淺議住宅小區(qū)地下車位的權屬及其登記

摘 要：作為一種非常重要的不動產——住宅小區(qū)的地下車位應該按照一定的原則給予權屬登記，給予居民住宅小區(qū)的車位以法律認可與保護。在這樣的情況下，我們應該建立統(tǒng)一的住宅小區(qū)地下車位登記制度，消除阻礙，保證車位在法律上的獨立屬性，明確車位的權屬確認原則。接下來文章筆者結合自身的經驗與思考，進一步探究住宅小區(qū)地下車位的權屬以及登記，希望與廣大同行共勉。

關鍵詞：地下車位；權屬思考；登記制度

1 地下停車位及地下停車位權屬

我們所說的住宅小區(qū)的地下車位是指房地產開放企業(yè)利用小區(qū)的地下空間建造的車位。這些車位雖然位于地下，但具備一般建筑物的特點，四周封閉，從建筑構造的角度來說，地下車位是與住房相離，獨立存在的特定物。

縱觀我國關于停車位權屬問題的條例——《物權法》第74條，其對相對而言比較復雜的住宅小區(qū)地下停車位的權屬問題仍舊模糊，地下停車位問題日漸凸出。當前我國關于住宅小區(qū)地下停車位權屬問題的認識，總的來說分為三種，第一種將地下停車位看成是共有的部分，為住宅小區(qū)的業(yè)主共同所有；第二種是將住宅小區(qū)的停車位看成專有權的客體，開發(fā)商可以出售、附贈或者出租；第三種地下停車位屬于人防工程的，權屬歸國家，開發(fā)企業(yè)或業(yè)主可使用。

2 完善地下停車位權屬的法律思考

2.1 鼓勵開發(fā)原則

在堅持利于增加而非減少停車位的情況下，我國的法律在確定停車位權屬的時候，首先要將住宅小區(qū)的地下停車位看成是獨立交易的客體，這樣的話，對于激發(fā)開發(fā)商的熱情，增加住宅小區(qū)的停車位是非常有利的。同時假如開發(fā)商想單獨保留地下車位，就應該給予業(yè)主使用的權利，不管是處于買賣交易還是出租給小區(qū)業(yè)主，都應該比小區(qū)之外的人員優(yōu)先，換言之，住宅小區(qū)的居民要享有優(yōu)先權。此外在鼓勵開發(fā)商開發(fā)的時候，也應該注意停車位設置的目的是為了方便居民，而非盈利，因此為了防止過度牟利，住宅小區(qū)的停車位應該合理租賃與出售。

2.2 國家強制力適當干預原則

此外國家應該強制力的適當干預。對于住宅小區(qū)地下停車位的權屬問題，本應該堅持自由市場的原則，可是部分房地產開發(fā)商會利用自身的強勢地位壓制小區(qū)居民，因此單單奉行市場的自由原則顯然不夠的，還需要國家強制力的適當干預。干預的范圍主要包括：①適當限制住宅小區(qū)地下停車位的售賣與出租，比如政府相關部門可以明確規(guī)定，開發(fā)商不得以高于市場的價格將地下停車位出租或者出售給小區(qū)居民；②干預住宅小區(qū)地下停車位的價格。

2.3 向弱者傾斜原則

在住宅小區(qū)地下停車位的權屬思考上還應該堅持向弱者傾斜的原則。當雙方當事人就小區(qū)地下停車位沒有約定或約定不明時，應當要求開發(fā)商承擔舉證責任，將其擁有地下停車位權屬的證據明確列舉出來。如果開發(fā)商沒有明確的證據，那么就可以這樣認定，住宅小區(qū)停車位的權屬是業(yè)主所有。因為房地產開發(fā)商在經濟上具有比業(yè)主優(yōu)勢的地位，他們完全可以通過最初的合同維護或者爭取自身的權益。如果在合同中沒有表明權屬，那么我們就可以認定，開發(fā)商已經放棄了擁有住宅小區(qū)地下車位（車庫）的權利。

3 車位作為獨立物可以進行權屬登記

前面我們也說到，車位作為一個獨立的建筑物，可以在法律規(guī)定的范圍內將其進行權屬登記，保護業(yè)主的權益。在這里我們應該注意一下兩個問題，其一是明確車位權屬的確定規(guī)則，不管是出售還是租賃，住宅小區(qū)的地下車位應該為小區(qū)的業(yè)主服務。其二改革當前不適應社會發(fā)展的規(guī)章制度，允許車位作為獨立的個體取得土地使用權，奠定車位歸屬的基礎。

3.1 明確車位的權屬確定規(guī)則

在我國《物權法》74條中，明確對住宅小區(qū)的車位與車庫問題進行了相關的規(guī)定。雖然這一規(guī)定存在一些問題，但仍然可以作為明確車位權屬的法律依據。根據《物權法》中的規(guī)定，以及在堅持“房地產相一致”精神的前提下，住宅小區(qū)的地下停車位的權屬問題應該可以分為以下兩種情況：第一種情況是法律規(guī)定其權屬歸全體的業(yè)主擁有；第二種情況是可以約定歸屬的車位（庫）。

第一種情況的法律規(guī)定的業(yè)主擁有的車位權屬，沒有作為建筑總面積參加建筑容積率計算，也就沒有對于地下空間的使用權。這些停車位所占用的土地，其使用權實際上是住宅小區(qū)的業(yè)主共同分攤的。因此此類停車位權屬應該由住宅小區(qū)的全體業(yè)主共同享有。第二類情況的地下停車位也在建筑區(qū)劃內，而且計入建筑容積率并取得小區(qū)土地使用權，小區(qū)的房地產開發(fā)商在建設的過程中取得了所有權，然后通過出售或者出租的方式給業(yè)主，以滿足業(yè)主的要求。這樣的情況，開發(fā)商可以保留住宅小區(qū)地下停車位的所有權。

3.2 允許車位取得土地使用權

取得車位權屬的基本前提條件是享有車位的土地所有權，這是當下我國有關部分的規(guī)章決定的，只要擁有該土地的所有權，不管是何種類型的建筑物都能夠擁有權屬?？墒沁@些規(guī)章制度建立的時代是私人轎車尚未普及的年代，當時的社會并沒有如此普遍的車位權屬問題，因此制度跟不上時代的發(fā)展是有情可原的。可是我們國家經濟發(fā)展的水平越來越高，人們的生活水平以及對生活的追求也越來越高，根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的消息，我國在2003年就已經擁有了四百八十九萬輛私人轎車，六年后到2009年，我們私家車的數量已經上升到兩千六百零五萬輛，如此龐大的數字就迫切需要相對應的小區(qū)停車位。而法律制度應該根據社會的發(fā)展適時跟進和調整，而不能讓現實生活遷就已經落后的制度。隨著日益顯著的問題，我國在2007年對《物權法》進行了修改，將小區(qū)停車位的權屬問題進行了專門規(guī)定，可是有關部門顯然還沒有認識到小區(qū)停車位對現代社會的重要意義。所以在這里筆者建議有關部門要廢止或者修改不再適合時代的規(guī)定，為車位取得土地所有權打基礎。

4 結束語

總而言之，住宅小區(qū)停車位涉及到的問題比較復雜，對其的權屬配置以及登記，都會影響到小區(qū)業(yè)主的權益。所以我們應該建立明確的權屬原則，不能僅僅依靠程序予以解決。而且建立住宅小區(qū)地下停車位的登記制度僅僅依靠地方性的法律法規(guī)是顯然不夠，還需要國家建立健全完整全面的法律依據。

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作者簡介：姜寶華，中級經濟師。