基于經濟利潤理論對房屋征收補償的思考

陳益君

【摘 要】 文章以浙江舟山新區集體土地房屋征收補償為實例，分析了目前拆遷方案中貨幣補償和產權調換兩者補償方式，提出集體土地房屋征收拆遷方案應以經濟利潤為基礎，考慮土地機會成本，以達到拆遷方案中貨幣補償和產權調換的均衡，真正讓群眾受益。

【關鍵詞】 經濟利潤理論； 機會成本； 征收補償

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）13-0023-02

2011年6月國務院批準建立“舟山群島新區”。2013年1月批準《浙江舟山群島新區發展規劃》，為舟山群島新區發展指明了方向。舟山市政府新一屆領導提出了“三年三千億”的投資目標，為舟山發展確定了新目標。在此背景下舟山群島新區建設如火如荼，2012年6月啟動新城街道惠民橋地塊浙江大學海洋學院建設，2013年4月舟山快速公交一號線建設等，一批大項目紛紛上馬。發展必然伴隨拆遷。拆遷的成功關鍵在于征收補償方案的合理性。一個良好的征收補償方案要綜合考慮群眾接受程度、政府承受能力、建設工期要求、以往補償政策銜接等多方面因素。本文將從經濟利潤角度，分析拆遷方案中個人將如何進行選擇，政府如何進行平衡，如何建立一種共贏的補償制度，走出雙方的“囚徒困境”。

一、集體土地房屋征收補償政策現狀

房屋征收補償方案中對集體土地上的私人住宅有實行產權調換、貨幣補償兩種方式。貨幣補償是指被征收的貨幣補償金額按房管部門登記確權面積，由具有法定資格的房地產評估機構參照類似商品住宅市場價格結合建筑結構、成新等因素評估確定，并按評估價格給予一定獎勵。選擇貨幣補償的被征收人自行解決居住房，不再重新批地建房或享受保障性住房政策。產權調換是指被征收人住宅房屋征收后，由政府統一安置在統一規劃安置地塊。安置房按照不小于原房面積的原則，就近安置戶型并允許高套一檔，且考慮分戶、審批面積等因素。在補償費用計算上，貨幣補償費包括貨幣評估費、貨幣化獎勵、房屋附屬物補償費（裝修費）、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網絡移機等；產權調換包括原房評估費、房屋附屬物補償費（裝修費）、新舊房屋差額、簽約獎、騰空搬遷獎、臨時安置補助費、電話網絡移機等。

二、新城集體土地房屋征收補償的現狀及分析

以2012年6月新城A校區地塊為例。A校區地塊拆遷面積44 428平方米，涉及個人拆遷戶數398戶。出臺的拆遷方案中，對選擇貨幣補償按評估價格再獎勵20%；產權調換安置房安置在拆遷同區域的牛頭山地塊，土地屬性為國有土地用地。經過幾個月的工作，順利完成拆遷工作。據統計，其中選擇產權調換384戶，拆遷面積42 545平方米，支付原房補償等費用4 947萬元（每平方米1 160元），安置套數650套，安置面積48 900平方米。選擇貨幣補償14戶，拆遷面積1 883平方米，支付貨幣安置款2 353萬元，平均每平方米12 500元。有96.5%的人選擇了產權調換，3.5%的人選擇貨幣補償。筆者調查了近三年新城所有地塊拆遷補償，發現三年來，選擇貨幣安置的被征收人只有不到10%，選擇產權調換的占90%強。成功進行了拆遷，說明方案大家是認可的。單一的選擇說明兩個補償方式是有偏頗的。拆遷方案是經過多人，無數次討論后制定的，為什么還存在單一選擇？絕大多數的個人為什么選擇產權調換？筆者從個人（拆遷戶）、政府兩個角度來分析。

（一）個人（拆遷戶）的選擇

所有社會現象均源于個體的行為和互動，在這些活動中，人們基于他們期望的額外收益和成本進行選擇。一切都取決于人們把什么東西看作收益和成本進行選擇，以及他們以怎樣的相對價值衡量這些收益與成本。機會成本用來強調一項行為的成本是人們賦予次優機會的價值，人們在選擇這一行為時，以次優機會為代價。從個人角度選擇是要取得個人利益最大化，選擇產權調換，是以貨幣安置為成本的。上例A校區地塊，96.5%的人選擇產權調換，說明貨幣安置遠不是次優選擇。由于舟山的特殊政策，新城地塊從2006年開始產權調換，土地性質屬國有出讓土地，拆遷戶在兩種補償方式中可以任意轉換，而不受政策限制（國家對土地性質屬集體土地的房屋轉讓有嚴格的限制）。群眾可以選擇產權調換后，再出售房屋獲得收益而不受限。政府在制定方案時應該考慮產權調換出售后凈收益與貨幣安置凈收益相等。而貨幣補償按每平米1.2萬元，補償沒有達到這一點。2012年市場價1.4萬元左右。所以大多數人選擇了產權調換。而政府是怎樣考慮的，難道沒有想到這一點嗎？

