中國樓市“不舉”說明了什么

劉磊

當我作為離岸資產配置的專業人士、房產投資財商教育的踐行者，在各個城市做中國樓市預計下行的風險教育時，總是聽到別人說：“你拿海外經驗來分析中國市場是錯誤的，你不懂；某某人說了，中國樓市的拐點在30年以后呢?！?/p>

那個某某人是誰呢？毫無疑問，他是中國房地產商的代表。這個結果讓我哭笑不得。從資本博弈角度來看，房地產商相對于購房者而言，只有在房價上漲周期是和消費者是“好朋友”；而一旦市場震蕩不前、價格跌宕起伏以及房價下行觸底潛行之時， 房地產商所扮演的就是徹頭徹尾的購房者和消費者的“敵人”和“對手”。

房地產商會盡其所能，使用包括促銷、優惠、打折、降價、市場利好的宣傳烘托等手段，來回籠資金、轉嫁風險，讓消費者手中的真金白銀變成沒有抵押、融資和套現價值的水泥和沙子堆砌的房子。

我真的為那些不明事理、傻呆呆拿房地產商維護自身利益的道理，變成自己守護房價不跌信仰的人感到無比悲哀。在中國樓市的上漲動力熄火、投資屬性和投機需求被封存和抑制的趨勢下，就應該轉換思路，站在資產保值和增值與否、貨幣穩定和強勢與否、金融市場穩健和寬松與否的全球視角，去判斷哪里才是我們配置房產的重要依據。為什么還死抱著一潭的資本“死水”而不放呢？

今天想和大家討論一下這和目前國內國外風生水起、跌宕起伏、爭論不休的房地產市場的未來走勢和判斷到底有什么內在關聯？兩者有什么異曲同工之處？是什么讓著名的美國麥肯錫投資公司愿意傾注全力幫助妓院上市呢？為什么對該行業厭惡的投資者卻最終成為他們的股東呢？

答案很簡單：現金流、現金流，還是現金流！反觀2014年伊始的中國房市亂象叢生，5月房市遇冷；一線城市成交受挫，不管是一手樓盤，還是二手存量房都是有價無市；三四線城市的空置率高企，供給過剩，外媒評述空置房已經達到1020萬套。清華教授、央行貨幣委員會委員李稻葵分析道，即將竣工的未出售樓盤還有4000萬套等著市場來承接呢。 由此可見“鬼城”不遠矣。

說一千道一萬，我們不要過多地揣測房價到底是“舉”還是“不舉”，而是直接回歸到投資房地產本質的兩個要素，即租金回報率和資本增值率。其中，未知的是未來的房價增長率，而可以用手指頭計算和確認的是租金回報率。簡單看看市場就會發現，一線城市的現價住宅租金回報率只有2%—3%，而貸款利率卻達到7.5%，三四線城市的回報率更低。

我們不妨站在投行的視角來審視中國房市，就好像是荷蘭銀行（之前提供了澳洲妓院上市的路演和資金注入）和美國麥肯錫公司一樣（提供該妓院的上市顧問咨詢）：到底是選擇行業厭惡，但現金流豐厚，資產負債率低的妓院投資呢？還是癡心賭房價上漲，但需要現在不斷倒貼自己口袋現金的中國房產呢？

很顯然，不考慮資金平衡、租金和貸款收支盈余的盲目房產投資及追求超高收益率的短期收益的房地產投資，在未來的新經濟調控形勢下，都是在把財富建立在浮云之上，飲鴆止渴式的房地產發展模式最終也將走到盡頭。

當房地產商需要把高地價風險轉嫁給消費者，而不得不不斷地編織房價只漲不跌的報道和故事的時候，恰恰是中國樓市價格“不舉”，將要探底下行的時候。每一位購房者此時此刻，千萬不要再成為支撐房價、推舉房價，而使自己成為最終高房價的受害者了，否則自己就是那個高房價的幫兇了?！昂媚腥恕S海波”無意中淪陷了，國民的房產財富難道也要被無意“下套”后，才能悔悟嗎？