規劃未出，泡沫先起

劉穎

自從京津冀一體化啟動以來，房地產和股市成為這場劇目的首批演員。有媒體報道稱，保定將建設為首都副中心，緊接著保定樓市水漲船高，開發商連夜漲價，新開盤房價“一日三市”。除了保定，在京津冀的大圈子內的涿州現房遭到搶購，燕郊個別項目單價大漲。即便是熟悉當地環境的本地居民對此并不買賬，但是依然有大批的北京、天津看房團蜂擁而至，就像是終于發現超市特價商品，可謂瘋狂。瘋狂的不止房地產，還有股市。整個保定板塊都進入“亢奮”，包括一些權重地產股也都接連暴漲，甚至多股出現漲停，熱鬧非凡。

風暴之后總會留下滿地狼藉。京津冀一體化一定是未來不可逆轉的趨勢，但是顯然市場提前釋放了政策紅利，這種紅利能維持多久，市場是否對此項政策的紅利估計過高，卻是很難說的。

樓市膨脹京津冀泡沫

3月以來，被傳為首都副中心的保定商品房銷量和價格猛漲，多個樓盤價格上浮超10%；有些樓盤均價甚至從每平方米5000多元飆升到近7000元，漲幅近40%。

然而，有數據顯示，保定房價長期以來始終徘徊在3000-5000 元/平方米之間。而且，在3 月19 日“保定市將升格為政治副中心”的消息見報之前，由于經濟、金融與政策大環境不理想的影響，保定許多樓盤日均銷售不及2 套。3月27日河北省政府出臺意見，明確保定作為“首都功能疏解的集中承載地”之后，房屋日均銷售輕易破50 套以上，個別樓盤表現更是扶搖直上。一時之間，購房者爭相搶購，尤其是中小戶型樓盤，更是戰況空前。

但是采訪保定當地人，他們對這種炒房行為并不看好，在他們看來這種房價是不切實際的，因為居住環境并沒有任何變化，僅僅因為一條消息，很難支持房屋價值跟上房價的增長。

業內資深人士葉檀認為，保定房價上漲相當于股市題材短炒，有了首都經濟圈、第二機場、副中心等概念，房價短期躥升。從長期來看，隨著首都經濟的成型，以中心城市的核心為圓點，房價呈水波紋向外擴散。東京也好，首爾也好，莫不如此。

事實上，保定樓市的庫存并沒有那么容易就能消化掉。數據顯示，2013年1月至11月，保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月消化14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定庫存消化時間高達42個月。

另外，從市場角度分析，中原地產分析師張大偉認為，在北京樓市出現調整跡象的當下，承接北京溢出投資需求的周圍區域市場不太可能比北京更熱。歷史上也從來沒有出現過，環北京周圍區域房地產市場，與北京樓市發展不同步的現象。

其實，仔細觀察還可以發現一個奇怪的現象。保定房地產的開發商中，最大的是中國鐵建，像是萬科等特大房企都缺席保定地產，我們很難不發出疑問，如此趨利的他們不布局保定，又是意欲何為。

相比河北概念，萬科、綠地、富力、萬通等一批房企龍頭都扎堆到了更靠近北京的香河。一家知名房企總經理曾表示，香河在京津冀大格局中具有區位優勢，交通發達，產業發展潛力大，因此符合房企投資取向。未來在京津冀一體化進程中，香河房地產也將獲得長足發展。

也確實如此，在地產業內，人們更看好北京周邊地塊。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰認為，以燕郊為代表，香河、大廠、三河已經先于河北其他地方開始了“京冀一體化”的進程，燕郊的房價早也已經跟著北京而非廊坊市的房價波動調整。

