王媛媛

山東省東明縣國土資源局

房地產商業(yè)代建模式研究及風險防范

王媛媛

山東省東明縣國土資源局

房地產代建模式是一種創(chuàng)新開發(fā)模式，分為商業(yè)代建和政府代建兩類。其中商業(yè)代建存在與發(fā)展的基礎在于合作雙方對開發(fā)理念認知的一致性、代建方人才培養(yǎng)與輸出的效率和質量以及委托方土地與資金的保障力度。商業(yè)代建的風險主要在于委托方干預風險、政府干預風險以及履約風險。代建合作雙方應發(fā)掘代建模式的優(yōu)勢，規(guī)避風險，以優(yōu)化房地產市場的資源配置，促進市場健康有序發(fā)展。

房地產；代建。

房地產代建是由擁有土地、資金的委托方發(fā)起訴求，由擁有項目開發(fā)建設經驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關系，最終實現(xiàn)共同盈利的一種商業(yè)模式。本文將著重探究房地產代建模式的定義與分類、商業(yè)代建的發(fā)展基礎及風險防范。

一、房地產代建模式的定義及分類

1．商業(yè)代建。

所謂商業(yè)代建，是由非政府類委托方委托，代建方進行開發(fā)建設的代建模式。項目代建和資本代建兩種商業(yè)代建模式的主要不同在于標的地塊是否已確權。

（1）項目代建。項目代建是指代建方與已經取得標的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，代建方承擔工程營造和銷售任務，通過管理和品牌輸出，為委托方提供項目開發(fā)全過程管理與服務，并依據(jù)項目銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

在項目代建運作過程中，委托方負責籌措項目開發(fā)所需全部資金，擁有項目開發(fā)中的投資決策權、監(jiān)督權、建議權和知情權，享有項目的投資收益，承擔項目投資風險。代建方主要負責項目管理團隊組建、規(guī)劃設計管理、工程營造管理、成本管理、營銷管理、竣工交付管理等開發(fā)環(huán)節(jié)的全過程管理。

（2）資本代建。資本代建與項目代建的運作模式大體相同，其不同之處主要在于，資本代建的委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且并未獲得標的地塊的土地使用權，因而代建方的管理范疇中也會相應增加投資咨詢、項目公司組建、前期管理等方面的內容。

2．政府代建。

政府代建，顧名思義，就是代建方與政府相關部門合作，承接安置房、限價房等保障性住房和大型公共服務配套的建設管理與服務，依據(jù)項目的投資、銷售或利潤總額收取傭金的代建模式。

相對于商業(yè)代建而言，政府代建項目的利潤較低，但通過參與民生工程建設，代建方在贏得市場占有量的同時，也可獲取更多的社會資源，不失為當下房地產開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的良好載體。

二、商業(yè)代建模式的發(fā)展基礎

1．合作雙方對開發(fā)理念認知的一致性。

委托方對代建方產品開發(fā)理念的認同是代建合作存在的根基。目前，商業(yè)代建業(yè)務主要來自二三線城市，并以地方性龍頭企業(yè)居多，部分擁有資金或土地資源的企業(yè)并沒有房地產開發(fā)或高端物業(yè)營造的經驗，需要更具影響力的房地產品牌和產品來確保項目的議價能力與盈利水平。因此，代建方通常是高端房產品營造的代表企業(yè)，其開發(fā)理念和相應的品質、成本要求與委托方對于項目的認知存在著一定差距。故而，在確定合作關系前，委托方與代建方必須就產品營造的各項標準達成高度一致，以保障項目正常運轉。

2．人才培養(yǎng)與輸出的效率和質量。

代建方品牌輸出的高質量和一致性是代建商業(yè)模式存在的關鍵，而實現(xiàn)品牌輸出最重要的因素便是項目管理團隊的綜合素質。

代建方要實現(xiàn)規(guī)模化經營，必須高度重視內部人員招聘、培養(yǎng)和輸出的質量和效率，以保障自身品牌的同質化輸出。

3．土地與資金的保障力度。

雖然代建方不承擔項目的工程成本、土地成本、人力成本以及相應的資金成本，但為保障項目開發(fā)和銷售節(jié)奏，確保項目開發(fā)按計劃推進，項目規(guī)劃條件、土地權屬的確定以及委托方的資金支付能力仍是合作意向時期關注的重點。

三、商業(yè)代建模式的風險與防范

目前，經過部分代建企業(yè)的經營與嘗試，商業(yè)代建模式展現(xiàn)出良好的發(fā)展狀況與發(fā)展前景，但也顯露出一定的經營風險，主要包括委托方干預風險、政府干預風險以及履約風險，需要代建企業(yè)高度重視、有效防范。

1．委托方干預風險與防范。

上文中已經提到，委托方與代建方在產品開發(fā)理念不可能完全一致。在項目實際運營過程中，存在因委托方各類干預而影響項目推進的風險，雙方在簽約時應建立科學合理的決策機制，注重合約規(guī)劃與成本控制，保障雙方利益最大化。

2．政府干預風險與防范。

目前，由于政府規(guī)劃調整帶來的設計、工程調整風險在項目實際推進過程中仍屢見不鮮。代建方須優(yōu)化項目拓展渠道，選擇土地、規(guī)劃條件明晰的合作項目，同時嘗試建立“政府-委托方-代建方”三方合約機制，降低項目不確定性。

3．合作履約風險與防范。

商業(yè)代建需要委托方的資源支撐和承建方的實際勞動，因而代建合作履約風險主要來自委托方和承建方。在委托方層面，要依據(jù)項目開發(fā)節(jié)奏設計代建傭金收付款節(jié)奏，明確雙方權責范圍，同時慎用設計資源，保障企業(yè)知識產權；在承建方層面，要加強項目管理團隊的執(zhí)行力，嚴把質量關，同時選擇優(yōu)質承建方建立長期合作機制。

綜上所述，商業(yè)代建模式作為一種房地產開發(fā)的創(chuàng)新模式，在當前中國政策和市場環(huán)境下，其可行性和盈利能力是值得關注的，但其操作過程中也存在一定的風險。委托方、代建方應積極探索改良渠道，通過代建模式優(yōu)化房地產市場資源配置，促進房地產市場健康、有序發(fā)展。

［1］陳青藍。綠城代建模式全解讀［N］。中國房地產報，2011－03－28.