同總額的10%預提

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條第（一）款明確，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

二、公共配套設施可按預算造價合理預提建造費用

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條第（二）款規定，公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件；其中公共配套設施可以按照預算造價來合理預提配套設施建造費用，對于房企來說，實際上可以對串通中介機構對配套設施的預算造價做加大處理，以達到少繳稅款的目標。

三、應交未交的報批報建費用、物業完善費用可按規定預提

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三十二條第（三）款要求，應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

四、計提的銀行貸款利息可以稅前扣除

《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除： （一）非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出；（二）非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。根據上述規定，按合同約定，按權責發生制原則計提的利息，企業據實計提的銀行貸款利息會計上計入財務費用和應付利息，屬于確定的已經實際發生的費用和負債，根據權責發生制原則允許稅前扣除。

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第二十一條也明確，企業的利息支出按以下規定進行處理。（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

五、后付跨期租賃費可以預提費用

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第四十七條規定，企業根據生產經營活動的需要租入固定資產支付的租賃費，按照以下方法扣除：以經營租賃方式租入固定資產發生的租賃費支出，按照租賃期限均勻扣除。未設定是否取得發票是稅前扣除的前提條件，且出租方未收租金，無須開具發票，因此，后付跨期租賃費可以預提費用。

六、固定資產未取得全額發票可暫按合同金額計提折舊

《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第五條規定：企業固定資產投入使用后，由于工程款項尚未結清未取得全額發票的，可暫按合同規定的金額計入固定資產計稅基礎計提折舊，待發票取得后進行調整。但該項調整應在固定資產投入使用后12個月內進行。

七、預提土地增值稅沒有實際繳納不能稅前扣除

（一）預提土地增值稅，是房企財務會計賬務處理慣例。從企業財稅實務處理角度看，房地產企業在實際操作中，從謹慎的角度出發，一般會先概算出整體項目土地增值稅之后，確定稅負率，再根據當期結轉收入計算預提土地增值稅，并計入當期損益。這部分計提的稅金就會反映到會計報表中的應繳未繳數額當中。開發商報表預提土地增值稅所計算出的土地增值稅，屬于按照會計上配比和謹慎性原則進行預提。但是，在企業所得稅納稅申報時需要作相應的納稅調整。

（二）預提土地增值稅，如果并沒有實際繳納，是不能稅前扣除的。《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）第十二條規定：企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。房地產開發企業當期計提的土地增值稅，在稅法規定的限繳期內繳納的，可以稅前扣除。預提但不實際繳納的土地增值稅，不得稅前扣除。企業所得稅匯算清繳時，會計上可以或有事項處理，但稅法上是不承認或有事項的，企業所得稅法只確認實際發生的支出。主管稅務機關對已提未繳納的土地增值稅部分，在企業所得稅匯算清繳時要作納稅調整，即調整當年應納稅所得額。

（三）預提已繳的土地增值稅，允許在稅前扣除。根據上述規定，房地產開發企業在項目清算前，按轉讓房地產取得的收入預繳的土地增值稅，屬于房地產企業發生的稅金，預繳的土地增值稅可在預繳年度稅前扣除。

八、以其他預提方式發生的費用均不得稅前扣除

一般而言，計提的預提費用的范圍相當廣泛。如預提壞賬損失、預提保險費、預提租金、預提修理費用、預提產品銷售業務費等等。但是，稅法規定除國家另有規定外，提取準備金或其他預提方式發生的費用均不得在稅前扣除。因此，房地產開發企業的預提費用，除以上六種稅法另有規定的情形外，均不得在稅前扣除。對納稅人按照會計制度規定計提的預提費用，雖然行業財務會計制度允許計提各項資產減值準備、風險準備等，納稅人需要在申報納稅時應作納稅調整，依法繳納企業所得稅，以規避不必要的涉稅風險。

另外，特別提示房企納稅人的是，雖然稅法有規定可以預提費用的情形，但對已經發生并付款的費用，匯算清繳時仍未取得發票，則不得稅前扣除。之前年度計提已扣除的，按照權責發生制原則，應在對應所屬年度進行納稅調整。（作者單位：湖北省襄陽市襄州區審計局）endprint