房地產開發的融資風險及防范

倪玲

20世紀90年代開始，隨著我國房地產業的開發，人們開始對房地產項目風險與決策的理論進行研究，主要集中在風險的識別、評價和防范等方面。

房地產業對我國經濟的拉動作用很大，特別是近10年來發展很快，已經成為GDP貢獻最大的行業。但由于房地產開發項目規模大、周期長、房地產價值高等特點，使得房地產開發所需的資金量巨大，資金融通成了房地產開發企業最關心的問題。我國房地產企業融資渠道看似呈現多元化的特征，實際上，大部分房地產開發資金都直接或間接地來自銀行，其他融資方式在房地產企業資金來源中所占的比重極低。房地產開發融資模式單一化，加之所處的市場環境復雜多變，使得房地產企業融資活動面臨著嚴重的風險。

一、房地產開發企業融資風險研究現狀

20世紀30年代，人們將風險研究應用到了房地產投資領域，當時，美國一些學者對房地產建設和使用過程中的風險管理進行了探索，建立了以平均值，標準差為基礎的風險評價模型，用分布的方差或標準差平均值對風險進行分析，并把它應用到房地產開發房地產企業對風險的防范和控制中。20世紀60—70年代，在風險分析與防范、風險衡量、投資組合和風險決策等領域出現了大量的成果。此后，國外的一些學者分別在商業房地產項目的融資技巧；房地產項目風險識別、評價和防范；房地產融資風險的識別、評估；房地產投資融資風險及其收益問題等作了大量的研究。

20世紀90年代開始，隨著我國房地產業的開發，人們開始對房地產項目風險與決策的理論進行研究，主要集中在風險的識別、評價和防范等方面。李啟明等人（1998）定性分析了房地產融資和投資風險，指出房地產企業直接融資、海外融資和項目融資模式下的風險因素；給出了一些房地產投資風險定量分析、基本評價方法和防范對策。周書敬等（2006）建立了房地產融資風險評價指標體系，主要包括政策風險、經濟風險、匯率和利率風險、清償風險四大類12個指標，將房地產融資風險劃分為“高風險、較高風險、一般風險、較低風險、低風險”五個等級。張繼萍（2009）分析了房地產開發項目融資風險的信號、風險預測指標的選取，建議構建融資風險預警系統，并提出融資風險預警系統應該考慮到準確性、動態性以及非財務因素的影響。

綜上可以看出，國內外學者對房地產開發房地產企業融資風險的研究主要集中在融資風險特征、融資風險識別、融資風險評價、融資風險的預警和控制等方面，但是定性分析居多，定量研究較少，而且還不太深入，尤其是系統性的研究較少。在此，本文謹對房地產開發房地產企業的項目融資風險的成因進行分析、融資風險評價和防范問題予以總結。

二、房地產開發企業融資風險的成因及風險因素的分析

（一）房地產開發企業融資風險的成因

1.融資渠道過于單一。房地產企業開發資金直接或間接來源于銀行信貸資金，融資方式對銀行信貸完全依賴。對于房地產開發商來說，政策對貸款的影響比比較大，例如，政策風險在利率方面的表現，如果為了應對復雜的經濟形勢變化，政府較為頻繁的調整銀行存貸款貸利率，房地產企業的銀行貸款成本就會發生較為頻繁的波動，貸款政策也可能變得更加復雜，這種融資渠道單一性無疑將房地產企業的融資風險帶到了一種可控性較差的局面。

2.缺乏多呈層次房地產金融體系。目前，國內仍沒有形成多層次豐富的房地產金融體系，仍以債券融資為主，股權融資比例甚小，整體融資格局單一。而在成熟的房地產金融市場上，不僅廣泛存在債券融資和股權融資兩種基本形式，還存在發達的證券化二級市場。此外，國內專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重，缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系等等。

3.企業缺乏科學合理的融資決策。融資決策是基于房地產企業整體發展戰略和總體規劃而制定的，并以此來確保房地產企業投資決策和目標的貫徹與實施，是房地產企業財務決策的重要組成部分。房地產企業通常十分注重項目的前期設計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學、理性的決策、普遍依據經驗進行決策。

（二）房地產開發企業融資風險因素

針對我國房地產企業目前的融資現狀及其特征分析，融資風險可以歸納為以下幾個方面的內容。

1.政策風險。房地產行業關乎國民經濟，是歷屆國家政府重點關注的民生問題，對房地產價格上漲過快可能影響國民經濟甚至是社會穩定的擔憂，使得政府對房地產方面出現的問題特別敏感，因而對于房地產問題的調控政策也一直是相關部門著重考慮的方面。而目前全球經濟形勢變得極其不穩定、更加復雜，鋼鐵、水泥、建材等其他行業也與房地產行業的發展緊密相關。因此，相關的政策隨時有根據我國經濟形勢的變化發生變動的可能性，與此相關的稅收政策、產業政策、金融政策等都會直接影響房地產企業融資的難易程度以及融資成本。

