“零首付”購房重出江湖

孫曉宇

“告別首付，無壓力購房筑家計劃。”

這樣的宣傳語有沒有吸引力？買房都不用費勁了。

這是位于北京亦莊的珠江四季悅城推出的“全盤無首付”促銷策略，是繼該項目推出區域最低價后，再次大力度推出讓利措施，也是北京首個“零首付”樓盤。通過該計劃，購房者可以獲取由搜房網提供的金融支持。

此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受“告別首付，無壓力購房筑家計劃”權益的同時，還可獲得其他金融服務的優惠。

自3月以來，全國各地房地產市場可謂風聲鶴唳，后市觀望情緒愈發強烈。記者調查發現，近期一些城市開發商紛紛推出“零首付”、“低首付”樓盤，但是看上去優惠的“零首付”背后卻暗藏風險。

多地頻現“零首付”

今年以來，受到銀行信貸緊縮、樓市調控政策以及多個城市樓盤降價等諸多因素影響，全國各地樓市成交量一直不溫不火，房價也呈現下滑趨勢。

市場各方對今年樓市的確產生了擔憂，甚至有人用“低迷”這樣的詞語來形容。為了刺激購房者入市，有樓盤推出開發商“墊首付”、“零首付”、“首付分期交納”等營銷措施。

位于山東省青島市黃島區江山路的水晶海岸項目，近期就推出分期交納首付的促銷活動，一套價值60萬元的房源，可先交納10%的首付款，剩余的由開發商墊付。如此一來，購房者就可以憑首付發票，向銀行申請貸款，只要到10月31日之前將剩余首付款補齊還給開發商即可。而正常情況下，購房者貸款買房，首套房的首付比例一般為30%。

位于廣州番禺的時代傾城今年5月推出了“零首付”計劃，購房者只需交5萬元定金即可簽約，首付款最長可分18個月付清，全額分期付款最長3年付清。同樣位于番禺的金月灣近期也推出了“一成首付”活動，允許業主在一個星期內付一成首付，首套房買家可以在6個月內付三成首付，二套房買家可以在6個月內付清六成首付，并且免息。據搜房網數據，5月份廣州共有155個樓盤推出優惠促銷活動，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動。

在深圳，中介公司中躍地產打出“零首付”口號，聲稱深圳任何小區任何房子都可以做“零首付”，讓“零首付”話題更加火熱。

開發商墊付只為回籠資金

開發商“墊首付”、“零首付”等營銷策略是基于哪些市場因素下的考慮？真能起到促銷作用嗎？

對開發商來說，采用“零首付”促銷方式，除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風險之外，還可以有效保護商品房價格，從而不需要再通過降價策略去進行促銷。

知名樓市專家張宏偉對開發商的降低購房者入市門檻情況作出分析。他認為，首先，在年初銀行信貸緊縮的市場背景下，由于短期內資金壓力比較大或為盡快回籠資金拿地擴張，開發商通過為購房者短期內“墊首付”，套取銀行貸款，緩解由于持續調控而導致的公司財務方面的壓力，或為企業拿地擴張準備更充足的資金。其次，“墊首付”一方面是一個營銷手段，另一方面，開發商可以通過“墊首付”的低首付比例方式，吸引更多的購房者到此購房，以此達到樓盤快速成交去化的目的。

畢竟，“零首付”對相當一部分購房者來說，吸引力要遠大于其他促銷手段。更何況，推行“零首付”后，風險已經全部轉嫁給了銀行，對開發商來說，何樂而不為呢？如此一來，所謂“零首付”，也就成了銀行與開發商合演的一出風險游戲，即將風險暫時化解或轉移。而這出戲的導演是開發商，主角則是銀行。

為什么銀行會愿意冒這樣的風險，允許開發商推出“零首付”促銷手段呢？ 在房地產市場持續低迷的情況下，相當一部分開發商已經面臨“資金鏈”斷裂的風險。一旦開發商“資金鏈”斷裂，必然會給銀行帶來風險。與其被動等待風險爆發，不如主動采取措施，通過“零首付”這樣的方式，將風險從開發商身上轉移到廣大購房者身上。

按照目前的實際狀況，只要房地產市場政策不作出重大調整，開發商出現問題是必然的，風險也就隨時可能爆發。在這樣的情況下，同意開發商推行“零首付”，就可以有效避免風險快速發生，將風險向后推遲。萬一經濟狀況好轉，購房者生活條件改善，風險還可能得以避免。

如果開發商出現“資金鏈”斷裂，對銀行經營者和工作人員來說，壓力是非常大的。原因在于，影響和損失都會相當大，責任追究也就會十分嚴厲。相反，將風險分散給成千上萬的購房者，只要購房者不出現集體斷供的現象，一般情況下，就不可能有大的風險和矛盾爆發。自然，對銀行經營者和工作人員來說，也就十分愿意通過這樣的方式分散風險了。

“零首付”有風險

開發商墊付首付款，讓“零首付”得以實現，這看似“免費午餐”的背后卻暗藏風險。山東大學經濟學院教授李鐵崗說，面對各地房地產市場頻頻降價的情況，房地產公司被迫采取促銷辦法，回收現金流。天下沒有免費的午餐，開發商墊付首付款，有的是要償還利息，有的通過暗地提高房價拿回收益，反而變相提高了房價。

“購房者還貸壓力驟增、銀行金融風險加劇，開發商倒是金蟬脫殼了。”山東某銀行業內部人士表示，商業貸款正常流程是，客戶必須是用自己的錢交首付。而開發商通過墊付一部分錢，幫助購房者湊夠30%的首付款，可以把70%的房款從銀行貸出來，屬于違規套現。

李鐵崗也認為，“零首付”和“低首付”性質是一樣的，開發商幫購房者墊付首付款，幫不符合貸款條件的購房者貸款，相當于越過了金融貸款審核的門檻，中間存在一定騙貸的嫌疑，本身存在很大金融風險，是不符合國家相關政策的。

實際上，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》明確規定，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。而針對購房“零首付”問題，一些地區銀監部門近期也發文要求防范相關風險。北京銀監局近日就通知要求，不得利用個人住房按揭貸款與個人綜合消費貸款相捆綁的個人組合貸款品種，輾轉為住房按揭貸款提供首付款資金需求。

海南某銀行信貸主管也表示，“ 零首付”讓銀行失去了對風險客戶的辨識能力，極有可能引發金融風險，銀行業不支持，也不允許。

“零首付”形式多樣

據建設工程與房地產專業領域人士劉宏偉介紹，“零首付”的形式多樣，其中比較普遍的有兩種：一種是開發商自行墊資或者尋找關聯公司墊資，或者聯合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付；另一種是開發商先行出具墊資證明，協助購房者獲得貸款后，再協助購房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的首付。

記者采訪到操作過多起“零首付”購房的房產中介劉先生，他告訴記者，“零首付”購房曾是一個私下操作的“秘密”，主要是通過疏通銀行“關系”，提高房子評估價獲得銀行貸款來支付首付。

他給記者算了一筆賬：一套房價值100萬元，按首付3成計算，購房者需首付30萬元，貸款7成就是70萬元。但他們可以與銀行“疏通”，將房產評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，這就是所謂的“零首付”購房。

“這樣的做法現在已經行不通了，除非有‘特殊關系。”劉先生坦言，由于國家對房地產的調控很嚴，現在宣傳的“零首付”多數只是一個噱頭。endprint