從地產角度看別墅區規劃設計

趙衛東

摘 要：本文以多年從事別墅住區的規劃設計經驗為基礎，歸納梳理現階段房地產行業對于別墅住區在規劃及建筑設計方面的經驗，從地產角度指出別墅小區規劃需注意的若干問題。

關鍵詞：地產；別墅；規劃

別墅住區作為房地產開發的一種類型，以其成本低、利潤高、周期短的優點，一直是各房地產公司熱衷開發的對象。雖然城市建設用地越來越緊張，規劃條件越來越背離別墅社區發展的方向，但各地產商與設計公司仍是千方百計地推動這一地產類型向著多元化、效益化及創新性發展。

別墅住區的分類，根據消費目的與對象的不同可分為度假型、近郊第二居所型以及城市居家型幾種；根據社區形態可分為獨立型社區與混合型社區兩種；根據物業形態可分獨棟、雙拼、聯排、疊拼、合院等。不同的別墅社區類型要求規劃設計方面有不同的處理手法，如何高效利用土地、創造適應市場的產品、合理利用各種資源、提供優美良好的住區環境等，將是別墅社區規劃設計的重點課題。本文嘗試以多年從事別墅住區的規劃設計經驗為基礎，歸納并總結較為常見的別墅住區規劃設計手法，以及從地產的角度指出別墅住區規劃設計需注意的一些問題。

1 規劃設計

別墅住區的規劃要點，主要表現在住區形態的確定、住區規劃布局、空間處理以及道路形態選擇等方面，以下逐一論述。

1.1 不同容積率下的別墅住區產品規劃對策

容積率是衡量別墅住區檔次標準的基本條件之一。容積率越低，其單位住宅占用土地資源就越多，從而越能建造高檔次的別墅產品。根據行業經驗，獨棟別墅住區容積率一般在0.5以下，其余的住區類型會在0.4～0.8之間。在國家早已不批1.0容積率以下的居住用地的前提下，只能利用規劃條件的靈活性實現合理的別墅社區規劃。

其一為商業用地做別墅產品，商業用地沒有1.0容積率的限制，地產商可以以低于1.0的容積率規劃其社區產品，但需面對商業產權年限、商業水電價格、產權主體等問題，有一定的局限性。

其二為混合住區，就是以高容積率產品與低容積率的別墅產品混合設計，綜合平衡容積率，從而滿足規劃指標的要求。這其中也有兩種處理方式，對于地塊較大的社區，高容積率社區與別墅社區以小區級道路分割形成各自獨立的社區，并分別管理，開發商可以在社區配套、園林景觀投入以及服務水平等方面區別對待，形成不同檔次的住區。另外一種對于地塊相對較小的地塊，只能選擇混合開發的模式，即別墅與其他容積率的住宅產品混合規劃，混合管理。

別墅社區的形態，主要受以下幾方面的規劃指標制約：

（1）容積率，低容積率是別墅社區的特點，超過一定的容積率是無法做成別墅產品的。

（2）建筑密度，別墅區的占地較其他社區類型要大，故需要一定的密度指標支持。

（3）建筑控高，除了純別墅社區外，要實現混合社區就要求有較高容積率的其他建筑來彌補別墅容積率不足的問題，要實現高容積率，唯有增加建筑高度。

一般來講，日照、控高以及建筑間距要求較低的地區如南方省份是較容易做到以上幾點的平衡的，其實現混合社區的容積率上限有時可以去到2.5以上，而住宅間距要求較大的地區要實現規模化的混合社區其容積率上限則要低得多。

在規劃條件均滿足要求的情況下，一個項目如何選擇不同的產品組合，涉及地產公司的市場定位、盈利測算問題。一般來說，別墅最大化其利潤率會最高，但去化速度要看具體項目的市場情況。