北京盛達置地投資有限公司總經理彭文濤也表示，“大北京”的輻射是呈梯度的，四環、五環、六環、環北京，一階一階，屬于規律性現象。

顯然保定樓市在短期內，是被吹了一個大大的泡泡，還是放一段時間就破的那種。就像是上海自貿區，自從政策啟動之后，商品房價一路飆升，連毗鄰自貿試驗區的土地均價亦比去年1月份上漲了30%左右。可是好景不長，上海自貿試驗區掛牌后，其周邊房產卻出現“有價無市”的現象，升值空間在數月內即透支完畢。

股市再起河北狼煙

再來看看股市。京津冀概念股也隨著預期整體上揚，一時引來多數投資者布局保定板塊。其中如唐山港、廊坊發展、榮盛發展等公司漲幅都在50%以上，寶碩股份的上漲幅度一度達到80%。

然而各方消息卻并不樂觀，更多的人相信這是短期炒作的結果。近期，京津冀概念個股接連經歷漲停跌停，也確實熱鬧非凡。比起上漲，似乎更多人更樂見它走跌，以實現普遍人們的預期。

但是很多機構卻依然看好這個主題。中信證券就認為，今年京津冀會是市場非常重要的主題，尤其是即將出臺的總體規劃和細則，一旦超預期，也將引起新的一輪行情。

這還不得不再提起去年的上海自貿區，上海自貿區雖然是在去年8月才正式啟動，但是其行情卻貫穿了3月至9月這段時間的市場。并且，以國務院正式批準自貿區掛牌為契機，上海自貿區概念的指數漲幅更是高達150%。股市本來就是在反映未來的預期價值，在具體政策落地之前，預期越高越會成就行情的向好。京津冀一體化是更高的戰略方向，它的影響層面遠比上海自貿區要更大，也更深遠，相信會持續釋放更多的價值潛能。

據統計，嘉實穩健混合和華商領先企業混合兩只基金近期就重倉配置了京津冀概念股。另據基金年報顯示，共有134只主動股混型基金涉足了16只京津冀概念股，其中重倉配置的概念股有7只，分別為長城汽車、華夏幸福、榮盛發展、河北鋼鐵、新華聯、華業地產、巨力索具。

多家機構投資者也在積極調研京津冀概念相關公司。像是私募大佬徐翔旗下的上海澤熙投資管理有限公司近期調研了多家公司，其中唯一一個比較傳統的公司是處于京津冀概念房地產行業中的榮盛發展。

所以，中信證券相信京津冀行情有望貫穿今年全年。其中基礎設施建設，像是交通運輸類企業；或者區域地產被規劃帶動，進行重新估值，比如榮盛發展、寶碩股份；還有因京津冀聯合整治環境而誕生巨大成長機會的環保企業， 都極具投資潛力。

真實紅利仍難釋放

市場不管如何透支政策紅利，總得在未來有真正的經濟實力作為支持才能長久而穩定。然而，實現京津冀一體化并不是那么容易的。

事實上，京津冀一體化的說法早在2005 年便已浮上臺面，但是由于牽涉的面積巨大，各方利益博弈不斷，致使無力實質推動，只能暫時擱置。

不過近年來，北京、天津人口過載，環境問題突出，房價高居不下等狀況愈發嚴重，分散城市壓力和職能勢在必行。河北省則因為大城市的吸虹效應，在圍繞北京和天津周圍還存在一圈貧困地帶。達成一種有效的經濟均衡狀況才是緩解以上問題的正確答案。

即便如此急迫，三地利益之爭依然存在。比如，近期，三地政府就在針對外遷企業進行“你丟我撿”的游戲，都急于擺脫“三高一低”的“雞肋”，而把最有利的選項留給自己。雖然無可厚非，但是由此可見，此類難以調和的矛盾、沖突將不斷垣橫在一體化改革的路上。

所以，我們看到的，無論是樓市還是股市的飆升，都是“你方唱罷我登場”的過眼云煙，想要抓住這種沒有時間表的投資利好，需要投資者具備長期關注的耐心和對基本面的正確認識。endprint