遵義“地下黑樓市”調(diào)查

崔曉林

5月下旬以來，遵義陰雨連綿。

5月24日下午，位于遵義市匯川區(qū)高橋鎮(zhèn)魚芽村的一條小巷深處，張富貴（化名）騎著一輛叮當作響的三輪車在泥濘中顛簸前行，褐色的泥水濺起老高……

張富貴，48歲，老家在遵義市鳳岡縣的一個高山寨子。2012年夏天，家鄉(xiāng)大旱，顆粒無收，他帶著老婆孩子投奔親戚來到遵義。目前，他們夫妻倆和兒子都在遵義打工，女兒在遵義上學(xué)。因為買不起城里的正規(guī)商品房，張富貴傾其所有，又向親戚借了些錢，花11萬元買下了一個沒有任何合法手續(xù)的兩居室。“我也知道這房子屬于非法建筑，但是便宜啊，沒有產(chǎn)權(quán)證也不怕，如果政府要拆，一樣會有補償?shù)摹！睆埜毁F說。

《中國經(jīng)濟周刊》記者了解到，近10年來，越來越多的到遵義討生活的“張富貴”們，把目光投向了當?shù)氐摹暗叵潞跇鞘小薄?/p>

幾百萬平米“黑樓房”：

暢銷的“臟亂差”

所謂“地下黑樓市”，是指居住在城鄉(xiāng)接合部的一些村民，利用自己的自留地、宅基地與建筑商合作建住宅樓（下稱“黑樓房”），低的七八層，高的十幾層，這些樓房沒有任何合法手續(xù)，更談不上規(guī)劃、工程驗收和物業(yè)管理。由于是“黑樓房”，售價要比正規(guī)商品房便宜一半，甚至60%，吸引了大量的外來務(wù)工人員，銷售異常紅火。

采訪中記者了解到，僅遵義市紅花崗區(qū)長征鎮(zhèn)坪豐村干勁村民小組，本地人口800多，而外來務(wù)工人員高達15000人，后者都有剛性住房需求，大部分成為“黑樓房”的買家。

2012年，遵義市人大和政協(xié)曾組成聯(lián)合調(diào)查組，對當?shù)氐摹昂跇欠俊爆F(xiàn)象進行摸底排查。《中國經(jīng)濟周刊》從聯(lián)合調(diào)查組獲得的調(diào)查報告顯示：在遵義市紅花崗區(qū)、匯川區(qū)和新蒲新區(qū)三個城區(qū)，“黑樓房”面積超過230萬平方米。而遵義市房產(chǎn)部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年，遵義市房地產(chǎn)銷售面積為358萬平方米。“‘地下黑樓市，或者叫‘地下黑房開（指黑房建筑開發(fā)商）的嚴重程度，從這兩組數(shù)據(jù)就可見一斑。”一位不愿透露姓名的當?shù)毓賳T向《中國經(jīng)濟周刊》記者感慨道。

今年5月24日，《中國經(jīng)濟周刊》記者來到遵義市高新快線（高速公路）高橋鎮(zhèn)段，看到公路兩旁，大片隨意建設(shè)的簡易住宅樓顯得極為扎眼。

這些“黑樓房”的外墻均為水泥墻面，各種電線、水管蜘蛛網(wǎng)一樣爬滿墻體，樓與樓之間狹小的空間里，垃圾遍地、臟水橫流，衛(wèi)生條件極差。與附近正規(guī)的商品房相比，“黑樓房”的臟亂差十分醒目。

在高橋鎮(zhèn)魚芽村，記者近距離觀察這些“黑樓房”，眼前的景象讓人震驚。所有的樓道都沒有安裝單元門，沒有電梯，樓道里的窗戶連窗框都沒有，更談不上安裝玻璃；“黑樓房”的外墻上，一個小型水泵連接著數(shù)根水管，沿外墻蛇一樣爬行，最終鉆進各家的窗戶。幾乎每家住戶的房門周邊，密密麻麻的小廣告連接起來，猶如別致的裝飾畫。由于沒有正規(guī)的水電設(shè)施，每隔兩三個樓層，都有十幾個樣式各異、大小不一的電表被隨意釘在樓道里，雜亂的電線，一頭連著電表，一頭蜿蜒伸進各家房門。

