合肥城建：擬10億定增建商品房 募投項目恐風險巨大

朱蕊

今年一季度以來，上市房企業績已現放緩跡象，內地樓市顯然正處于由盛而衰的臨界點。在對房地產市場看空預期下，今年房企股價也大幅下挫，而在“資本盛宴”帶來的神經亢奮下，滬深兩市仍有房企密集拋出再融資計劃，但是除缺少確定的盈利模式和可觀的收益外，部分增發融資項目的盈利前景存在著不確定的風險，近日公布預案的合肥城建（002208）就是典型的例子。

記者注意到，合肥城建此次擬定增10億元投入兩商品房項目，除了銷售毛利率不具有吸引力外，同時令人擔憂的是，按照公司給予的數據計算預期售價也難獲利，如參與定增，投資者或將面臨血本無歸的可能。

盈利前景不確定

據合肥城建的定增募資方案，公司擬非公開發行股票不超過17793.59萬股，募資總額不超過10億元。在扣除發行費用后，所募資金將投向琥珀瑞安家園建設項目（S區）、巢湖琥珀新天地建設項目及補充流動資金，分別擬投入3.5億元、4.5億元、2億元，上述項目募集資金投入占項目總投資額比重合計47.52%。

其中琥珀瑞安家園建設項目（S區）總投資91575.8萬元，包含土地成本38342.7萬元，前期費用4509.4萬元，基礎設施配套費6427.55萬元，建筑工程成本39146.8萬元，建設期間費用3149.39萬元。也就是說，在不包含稅費、宣傳等費用的情況下，可銷售部分的平均成本為：總投資91575元/建筑面積15.71萬平方米=5829.14元/平方米；而可售面積每平方米的均價為：總銷售收入116599萬元/建筑面積15.71萬平方米=7421.96元/平方米。

而根據公司給予的該項目經濟效益情況預測為總銷售收入11.66億元，利潤總額1.85億元，凈利潤1.39億元，投資利潤率15.19%，銷售凈利率11.93%。稅后利潤率要達到11.93%，其可銷售部分單價7421.96元能實現么？

“5829.14元/平方米的成本中，還不包括營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅以及契稅等其他費用。”業內人士透露，樓盤竣工后，測繪費，預售證交易費，銷售許可證及面積測量費等等，這些收費項目至少有30項，費用總計400-500元/平方米，再加上營業稅、所得稅，每平方米稅費成本超過1100元。

加上稅費成本，上述項目實際成本將達到7000元左右，還不包括宣傳廣告等費用，可見按7421元/平方米進行銷售，盈利無法滿足其預期收益。“要實現稅后近11%的利潤，售價至少要達到約9000元/平方米。”上述人士表示。

但是根據合肥的本地媒體信息顯示，2014年以來，濱湖新區的樓盤的成交量多出現下滑態勢，一些樓盤價格甚至已滑落至6000多元/平方米，而業界對于該區域的房價走勢并不樂觀，“濱湖新區2008年以來房價一直在快速上漲，里面有一些水分，一旦信貸收緊，需求可能出現明顯萎縮，再現2008年、2011年的調整并非完全沒有可能。”有業內人士分析認為，無疑，在這樣的背景下，該項目實現盈利預期則存在眾多的不確定性。

同樣的問題也發生在此次募資投向的另一個項目上，根據合肥城建提供的數據，可計算出巢湖琥珀新天地的平均成本為3108元/平方米，而可售面積均價則為3884元/平方米。如要實現10.85%的凈利潤率，則至少應達到5850元/平方米，但是根據今年以來的銷售情況來看，4500元/平方米則是投資者可以接受的范圍。由此可見該項目的前景同樣并不樂觀。

項目毛利率低于歷史均值

事實上，包括合肥城建等眾多主推二三線城市的房企在新一輪觀望潮侵襲之下，均經受著深度調整期的煎熬，雖然去年營收出現了大幅增長，但是快銷戰略的成功是以犧牲利潤率換來的。數據顯示，去年合肥城建的銷售凈利率由2012年的12.72%下降到10.01%，而這一趨勢在今年一季度愈演愈烈。從一季報的情況來看，一季度在實現營收3.35億元，同比增長5.4%的同時，凈利潤卻僅僅1289萬元，同比下降21.62%。

申銀萬國表示，重點房企一季度凈利潤的加權平均增速為13%，較2013年年報時24%的增速有所放緩，主要是由于銷售下行以及開發商結算意愿減弱。

根據合肥城建的再融資預案，琥珀瑞安置業地塊項目的銷售毛利率為15.9%；巢湖琥珀新天地項目銷售毛利率為14.46%。這樣的回報水平已經遠遠低于合肥城建的平均水平，其2013年年報顯示，房地產毛利率為25.75%。而在2012年該數據甚至已高達為32.32%。顯然，面對銷售下行的風險，合肥城建將不得不面對銷售毛利率不斷下滑的現實。

機構被套或成定局

值得注意的是，在房地產市場下滑背景下，資本市場是實體經濟的預演，股價則是對于房地產市場預期的最好印證。房地產市場看空預期下，今年房企股價大幅下挫。去年年中以來伴隨著再融資重新開啟，滬深兩市房企密集拋出再融資計劃，但截止目前被證監會放行的企業則屈指可數，而持續下跌的股價，也使得部分房企不得不主動“撤單”。

記者注意到，此次合肥城建將增發價定為5.62元/股，而截止發稿日股價的收盤價已經下跌至5.89元/股，一旦形成定增價格與股價的倒掛，那么也意味著該方案或同樣將面臨流產的可能。而有分析人士則認為按照現在的股價來看，參與認購定增的股份需鎖定一年，期間房地產市場面臨著較大的不確定因素，一旦行業進入深度調整或者公司項目進展低于預期，股價將難以擺脫持續低迷的噩運，參與認購的機構被套也將成為定局。