叫停首付貸 防患于未然

夏淑媛

一線城市“房地產市場大熱”，除政策寬松帶來的市場回暖之外，杠桿資金被認為是背后的重要推手。以“首付貸”為代表的場外配資引起了監管部門的重視。繼北京、深圳摸底首付貸之后，上海也加入清查首付貸的陣營。然而，叫停首付貸，你關心的房價會降嗎？

所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供補助資金，用于購房人放大購房杠桿。在一些房價上漲較快的地區，首付貸的存在讓部分購房者的實際首付已降至10%，這相當于10倍杠桿，杠桿比例遠高于2015年股市巔峰時期的“場外配資”。“上海鏈家事件”以后，首付貸處于風口浪尖上。

50億元首付貸規模引風險

此前首付貸的規模一直是個謎。隨著目前監管層各方對于首付貸的摸底，有關謎底正在逐漸清晰。3月10日，盈燦咨詢發布的一份報告稱：“近8個月的累計成交量達到了43億元，由于2015年7月前首付貸的成交規模相對較小，因此P2P網貸行業參與首付貸模式的金額預計不足50億元。”這是第一個明確說明全國P2P平臺首付貸的數據，如右圖1所示。

盡管首付貸是否是導致樓市高燒的“元兇”仍有爭議，但央行和銀監會在內的金融監管部門正密切關注部分地區房地產行業融資風險，將要求商業銀行對于住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門將打擊部分中介機構、開發商、小額貸款公司、互聯網金融平臺等發放用于購房首付款的貸款行為。在今年的全國兩會上，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市保持高杠桿，將會是另一場金融災難。一些銀行的購房貸款首付從原來的40%降到30%，有些甚至已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%～20%的首付貸款，實際上就使買房的首付變成5%～10%，甚至是零首付，而眾所周知美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地在2～3個月暴漲了30%、50%。這與2015年股市高杠桿造成的3000～5000點的后果是一樣的。

首付貸利益鏈揭秘

圍繞首付貸，借款人、地方中介、第三方機構已經構成了一個利益鏈。一般而言，借款人的資金成本會隨著貸款方式變動。在地產中介自營的首付貸中，借款人需要負擔貸款利息（利益在7%～12%）和服務費。如中原地產在首付貸成交后，一次性向借款人收取服務費，一般信用貸的服務費是借款總額的3%，而抵押貸款的服務費是5%。

在房產中介與第三方機構合作的首付貸中，如果貸款來自第三方自有資金，那么借款人需要負擔貸款利息（利率在12%左右）、地產中介服務費和第三方機構首付貸服務費（貸款額的6個點以上），其中第三方機構會返還一定點數給地產中介。而如果通過第三方機構使用銀行消費貸、信用貸，那么借款人要負擔貸款利息、地產中介服務費和第三方中介服務費（銀行批復額度的5%～8%），其中第三方中介服務費也有可能不收，而是由銀行返還點數給第三方機構，第三方機構再返還一定點數給地產中介。

叫停首付貸 房價會降嗎

騰訊房產聯合騰訊網在新聞客戶端、微信公眾平臺發起首付貸的微調查，截至3月11日上午，2037位網友參與調查。眾網友發聲：“首付貸應該叫停，但對于降房價效果可能九牛一毛”。

過半網友贊成叫停首付貸：因其推高房價

數據顯示，55%的網友支持叫停首付貸，74%的網友認為首付貸會推高目前房價。有網友評論首付貸降低了購房門檻，影響市場供求關系，推高房價，如圖2所示。

專家表示，通過民間二次借貸的方式支付首付，使得不符合條件的購房者也能向銀行貸款，相當于越過了金融貸款審核的門檻，存在騙貸的嫌疑，是不符合相關政策的，并且從根本上是風險大于收益的。

60%網友不會考慮首付貸 沒錢就不買房

與歐美消費習慣不同，多數國人更傾向于謹慎的投資和消費方式，這在對待首付貸產品的態度上可以看出。對于“如果買房，你會考慮首付貸嗎？”一題，63%的網友表示“不會考慮”，如圖3所示。

有網友認為，首付貸一方面會給自己和家庭帶來相對沉重的還貸壓力，同時，因為首付貸在沒有明確的政策和法律背書的情況下，風險過大。

首付貸或是替罪羊

雖然多數網友認為首付貸產品會推高房價，但對于叫停首付貸對穩定房價的作用并不樂觀。近半數網友認為首付貸會成為政策調控房地產市場的“替罪羊”，并且期待更為有效和力度更大的調控政策，給過熱的樓市降溫，如圖4所示。

易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，針對首付貸的這一整頓行動將在一定程度上抑制一線及少數二線城市炒房需求，會為市場潑點冷水，但預計影響不大，持續時間不長。