2014房地產調整風險你應該具備：分散投資和實業思維

2014開年至今，概括房地產市場就一個詞：風聲鶴唳。

數據顯示，第1季度房地產投資增速由去年4季度19.9%大幅降至16.8%，其中3個月單月增速降至14.2%。尤其是被業內視為地產投資的先行指標：房屋銷售面積3個月大幅下行，單月增速已降至-7.5%，新開工面積單月增速僅為-21.9%。同時，房地產庫存狀況也明顯惡化。

追根溯源，去年下半年以來個人按揭利率抬升和開發商融資受限，成為地產景氣下行的核心因素。考慮到房地產銷售疲弱、市場前景惡化可能會迫使開發商進一步下調新開工和施工計劃，業內對于未來地產泡沫破滅的風險或顯著上升的預計，不無道理。

“不要把所有的錢都繼續撒在房地產上，不要把所有的錢都放在中國境內。必須要有一些分散投資，就像李嘉誠一樣。”經濟學家陳志武開宗明義地說，不那么看好中國經濟增速或增長前景的格局，會讓人民幣有更多的貶值壓力。人民幣一旦貶值，一些外資就想從中國撤走，國內一些資金也想往境外投。加在一起，這些因素會增加中國經濟下行壓力。

第一太平戴維斯數據就顯示，中國客戶2013年為海外房地產投入135億美元，比2012年的63億美元翻了兩倍多。由于香港和新加坡樓市降溫，更多的買家涌入紐約、倫敦和悉尼等地，離國門更遠。業內預計今后十年中國人的海外房產投資每年可增長20%。這可以說從數據上印證了陳志武的觀點。

房地產結構性市場調整壓力，事實上也在促使行業政策進行結構性轉向。業內分析，房地產基本面演進速度可能會快于資本市場預期。資本市場對房地產行業預期悲觀，卻客觀上產生了土地市場與資本市場之間套利的可能性。分析稱，市場對房地產預期越悲觀，土地和市值之間的套利空間也就越大。這種套利一旦開始，地產股的定價權可能會轉向實業思維的長線資金。

市場格局的調整無疑是一個行業走向成熟的必然過程，房地產何嘗不是如此。然而專家也同時指出，對房企而言，城鎮化蘊藏著巨大機遇，但政府調控方式的變化和互聯網產業的快速發展，將在較長時間內給企業帶來沖擊。

行業下行，調整風險，其正在言說“向外求、向內求”的道理。外求執著，內求精進。據悉，萬科已準備在全國50個項目建長者服務中心，從向客戶提供好產品、好服務再向好鄰居努力。其正詮釋了這種難得的改變，也是一種出路。

此外，業界一直津津樂道的當前房地產的社會學和倫理學時代：倫理學指保障性住房；社會學住房指兩個問題，一是新的方式創造，二是群體歸屬感的塑造。換句話說，在當前新型城鎮化大背景下，有關居住倫理功能、人本旨歸將在這一期間或被重新釋放。

房地產正在進入買方市場。新型城鎮化下，展望未來十年，房地產的收益分配勢必將從極端不公狀態轉向公平改善狀態。房地產市場則會從單一的商品房市場逐步轉向“商品房+保障房”的雙軌市場。而這也便是房地產社會學和倫理學的題中要義。