關于不動產統一登記中城鎮土地房屋數據清理整合的思考

文/汪陵 重慶市國土資源和房屋勘測規劃院 重慶 400020

關于不動產統一登記中城鎮土地房屋數據清理整合的思考

文/汪陵 重慶市國土資源和房屋勘測規劃院 重慶 400020

本文分析了不動產統一登記中城鎮土地房屋數據清理整合中存在的問題，提出了土地房屋數據清理整合的工作思路、技術路線、工作流程，完善了樓盤自然幢信息與宗地、房屋空間數據關聯關系，維護樓盤自然幢信息、房屋外框圖形以及所在宗地空間數據的完整性、現勢性和準確性。

不動產；土地房屋；清理整合

1、引言

建立和實施不動產登記制度是我國實施機構改革和政府職能轉變的一項重大改革任務，黨中央、國務院高度重視，全社會廣泛關注。堅定不移地落實登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”要求，城鎮房產登記和土地登記是當不動產登記的核心內容，房管部門和土地部門在登記數據方面存在一定程度的耦合，各自支持著大量業務系的運行，同時在數據來源、數據組織方式、數據尺度、數學基礎等方面存在較大差異，因此在房產和土地登記數據整合過程中，必然涉及數據模式不匹配、數據內容不惟一、語義沖突等問題。

因此，如何構建一種技術方法和工藝流程，在滿足不動產統一登記工作實施的要求下，實現房地登記數據的對接與整合，建立關聯關系，對當前不動產統一登記實施有重要意義。

2、工作思路

2.1 理解邏輯幢、自然幢、宗地的對應關系。

自然幢是一組獨立、包括不同結構和不同層次的房屋數據，邏輯幢是根據數據組織和管理的需要，對自然幢按結構或類型進行邏輯分割的房屋。自然幢描述房屋的物理屬性，邏輯幢描述房屋的邏輯屬性，因此房屋空間數據以自然幢為單位進行管理，房屋屬性數據以邏輯幢為單位管理。房籍數據庫中的一條樓盤記錄對應一個邏輯幢；一個或多個邏輯幢組成一個物理房屋的自然幢，一個自然幢對應一個房屋空間外框圖形；一個自然幢或多個自然幢坐落于一個宗地內，一塊宗地對應唯一的宗地圖形。反之，一個自然幢只能從屬于一塊宗地，一個邏輯幢只能從屬于一個自然幢。

由于房屋矢量數據中自然幢號屬性大量缺失，無法直接建立自然幢與其房屋外框圖形的對應關系。而房屋登記檔案數據中每個樓盤（邏輯幢）都有其對應的自然幢號和宗地號，宗地矢量數據中每個宗地圖形均有宗地號，可以建立自然幢與宗地圖形間對應關系。同時，房屋圖形與其所在宗地的圖形具有空間對應關系，結合其他屬性信息和遙感影像判讀，可以建立自然幢信息與房屋外框圖形間的關聯關系。

2.2 建立行政區劃內樓幢總表管理對應關系。

為了有效匯總統計成果數據，需建立樓幢數據總表進行進度管理，依據該表實現進度控制與分配統籌。同時，數據總表也可作為清理過程處理方式的直接記錄，從房籍數據庫中導出以邏輯幢為一條記錄的全部樓盤數據，包含數據庫中FID、開發企業、項目名稱、宗地號、自然幢號、邏輯幢號、幢號、總層數、樓幢坐落等原始屬性字段，在總表中增加匹配宗地號、匹配房屋圖形ID、處理狀態、處理方式、處理者、備注等處理記錄字段。逐宗地、逐條邏輯幢核實從屬自然幢實際的宗地號和房屋圖型號。

2.3 充分利用已有資料。

一是核實房屋矢量數據中新建樓盤現有自然幢編號的正確性，從房屋矢量數據中提取該自然幢對應的宗地號和房屋圖形ID關聯關系，借助土地、房屋登記信息加以核對。二是利用部分獨立宗地獨立房屋的對應關系，從數據總表中提取與宗地一一對應的自然幢，通過空間分析從房屋矢量數據中提取與宗地一一對應的房屋圖形，具有相同宗地號的自然幢和房屋圖形直接對應。三是尊重房籍數據庫中現有分幢結構，邏輯幢從屬的自然幢與房屋圖形對應關系符合要求的情況下，不改變邏輯幢的分幢結構。四是充分利用矢量數據屬性信息、房屋登記檔案數據，從房屋登記樓盤為出發點，為自然幢尋找正確的宗地和房屋外框圖形。

2.4 確保既有數據宗地地籍編號、自然幢號、邏輯幢號關聯編碼。

在清理完善自然幢與宗地、房屋空間數據的對應關系后，部分樓盤的自然幢與宗地，甚至自然幢與邏輯幢對應關系將發生變化，因此需對部分變化樓盤的自然幢號和邏輯幢號按照現有地房籍系統編碼規則重新編碼。為確保自然幢號和邏輯幢號編碼正確，一是加強數據總表對自然幢和宗地、房屋圖形的對應關系管理；二是加強原始數據預處理，原始數據要確保數據總表中邏輯幢號不能重復，宗地矢量數據中宗地號不能重復，房屋矢量數據中每個房屋圖形均有唯一標識碼；三是加強成果數據檢核，成果數據中一個自然幢號只能對應一個宗地號或房屋圖形ID，一個房屋圖形ID也只能對應一個自然幢號。

3、 技術路線

以地房籍信息系統中導出的邏輯幢數據總表為基礎，按宗地-自然幢-邏輯幢層次排序，逐個邏輯幢核實其從屬自然幢對應的正確宗地號和房屋外框圖形FID。采用內業分析為主的方式，進行土地房屋數據清理：從房屋矢量數據中批量提取已編有自然幢號的房屋圖形直接對應；根據數據總表中宗地號和自然幢號以及宗地圖形與房屋外框圖形在空間中唯一對應關系，批量提取宗地唯一從屬的房屋外框圖形，實現與自然幢的直接對應；其余自然幢信息通過對照房屋登記檔案數據中宗地登記信息、掃描圖件和宗地矢量數據中宗地圖形、屬性信息，結合現勢性遙感影像對應自然幢和宗地，依據宗地與房屋圖形的空間幾何關系，核對房籍數據庫中房屋屬性信息、掃描宗地房產圖件、房屋矢量數據房屋圖形、現勢性遙感影像等，建立自然幢和房屋圖形的對應關系。針對內業土地房屋數據清理發現的對應宗地內無房屋圖形、房屋圖形與實際不符、房屋過多無法鎖定對應關系等情況，開展外業調查完善土地房屋空間信息。自然幢與宗地、房屋空間數據建立完善關聯關系后，檢核數據完整性與正確性，按現有房屋編碼規則在地房籍信息系統現勢庫中對修改變化樓盤進行自然幢號、邏輯幢號重新編碼。

4、工作流程

工作流程如圖4-1所示：

結語：

不動產登記數據的整合和集成是不動產統一登記順利實施的重要基礎，房產登記數據和土地登記數據整合是不動產統一登記數據整合的主要內容，二者因管理機構不同、作業單位不同、存儲格式不同、信息化水平不同、數據質量不同等原因，數據整合難度較大。本文面向不動產統一登記需求，以宗地為基礎，采用信息化技術，建立了宗地、自然幢、邏輯幢之間的關聯關系，實現房屋、土地的一體化管理。

[1]付麗莉，尹鵬程，李鋼，等.基于任務協同的房地登記數據整合模式研究.中國土地科學，2015,2:82-88.