（二）政府的選擇

按上例A校區，產權調換成本每平米5 160元。其中：（1）支付費用4 947萬元，平均每平米原房費用等1 160元；（2）建造安置房成本是每平米4 000元（其中土地價格按實際支付成本375元）。貨幣補償是每平方米12 500元。而政府安置房成本每平方米5 160元，每平米相差7 340元。如果全部選擇貨幣補償，政府要多支出近3億元。在政府融資平臺清理的背景下，政府融資越來越困難。政府融資壓力巨大。所以政府一定會選擇產權調換方案。兩個補償方案角度不同，利益關注點不同，而最終結果是一致的。所以三年來，新城拆遷補償90%以上選擇產權調換是有其必然性的。政策合理嗎？不合理。拆遷方案測算只考慮了會計利潤而沒有考慮經濟利潤。

三、從經濟利潤角度對土地房屋征收補償的建議

經濟學上，利潤的定義是總收益減去總成本。計算會計利潤時，總成本只包括顯性成本（各種支出）。經濟利潤的定義也是總收益減去總成本，但在計算總成本時，要把所有的機會成本都包括在內。安置房用地放棄了商品房用地的機會成本也要作為成本支出。

（一）應用經濟利潤理論的分析

以上方案政府只考慮了會計利潤。在制定方案時只關心顯性的生產成本，通常生產某種產品或提供某種服務發生的費用。然而，上例中直接支付的費用和直接建造成本核算，不能完全反映安置房的價格。經濟利潤的概念包括生產的顯性成本和隱性成本，即生產過程中涉及的所有稀缺資源的價值。經濟利潤的計算不僅僅包括企業購買商品和服務的支出（直接支出，這一部分貨幣費用能在賬面上體現為會計利潤），還要包括機會成本。安置用地的機會成本是商品房用地成本。所以在計算安置房成本時，還要包括安置用房占用土地的機會成本。上例中會計利潤兩方案每平米相差7 340元。經濟利潤中如果包含土地機會成本，土地價格按近幾年新城住宅用地每畝550萬元、容積率1計算，單位地價為每平方米8 250元。安置房總成本為1 162+4 000+（8 250-375）=13 037元。按安置面積和拆遷面積折算每平方米成本為15 000元。政府要隱性虧損1億元。選擇產權調換總成本并沒有比選擇貨幣補償低。政府在用隱性的支出彌補。

（二）以經濟利潤理論制定征收補償方案的建議

制定拆遷方案應提倡均衡理念，避免選擇一邊倒。新方案兩種政策如果讓群眾形成了糾結，說明政策平衡了，透明了。只有當拆遷戶在兩個方案選擇中陷入兩難，才是合理的方案。

1.要提倡貨幣安置和產權調換均衡理念。方案應倡導經濟利潤思維，制定拆遷方案考慮顯性成本和隱性成本，改變產權置換的隱性補償。低價產權安置是政策不透明的表現，也讓政府大量流失資金且不被群眾認可。在土地稀缺的情況下，土地價格持續上漲。目前拆遷安置用地有國有劃撥用地和國有出讓用地兩種。國有劃撥用地在轉讓時還要補交土地出讓金。所以在制定方案時要考慮均衡理念，體現不同土地屬性上不同的土地機會成本。

2.適當鼓勵貨幣補償方案。安置用房讓新城背負沉重的住宅建設壓力，新的規劃如何實施？城市品味如何提高？新城不僅僅是住宅改造。應讓群眾有平等選擇的權利，使他們能選擇更廣泛的生活空間。同樣這種剛性需求有利于舟山房產的健康發展和人口在城市空間的合理配置。平等的補償政策是透明表現，留下規劃空間，是政府舊城改造資金平衡的支撐和城市有機更新的前提。事實上運作得當，資金完全能夠良性循環。再者拆遷安置用房國有運作的效率比不上房地產企業商品房建設中的精打細算，缺乏實質制度和激勵。最后是集約用地需要。目前安置房容積率1，而商品房可以達到1.8至2，選擇商品房可以提高土地的使用效率。

總之，政府掌握大量資源和信息，拆遷安置牽涉到群眾的切身利益，可謂牽一發而到全身。任何方案的出臺要考慮方方面面的因素，既要保障群眾的利益，又要兼顧公平，一定要反復權衡，慎之又慎。政府在制定各種拆遷方案中一定要以經濟利潤的思維來計算各種方案的成本，不僅僅只考慮各種顯性成本，要考慮全部成本。這樣才能制定出合理、公平、均衡的拆遷方案，真正使群眾受益。

【參考文獻】

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[2] 舟山市新城管理委員會.舟山市新城征收集體土地房屋補償若干規定[Z].2012.

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