1.2 不同規劃布局方式下的空間環境

除產品外，社區的空間環境是體現別墅社區品質的另一重要元素。別墅社區相對于多層、高層社區不同點在于，后者由于日照、間距的要求已經留有足夠的公共空間，而前者則因其較小的建筑間距以及私家花園的設置導致余下的公共空間非常有限。故別墅社區要形成一定規模的公共空間，需要借助如住客會所、公共花園、景觀水面、綠化廣場等構成元素，或者通過規劃布局手法“擠”出適當的空間也可以靈活實現這一目的。

1.2.1 行列式

這是別墅社區最基本的布局形式，平面布局緊湊高效，道路交通簡單明了，但社區空間相對單調，多用于容積率要求較高的地塊。對于此種社區布局，常常以軸線變換的形式來打破沉悶，適當讓空間產生收放效果，從而形成大小不一的景觀環境節點，提高社區的空間品質。

1.2.2 組團式

組團式布局較行列式布局增加了靈活性及圍合感，組團內部以及組團間自然形成的景觀空間讓別墅住區擁有了獨特的空間優勢，從交通組織的角度看道路系統更清晰分明，其私密性也較行列式布局為高。組團式布局一般都是采用盡端式道路設計，其組團形態有條狀、塊狀、周邊圍合式以及單元組合式等。

1.2.3 自由式

自由式布局多見于容積率要求較低的社區，以獨棟別墅為主。單體的布局往往較好的結合了地形地貌以及景觀資源，每戶的占地也相對較大。這種社區由于建筑室外空間較大，公共環境可以做得比較寬裕，發揮也較為自由。

1.2.4 混合式

一般的別墅社區達到一定的規模后，單純的布局方式未必能滿足所有地塊的需求，往往于不同的分區采用不同的手法，形成混合式的布局方式。

采用哪種布局方式，受產品定位、規劃條件、地形、用地形狀等條件的制約。另外需要注意的是，由于別墅屬于低層建筑，其間距相對較小，加上相同區域產品均為相同或相似的戶型復制，往往容易出現視線干擾的問題，應在規劃設計過程中給予關注。

1.3 道路系統的選擇

目前多高層社區一般采用人車分流的設計手法，區內地面行走汽車的概率不高，而別墅社區由于占地較大的原因，采用人車分流設計的比較少，故高效安全的道路系統對于別墅社區顯得特別重要。一般來講，別墅社區的道路系統有以下幾種處理方法：

1.3.1 枝狀道路系統

這種道路系統主次分明，主干道一般不設置別墅的出入口，次干道一般為盡端式，可避免非本區車輛的穿越，對于行人相對安全，為別墅社區主要的道路布置模式。

1.3.2 環狀道路系統

這種道路系統一般不分主次，別墅分布道路兩旁，別墅入口直接開向車道，道路既是過境路，也是組團道路。由于合并了道路功能，這種道路模式較為節約用地。

1.3.3 網狀道路系統

枝狀道路系統中如果次干道過長或社區組團過大，會采用非盡端式的處理，這時主次路網相連通形成網狀道路系統，這種道路系統綜合了前述兩種道路系統的優缺點。

1.3.4 混合道路系統

當社區規模達到一定程度，或由于地形、景觀資源等因素，采用單一道路系統并不能解決問題時，會出現綜合多種道路系統混用的情況形成混合道路系統。

無論規模大小，別墅社區相對來說占地還是比較大的，加上別墅的排布方式較為緊湊，道路的走向受較大的限制。別墅區的道路設計往往優先考慮汽車的通行，而忽略了行人的需求。故對于道路系統的規劃，需加強人行路線的設計，結合景觀軸及景觀節點打造以行人為本的景觀步行系統。

2 建筑設計

別墅單體設計以市場定位為前提，對于諸如開間、進深、層高、功能、配置、立面風格等均提出相應的要求。

2.1 關于平面選型

目前市場上的別墅社區以獨棟、雙拼、聯排等形式為主，也有疊拼、合院、疊加、四孖等其他的形式。戶型的選擇前提必須以市場需求為導向，結合項目的位置、規劃條件、地形地貌、政策法規等綜合考慮，必要時還要進行多方案的比較以及經濟測算才能最終敲定。而大多數情況下會采用多種不同類型的組合，以適應不同目標客戶的需求。