2.法律風險。一些中小型的房地產企業在融資過程中，由于其規模較小、資信較低等因素限制，只能有一小部分來自于地方的銀行貸款，另外的部分則紛紛采用親友借貸、職工內部集資，甚至利用黑市等非正當手段的民間借貸方式，進行資金籌集。這種融資渠道在操作手段上并不正規，還款條款等都無法得到法律保證，如果商品房銷售出現滯銷或者資金周轉困難時，就極易出現償債問題。這些問題使得民間融資面臨的法律風險較大，融資成本增大。

3.利用外資的風險。房地產企業如果通過相關手段吸引外資，還會引發其他方面的風險，主要是指匯率風險和政治風險。房地產企業在利用外資的時候，應該全面了解并時刻關注對方國家的相關政局、政策，才能盡量將使用資金的風險降低。國際間的匯率變化本身就容易導致融資成本變化的風險，而目前更加復雜多變的全球經濟形勢，使得外資的風險因素更多了，房地產企業應該密切關注匯率的變化。

4.融資后期的資金管理風險。房地產行業的資金供求特點是使用額度集中、金額較大，而資金籌集則相對分散，而且商品房的資金回收期限較長。為了使房地產企業正常運轉，房地產企業的財務部門應該加強融資后期的資金管理，盡量避免資金周轉失靈的問題出現。否則，一個環節的資金周轉出現問題，都會帶來整個融資鏈條出現問題。endprint

三、房地產開發企業融資風險的防范措施

結合融資風險的成因分析，研究融資風險的防范策略。有的學者從融資風險的種類出發，提出各類風險的防范對策。有的學者從融資風險的等級（高風險、中風險、低風險）出發，分析各個等級的風險防范對策。還有的學者從宏觀層次和微觀層次來分析風險防范對策。從整體管理的思想來看，可以將房地產開發房地產企業融資風險防范策略歸納如下：

（一）房地產企業要加強風險防范意識。從投資項目的選擇，建設期資金的進度，到投資項目的經營管理、銷售等各個環節都要提高警惕，要不斷提高房地產企業的管理水平和員工的業務能力，建立風險管理責任體系，責任落實到人，管理前移，以防范融資風險。

（二）合理預測風險大小，及時采取應對措施。目前房地產企業采用的融資手段大多比較單一，房地產企業可以分析可能對房地產企業融資活動產生影響的因素，根據相關學者提出的較為可靠的風險模型，結合房地產企業的實際情況，對融資活動可能出現的風險以及風險大小進行預測，并根據預測，提前制定相應的補救措施。

（三）拓寬融資渠道，改善房地產企業的融資結構。大多數房地產企業目前使用銀行貸款進行融資，由于結構比較單一，單純利率變動都會帶來較大的融資成本變動，增加融資的風險。房地產企業應該考慮債券融資、上市發行股票、信托基金以及與其他房地產企業合作利用其閑置資金等融資渠道，積極拓寬房地產企業使用的融資渠道，綜合使用多種渠道混合的融資方式，選擇規避風險的融資組合，來分散融資風險。另外，國家相關部門也應該積極完善金融市場，培育資本市場的金融工具，進行金融產品和融資渠道的創新，為房地產企業融資手段提供更寬泛的選擇。同時也應提供更加完善的法規法律，為房地產企業選擇創新產品提供保障。

（四）增強資金管理能力，提高資金利用率面對龐大的資金使用和籌集狀況。房地產企業應該建立一套高效準確的資金管理體系，制定詳細的資金使用計劃和成本控制方案，確保融資過來的資金能夠得到充分的使用。另外，實時監控資金的周轉情況，保證商品房的回款渠道正常運營，盡量提高低成本資金的周轉速度，必要的時候可以采取一些鼓勵方式，促進資金的回籠。

（五）密切關注經濟調控政策，適時調整融資手段。國家宏觀經濟政策的變化，會直接影響房地產企業的發展趨勢和融資規模，同時宏觀經濟政策的變化，會造成銀行利率、準備金率等指標的變動，又會影響房地產企業的融資成本。房地產企業應該密切關注國家相關的宏觀政策，仔細分析政策實質，對房地產企業的發展格局和融資手段、融資金額進行調整，以適應整體經濟形勢的趨勢。

房地產企業應該根據自身的規模、對資金的需求計劃以及市場經濟環境的變化，靈活掌握融資手段，合理選擇融資渠道，在保證房地產企業資金充足的基礎上，盡量減少融資成本，實時關注融資相關的政策和經濟變化，盡早發現不安全因素，并采取相應的對策降低融資風險。

（作者系上海聯洋集團有限公司資產管理部）endprint