幾個坐在小商店門前聊天的中年婦女告訴記者，這里的用電情況分兩種。

一種是每棟樓有一個總電表，然后各家從總電表接電線，再安裝一個分電表，每月電費由“樓主”收繳；“樓主”就是蓋樓的當?shù)卮迕瘢业碾姳砉β蚀蟆！半娰M一般會比政府價格貴一點，算是給樓主的辛苦費。”一位女士說，“還有一種情況是，樓主在蓋樓的時候，就和供電部門說好了，給樓房輸送電源，電費按照階梯電價核收。”據(jù)記者了解，2008年后，隨著政府對“黑樓房”打擊力度的不斷加強，水電部門的管理日趨嚴格，后一種情況已經(jīng)杜絕。

隨后，記者走訪了遵義市匯川區(qū)高橋鎮(zhèn)高橋村、泥橋村、新舟村、干田村，董公寺鎮(zhèn)沿紅村，紅花崗區(qū)巷口鎮(zhèn)沙坪村、長征鎮(zhèn)坪豐村干勁組等地，以上區(qū)域，“黑樓房”隨處可見，且缺乏整體規(guī)劃意識，樓型、樓層各不相同，樓間距更是狹小異常，有的地方，兩棟樓之間的距離不足一米，別說車輛，就是兩個人相遇都得側(cè)身經(jīng)過，如果發(fā)生火災(zāi)，后果難以想象。

在這些“黑樓房”間穿行，幾乎找不到一條正規(guī)的道路，很容易迷路，經(jīng)常會走進死胡同。遵義市人大、政協(xié)2012年的調(diào)查報告顯示，“由于沒有清潔人員，更談不上物業(yè)管理，這些地方的環(huán)境十分惡劣，臟亂差現(xiàn)象嚴重。” 這些違建重災(zāi)區(qū)，治安形勢均相當嚴峻，是各類刑事案件的高發(fā)地帶。

“樓主”：“黑樓房”是新市民賺錢養(yǎng)老的唯一機會

據(jù)了解，改革開放以來，尤其近10年來，隨著遵義城市規(guī)模不斷擴張，大量郊區(qū)農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，土地日益減少。由于缺乏生計，他們便以土地為資本，找人合伙建房，對方負責投資，樓房建好后，雙方按照比例進行分配。

2010年以前，“黑樓房”建好后，常見的分配比例是農(nóng)民只要其中一層，其余的歸建筑商。2010年以后，由于政府打擊力度進一步加大，蓋房風險增高，農(nóng)民一般都會要兩層或者三層，導(dǎo)致建筑商為了增加利潤，就加高樓層，所以，10層以上的“黑樓房”，基本都是2010年以后建的。房屋建好后，一般用于出租或賣給外地人獲利；也有相當一部分人，就是為了獲取政府更多的拆遷補償款。

今年5月25日下午，幾經(jīng)周折，記者終于見到了一位“黑樓房樓主”鄭二軍（化名）。

“我在外面漂了8年，在北京、東莞、常州都打過工。”鄭二軍告訴《中國經(jīng)濟周刊》，2011年春節(jié)，他從江蘇回到遵義，開始籌劃建樓房，“當時，我?guī)缀跛械挠H戚都已經(jīng)蓋了高樓，有的一兩千平米，有的三四千平米，樓房造價低，好賣，如果政府要拆遷，還會給補償，就算補償標準低，但是面積大，一樣有的賺。”

記者了解到，遵義市的“黑樓房”，由于沒有辦理任何手續(xù)，不繳納城市配套費、土地出讓金等稅費，同時，也沒有其他物業(yè)及配套設(shè)施，成本相對較低。遵義市人大、政協(xié)2012年的調(diào)查報告稱，據(jù)房管部門調(diào)查顯示，2007年，“黑樓房”的成本為350至400元/平方米，出售價格為700元/平方米。2013年，“黑樓房”的成本為700至800元/平方米，出售價格為1500至2000元/平方米，利潤高達100%，有的區(qū)域更高。endprint

鄭二軍告訴記者，遵義有一批專門從事“黑樓房”項目的老板，“這些人，要么有錢投資，要么有政府關(guān)系，要么本身就是建筑商，總之，都是有能力、有門路的人。”他認識的一個老板，兩年建了10棟樓，總投資超過1500萬元，凈利潤超過3500萬元，這還沒考慮房價上漲的因素。