2.2 關于戶型面積與功能配置

隨著地產價格的不斷增長，別墅的總價越來越高，為了保持市場的接受度，一般城市居家型的別墅社區其套型面積朝著經濟型、小面積方向發展。旅游產品則走向兩個極端，擁有一線景觀資源的別墅由于屬于稀缺產品，套型面積往往做得比較大，而其他景觀資源欠缺的位置則盡量控制其套型面積以增加目標客戶的范圍。

別墅套內的功能配置向多元化方向發展，如增加各種功能房間的融合，創造室內外花園的交融空間以及充分利用地下、天面空間等都是別墅單體設計追求的方向。

2.3 關于可變性設計

別墅產品因其整體產權獨立，室內空間布局的靈活性也較高，可實現可變性設計的要求。即在保持外圍護結構不變的情況下內部空間可根據需要自由靈活地進行改造。這要求結構設計必需考慮梁板布置方式的兼容性以及預留足夠的荷載余量。可變性設計是實現別墅產品價值增值的賣點之一。

2.4 關于立面風格及個性立面處理

中國房地產發展到今天，別墅社區的立面風格可謂百花齊放，豐富多彩，可以說幾乎囊括了世界上所有的風格類型。各種民族形式、異國風情到各種流派的現代手法，無疑對于客戶來說極具視覺沖擊力。如何選擇別墅社區的建筑風格，對于建筑師來說，除了從市場、客戶的認同感去進行判斷外，建筑風格對于當地氣候的適應性也是需要認真考慮的問題。另外，材料的選擇也是必須考慮的因素，這會影響最終的建成效果，避免出現那種不倫不類的模仿抄襲效果。

目前，別墅社區采用的復制方式對于社區的整體形象影響較大，降低了社區的品質感。為了避免這種過于粗暴的復制帶來的單調感，別墅的立面設計往往采用同一平面不同立面或聯排別墅采用的非對稱處理的手法，讓整個社區看起來錯落有致，富于變化。

2.5 關于舒適性設計

隨著對于居住舒適性的要求越來越高，更多的舒適性設備被引進到別墅產品中來，如戶內電梯、多聯空調機、中央熱水系統、空氣凈化設備、地暖設備等。在設計的過程中應注意留好設備安裝的位置，做好立面的隱蔽以及協調好管線的走向及空間處理問題。

2.6 創新性問題

由于市場競爭引起別墅產品走向了多元化的發展道路，在傳統的獨棟聯排的形式的基礎上產生了諸如合院、疊加等概念的產品，打著“鄰里”等的理念吸引眼球，產生了一定的市場影響力。

但這種創新需要犧牲一定的功能，如出現朝向較差的戶型，噪音干擾與視線對望的問題、戶內面積小樓層多的實用性問題等等，故注意在創新的同時避免產生新的問題。

2.7 面積贈送問題

同樣，贈送使用面積也是各地產商及購房者較為關注的事情。一般贈送的方法，主要有平屋面的天面處理、坡屋面的夾層利用；室內挑空空間的利用；地下空間的利用等。

由于政府規劃部門也不斷的修補一些政策的漏洞，贈送空間的余地將越來越小。

3 結 語

別墅社區隨著房地產行業的發展，產品向人性化、多元化、精細化以及技術化發展，社區的品質也不斷得到提升。一個好的別墅社區的形成需要好的產品、好的規劃，還需要時間的參與，特別對于社區景觀意念的形成，更是如此。好的社區隨著各種軟硬件的日益成熟，其初始的規劃及設計理念便會漸漸的形成并完整的展示出來。

參考文獻

[1]周毅.聯排住宅個性化設計初探.山西建筑，2009年第29期.