再論“拐點(diǎn)”

呂平波

有人賣房炒股，一年下來60萬元變成了20萬元；有人投身期貨，20年下來上億的身家變成了千萬富翁；歷史似乎在證明，只有房地產(chǎn)投資是靠譜的。

而現(xiàn)在，這個(gè)靠譜的傳說也面臨著考驗(yàn)。

“五一”小長(zhǎng)假期間，有關(guān)萬科毛大慶的講話在朋友圈里瘋傳，本來這是一個(gè)內(nèi)部沙龍的講話，不知道為什么速記稿被人傳到了網(wǎng)上，或許由于話題的敏感，圍繞這個(gè)講話的真假就有各種不同的版本，有否認(rèn)的，有確認(rèn)的，有回避的，有直面的，當(dāng)然也有不以為然的，更有勃然大怒的。

毛大慶究竟講沒講這個(gè)話并不重要，比毛大慶講話更能反映市場(chǎng)心態(tài)的，其實(shí)恰恰是各方面的反應(yīng)，什么叫脆弱？恐怕這就叫脆弱。

或許網(wǎng)傳的講話并非毛大慶的本意，也不代表萬科的觀點(diǎn)，更沒得到沙龍的認(rèn)可；但是，有一點(diǎn)是肯定的，那就是對(duì)于房地產(chǎn)“頂點(diǎn)說”是否成立，大家是相當(dāng)?shù)年P(guān)注，相當(dāng)?shù)慕箲]，相當(dāng)?shù)牟坏ā?/p>

其實(shí)，不看好2014年的房地產(chǎn)也不是萬科一家，但是萬科的觀點(diǎn)分量不一樣，不僅僅因?yàn)槿f科是住宅市場(chǎng)無可爭(zhēng)議的老大，也不在于王石之類身上的光環(huán)，而在于萬科對(duì)于市場(chǎng)把握的精準(zhǔn)，早在2008年的“拐點(diǎn)說”大家已經(jīng)有所領(lǐng)教，這一次也就不得不防。

房?jī)r(jià)的走勢(shì)由什么決定？

由供求關(guān)系決定。房子供不應(yīng)求的時(shí)候，想讓房?jī)r(jià)不漲是不可能的，打壓需求也沒有用，能壓的了一時(shí)壓不了一世，這是宏觀調(diào)控成為空調(diào)的根本原因，房?jī)r(jià)不是越調(diào)越高的，而是剛需推動(dòng)的，作為中央政府不調(diào)控不行，但是作用是有限的，調(diào)控可以延緩趨勢(shì)但不能改變趨勢(shì)；反過來道理是一樣的，當(dāng)房子供過于求的時(shí)候，想讓房?jī)r(jià)不跌都是不可能的，刺激也沒有用，短期或許有所反應(yīng)，但是長(zhǎng)期副作用更大，取消限購(gòu)限貸不但不能釋放購(gòu)買力，更有可能加劇人們持幣待購(gòu)的心態(tài)，幫助大家確認(rèn)下行趨勢(shì)。但是從調(diào)控的本質(zhì)而言，在可能逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)形成之前，政策作出調(diào)整也是必須的，否則就不需要政府行為了，盡管在地方上這更多的是表現(xiàn)為財(cái)政收入的剛性需求。顯而易見，從供求的關(guān)系變化看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在結(jié)束短缺時(shí)代，整體上向供求平衡時(shí)代轉(zhuǎn)換，局部地區(qū)出現(xiàn)過剩，毛大慶的講話無非在用數(shù)據(jù)證明這種判斷。

但是，房子不是一般的商品，同時(shí)兼具投資品的特征，否則就無法解釋鄂爾多斯那樣的地方何以會(huì)出現(xiàn)鬼城，左右房?jī)r(jià)趨勢(shì)的因素除了剛需的居住還有投資的資金，換句話講，流動(dòng)性過剩的時(shí)候，房子再貴也會(huì)漲，流動(dòng)性不足的時(shí)候，房子再便宜也會(huì)跌，房?jī)r(jià)本質(zhì)上是一種貨幣現(xiàn)象，對(duì)比2008年和2009年房?jī)r(jià)的走勢(shì)對(duì)此的認(rèn)識(shí)就會(huì)更清醒。整個(gè)2008年的房地產(chǎn)是低迷的，行業(yè)也面臨崩潰，但是2009年的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)量齊升的V字形反轉(zhuǎn)，北京的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了翻倍的走勢(shì)，原因就在于配合4萬億的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，貨幣政策出現(xiàn)了史無前例的適度寬松，銀行信貸規(guī)模急劇放大，整個(gè)社會(huì)的資金池水滿則溢，房?jī)r(jià)水漲船高，一發(fā)不可收；此后雖然央行暗中收緊，但是影子銀行又層出不窮，信托理財(cái)把擊鼓傳花的游戲一直硬挺到今天，可惜紙包不住火，“錢荒”的出現(xiàn)已經(jīng)發(fā)出了明確的信號(hào)，QE退出、人民幣貶值更是雪上加霜，房貸抽緊是不言而喻的，更不用提新政府反腐風(fēng)暴對(duì)高端市場(chǎng)構(gòu)成的壓力。

情況的確在發(fā)生變化，一來自于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系本身；二來自于貨幣政策調(diào)整導(dǎo)致的流動(dòng)性緊張：三來自于反腐風(fēng)暴下社會(huì)奢侈之風(fēng)的清理。房地產(chǎn)正在回歸住宅消費(fèi)的特征，投資屬性正在淡化，一切都在趨于正常，只不過，我們已經(jīng)太長(zhǎng)時(shí)間習(xí)慣了不正常，所以，有點(diǎn)不適應(yīng)而已。endprint