在鄭二軍看來，自己回鄉(xiāng)建房，是抓住了一次好機遇，“從前是農(nóng)民，后來變成了市民，但是對于我們來講，這并不是什么好事，我們這些新市民，沒有文化，沒有技術(shù)，所能依靠的就是這點土地，把樓蓋起來，就等于有了養(yǎng)老的資本，政府不拆，我們就靠著這些房子，或者賣掉，或者出租；政府要是拆，也會給一定的補償。總之，這是我唯一的機會了，你膽量夠大，就一定要想方設(shè)法蓋大樓。”

從某種意義上講，那些敢于蓋“黑樓房”的“樓主”們，大多有著和鄭二軍一樣的“抓機遇”心態(tài)。

為了躲避政府的打擊，“黑樓房”建設(shè)的手段也在花樣翻新。5月26日，專門負責打擊違章建筑的遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃稽查執(zhí)法支隊副支隊長楊明，在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時透露，有的村民是先搭鋼架棚，然后在里面施工，外面看不到，拆除鋼架棚后，一棟新的違法建筑就“誕生”了；有的甚至是鋼架棚銷售商與村民協(xié)商，不用村民掏一分錢就可以搭鋼架棚，等政府或房地產(chǎn)開發(fā)公司賠付后再結(jié)賬。

記者在董公寺鎮(zhèn)沿紅村、南郊水廠附近以及南關(guān)鎮(zhèn)長崗村發(fā)現(xiàn)了大量新建的“黑樓房”。比如高橋鎮(zhèn)隋陽閣社區(qū)廟角組，這個共有120來戶的村民小組，建了6萬平方米的“黑樓房”，戶均近500平方米。記者在現(xiàn)場見到，這些“黑樓房”大多是單磚墻，看上去搖搖欲墜，且樓房大多空置著。“這些房子都是為了獲得拆遷補償?shù)模瑯侵鞲緵]打算住人。”知情人士說。

政府不補償，“黑樓房”很難拆

5月25日下午，記者撥通了某“黑樓房”墻體上鋪天蓋地的售樓小廣告上的一個電話，聽說記者想買房，銷售人員顯得極為熱情。他告訴《中國經(jīng)濟周刊》，現(xiàn)在房源緊張，但他手里還有兩處房子，一處底商加住宅，一處位于五層的三居室純住宅，兩套房的面積都在110平米左右，售價為23萬元。當記者詢問每平方米的價格時，對方稱：“我們這里的房屋不按面積賣，只按‘套賣，一套房子一個價格。”

該名“黑樓房”銷售人員明確告知記者，房子沒有任何合法手續(xù)和房產(chǎn)證，“只簽‘房屋買賣合同就行了，如果你不想住了，可以賣掉，如果政府要拆，也會補償?shù)摹！?/p>

當記者說“不相信政府會補償”時，對方稱，可以在“房屋買賣合同”中體現(xiàn)，如果政府拆了沒補償，房款全部退還。

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，許多外來務(wù)工人員之所以敢買“黑樓房”，除了價格的誘惑外，還有一個重要原因就是，“政府拆遷會給補償”。

遵義市高新快線（高速公路）高橋鎮(zhèn)段，緊挨公路兩側(cè)的“黑樓房”基本上已人去樓空，連窗戶都被拆掉了。居住在附近的王大爺告訴《中國經(jīng)濟周刊》，這些樓房里住的人已經(jīng)得到政府補償搬走了，過不了多久，這些樓就會被拆掉，“政府按市里拆遷補償標準的70%，對這些住戶進行了補償，不然很難拆掉。”

對于“按正常拆遷補償標準的70%補償”這一說法，記者向遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃稽查執(zhí)法支隊一位工作人員求證。對方承認，違法建筑屬地政府曾有此補償行為，“但嚴格來講，這是不應(yīng)該的”。至于“70%”是多少錢，匯川區(qū)政府及城鄉(xiāng)規(guī)劃稽查執(zhí)法支隊均未給出正面回復(fù)。

