級差地租對房地產業發展的影響分析

梁作鵬+賈春梅+葛揚

摘要：中國級差地租與資本主義級差地租有諸多的相似之處，也有明顯的不同之處。不同之處在于：中國級差地租的產生與分配受到更多地方政府權力的干預與影響。對中國地方政府土地供給行為進行考察后發現，地方政府主導著土地要素的流動方向與交易價格，影響著土地資源的配置效率與配置方式。地方政府對級差地租的追求推動了房地產市場的繁榮、推高了房地產價格。因此，重塑地方政府在房地產市場中的角色與職能，理順地方政府在土地資源配置中的職責與作用，對于構建房地產業健康可持續發展的長效機制十分必要。

關鍵詞：房地產業發展；級差地租；土地供給行為；土地制度；長效機制

一、 引言

住房問題既是民生問題也是發展問題，既關系到人民“住有所居”目標的實現，也關系到經濟增長的健康可持續，更關系到社會的和諧與穩定。1998年城鎮住房市場化改革以來，我國房價一直處于上漲態勢，尤其是2006年以來商品住宅價格逐漸偏離了城鎮居民的住房支付能力。國家統計局發布的《70個大中城市住宅銷售價格變動情況》（按月）顯示，2006年1月全國城市住宅銷售價格同比上漲5.5%。2007年1月～11月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅均超過5%。房價歷經2008年的短暫回落后，繼續一路上揚。截止到2013年11月，70個大中城市中，同比價格上漲的城市有69個，下降的城市僅有1個；同比最高漲幅高達21.9%，最低下降僅為1.2%。全國房價的普遍上漲給我國經濟的可持續發展帶來越來越大的負面影響。

城市住房價格普遍、持續上漲的原因何在？一些民眾將責任歸咎于開發商，認為開發商追求暴利的行為推高了商品住宅價格。然而，深入思考后就可以發現，彼此進行激烈競爭的開發商并不具備在全國范圍內將房價持續推高的能力和條件。也有部分學者將房價上漲的原因歸于住房需求過量。誠然，住房價格上漲部分地源于旺盛的住房需求，但是住宅價格是由需求和供給兩方面的因素共同決定的。除了需求方面的因素外，房價的普遍持續上漲也與住房供給成本的持續增加密不可分。而住房建設所用土地成本是住房供給總成本中占比最大的成本。地方政府追逐級差地租的沖動推動住房建設用地價格的上漲，進而推高了房價。因此，從級差地租角度思考房價上漲的原因及房地產業可持續發展的對策顯得尤為必要。

二、 兩種社會體制下級差地租的比較

首次提出級差地租概念的是威廉·配第，而級差地租理論的真正創始人則是詹姆斯·安德森。大衛·李嘉圖則將級差地租理論與勞動價值理相融合，進一步地研究地租問題。其后，馬克思在既有級差地租理論的基礎上，擯棄級差地租理論的不合理成分，吸納級差地租理論的科學成分，結合西歐各國尤其是英國級差地租的經濟現實背景，創造性地構建了資本主義級差地租的理論體系。

在馬克思關于級差地租理論的論述中，地租是土地所有權在經濟上借以實現增殖價值的形式，級差地租I和級差地租II是級差地租的兩種存在形式。級差地租I的產生源于兩個原因，一是土地肥力，二是土地位置。無論土地肥力，還是土地位置均會隨著經濟發展水平的改變而改變，因而土地產生的級差地租也會隨著經濟發展水平的改變而相應改變。資產階級的土地所有權壟斷、商品經濟、土地肥力不同，以及土地位置不同均是級差地租I產生的條件。與此相比，級差地租II產生的原因則是對同一地塊土地的連續投資。在馬克思的論述中，級差地租II的產生是在實行集約經營的條件下，在同一地塊上投入較多的資本，采用先進的技術和管理手段以提高總的生產效率，從而產生超額利潤。

社會主義中國級差地租的產生與資本主義級差地租的產生有相似之處，也有特殊之處。其一，社會主義中國級差地租與資本主義級差地租存在相似之處。在社會主義條件下，土地所有權的實現、土地使用權的轉讓、土地肥力和土地位置的差異等均與資本主義級差地租并無實質性的差異，只是在中國的現代化進程中，級差地租現實地表現為土地的溢價。諸多因素均會引致土地溢價（級差地租）的產生，比如說，土地資源的稀缺和土地二級市場供應的壟斷均會引致級差地租I的產生及增加，商品經濟的存在以及整個社會勞動生產率的提高均會引致級差地租II的產生及增加。其二，與資本主義下級差地租的產生相比，社會主義中國級差地租的產生有其獨特之處。中國級差地租是在中國土地所有制與社會主義商品經濟共同作用下產生的。（1）社會主義中國的土地所有制與資本主義土地所有制截然不同。資本主義社會的土地一般是由私人壟斷性占用。社會主義中國的城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。所有權執行人不同，其權利行使的方式不同，級差地租也相應不同。（2）我國法律規定，農村集體所有的土地不能進入土地交易市場，不能直接用于商品房建設。只有地方政府經過土地征收將集體土地轉化為國有土地，才能用于商品住宅的開發建設。因此，征地是獲得商品房建設用地的唯一途徑，地方政府對土地建設用地供應具有壟斷性。（3）資本主義條件下，市場化程度較高，土地市場價格主要由市場決定。而社會主義的商品經濟脫胎于計劃經濟，市場化程度不高，土地市場、城市化過程中的土地增值程度受到的政府行政干預較多，或者說主要受地方政府控制。

三、 級差地租對房地產業發展的影響機制

我國地方政府控制著土地要素的流向與價格，影響著土地資源的配置效率與配置方式，影響著商品住宅價格的形成與走勢，對房地產業的可持續發展起著關鍵性的作用。具體而言，地方政府對級差地租的追求主要從以下三個方面影響著房地產業的發展：

（1）土地出讓金提高了住房的供給成本。由于我國城鎮土地歸國家所有，土地出讓由地方政府完全壟斷，房地產開發企業需要通過“招拍掛”方式向地方政府交納一定金額的土地出讓金才能獲取土地使用權?！吨袊鴩临Y源統計年鑒》數據顯示，1998年地方政府的土地出讓收入為67億元，2010年地方政府的土地出讓收入躥升至29 109.94億元。同時，土地出讓收入占地方財政收入的比重在十幾年間發生了較大的變化。1998年～2000年土地出讓收入占地方財政收入的比重均在10%以下，而2001年～2013年平均占比超過了50%。由此可見，土地出讓收入日益成為地方政府財政收入的最重要組成部分。地方政府的土地出讓收入（級差地租）大幅度提高了住房供給成本，抬高了住房銷售價格。