政府：徹底斬斷“黑樓房”的利益鏈條

近年來，遵義市打擊違法建筑的力度不斷加大。2012年9月，專門打擊違法建筑的遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃稽查執(zhí)法支隊宣告成立。

“支隊成立之初，我們在人手緊張、缺乏執(zhí)法主體資格的情況下，開始對全市違法建設(shè)情況進行排查。”遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃稽查執(zhí)法支隊支隊長助理宋雪飛告訴《中國經(jīng)濟周刊》，支隊成立一年半，還沒有來得及對遵義市違法建筑總面積進行全面核查，“但我們已經(jīng)查清，中心城區(qū)（紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新浦新區(qū)）違法建筑總面積超過200萬平方米，違法建設(shè)的重災(zāi)區(qū)遍布近郊鎮(zhèn)和城市近期建設(shè)重點區(qū)域，這些無序建設(shè)、低水平建設(shè)不僅嚴重破壞了遵義城市規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，影響了城市規(guī)劃實施，給城區(qū)的生活環(huán)境、治安環(huán)境、生態(tài)環(huán)境造成破壞，還侵占了城市公共資源，損害了市民的根本利益，干擾了市場經(jīng)濟秩序，影響了社會公平、正義。”

據(jù)宋雪飛介紹，2013年，遵義市共拆除違法建筑總面積18.2萬平方米，其中拆除新增違法建筑面積11萬平方米；2014年第一季度，認定新增違法建筑面積2.9萬平方米，這些新增違法建筑，有0.9萬平方米已經(jīng)拆除。

曾參與對“黑樓房”進行調(diào)查的一位遵義市人大代表告訴《中國經(jīng)濟周刊》，以上述區(qū)域為例，200多萬平方米的違法建筑，占地約375畝，如果是合法開發(fā)，據(jù)他自己估算，土地出讓金達5.6億元，也就是說，政府“變相”流失土地出讓金5.6億元。若對這些違法建筑進行拆遷，其補償款將達20億元，“政府面臨兩難境地”。

今年5月，針對違法建筑肆虐的嚴重局面，遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃局向遵義市人大提交的“關(guān)于違法建設(shè)整治工作情況報告”中提到，“在加快推進城鎮(zhèn)化進程中，違法建設(shè)也隨之蔓延，特別是中心城區(qū)違法建設(shè)呈迅猛增長之勢，其體量之大、速度之快、危害之深觸目驚心。”

遵義市規(guī)劃局局長閔宗顯公開表示，之所以遵義市違法建設(shè)現(xiàn)象如此猖獗，主要原因之一，是政府相關(guān)部門履職不到位，礙于熟人情面等。閔宗顯認為，遵義市違法建設(shè)現(xiàn)象越演越烈，但質(zhì)監(jiān)、住建、國土、城管、環(huán)保等部門均未提出處理意見，部分村民在建設(shè)違法建筑時，任其發(fā)展，有的甚至暗中支持，導(dǎo)致大量違法建筑與城市規(guī)劃形成矛盾。

遵義市城鄉(xiāng)規(guī)劃稽查執(zhí)法支隊副支隊長楊明向《中國經(jīng)濟周刊》表示，一些現(xiàn)實的困難令他們在打擊違法建設(shè)行為時顯得“力不從心”，“目前，我們支隊的正式在編人員僅30人，加上稽查協(xié)管隊員，我們的隊伍一共200人，卻承擔了中心城區(qū)2186平方公里的巡查和監(jiān)管工作。”

楊明告訴記者，支隊里的70名協(xié)管隊員，人均月工資才1041元，出去執(zhí)行任務(wù)，吃午飯都是個問題，協(xié)管員流失嚴重，現(xiàn)有的人力、財力、物力根本無法保證正常工作所需。

盡管面臨種種困難，但整治“地下黑樓市”，無疑將成為遵義市管理者面前一道難打、卻必須打贏的攻堅戰(zhàn)。

5月23日《遵義晚報》一篇報道中提到，近日，在人大代表座談會上，市長王秉清肯定了違法建筑拆除工作的成績，但也同時指出，要嚴厲打擊在建設(shè)違法建筑中有行賄、受賄和失職瀆職、非法買賣及出租等行為的黨員干部，徹底斬斷違法建筑的利益鏈條。endprint